买商铺需要注意什么问题,买商铺要注意的问题

买商铺须知的18个常识 新手购买商铺注意事项

房地产行业包罗万象，行业的水也很深。有的人买房赚得盆满钵满，有的人买房甚至血本无归。至于今天的文章，阿万想到可以早一天发，就早发了。如果能有更多的人尽快看完，请他们不要踩坑，那就完全是功德无量了。

你在日常生活中肯定见过很多次“一店保三代”这种话，但你知道现在有多少“一店毁三代”吗？今天阿万就来给大家看看。现在还能买商铺吗？应该买什么样的店铺？什么样的店铺毁了我们三代？

一个商铺建筑沙盘
阿万只是苏州一个独立的房地产从业者，不是专业机构，也不是专业的房地产媒体人，更不会写出这样的噱头。阿万说的，写的，都是他在房地产行业十几年的经历中遇到的，知道的，感受到的。如有偏颇，请不吝赐教！如果你觉得阿万写得好，希望你能给阿万一些关注和好评！

商铺的分类还是挺细的(一定要仔细看下面的文字，因为它能告诉你哪些商铺还是可以买的，哪些商铺是雷，千万不要踩！)

按照开发形态和功能定位，商铺大致可分为:大型商业综合体商铺、购物中心商铺、邻里中心商铺、商业街区商铺、社区商铺、写字楼商铺、纯临街商铺、专业市场商铺、步行街商铺、住宅底层商铺。

接下来我给大家更详细的讲解一下以上店铺最后是什么样子的，让大家有一个更全面的了解。

上海K11购物中心
1。大型商业综合体商铺:商业综合体是指整体建筑体量较大，商业业态多样，集商业、办公、居住、酒店于一体的大型城市房地产项目。(比如:万达广场项目，吾悦广场等。各种格式)。

2.购物中心(shopping mall):购物中心(shopping mall)，由中国商务部定义，是各种零售商店和服务设施集中在一座建筑物或一个区域内，为消费者提供综合服务的商业集合体。其业态涵盖大型超市、专卖店、零售、餐饮、娱乐、休闲健身等。一般大型商业综合体项目会包括商场，以及独立建设的商场。

中国著名购物中心(万象城、万达广场、恒隆广场、印象城、大悦城、吾悦广场、龙湖天街、郭进中心、K11、来福士)

3.邻里中心商铺:邻里中心(Neighborhood center)，源于新加坡的社区服务新概念，是集各种生活服务设施于一体的综合市场，涵盖商业、文化、体育、卫生、教育等领域，为普通人提供一站式生活服务。(邻里中心的建筑总体积一般比购物中心小很多)

4.商业街区商店:商业街区商店是由众多的零售商店、服务商店、餐馆和服务商店按照一定的结构和比例排列而成的商业体。(销售额占比最高的店铺形式)

5.社区型商铺:建筑形式与商业街区商铺相似，但整体建筑体量较小，主要依托周边社区形成固定客户群的商业项目。

6.写字楼商铺:写字楼商铺，简单的理解就是设置在写字楼低层的商铺，也有为配套写字楼使用而单独搭建附裙楼的商铺。

7.纯沿街商铺:顾名思义，纯沿街商铺是指直接沿着城市道路的商铺。城市道路上的人们可以通过路边或铺设在商店前的步行道直接进入商店中的商店。(有些沿街店铺也会有外面的沿街店铺和里面的沿街店铺，需要注意)

8.专业市场商铺:专业市场商铺是某一类产品或服务的商铺，主要基于经营定位的需要。常见的专业市场店铺有(五金机电、建材家居、汽车用品、数码产品、强制商品、服装城、茶叶交易、农产品交易、仿古周边、玉器玉器等。)

9.商业步行街商铺:商业步行街是指一个城市中商业活动最集中的街道。它由大量的零售商业和服务商业组成，集中在一定的区域，形成一定长度的街区。商业步行街多是城市形象的代表和名片(国内著名的商业步行街:北京王府井、上海南京路、成都春熙路、长沙黄兴南路、苏州观前街等。)

10.住宅基地商业:狭义的住宅基地商业是指商铺作为住宅墙体的一部分，楼下是住宅楼，楼上是商业商铺；从广义上讲，住宅底层商业是指建在住宅区周边或邻近道路上，为住宅区业主服务的商铺。

长沙黄兴南路步行街
那么这些店铺有什么特点呢？我来给你详细分析一下！

1.大型商业综合体项目，这类房地产项目，一般都是多业态组成的。可售部分包括房屋、公寓等。，开发商可以把钱卖回去。购物中心的商铺作为优质资产和持续现金流的产品，一般由开发商整体持有。好的商铺，开发商肯定舍不得卖。同时，大型商业综合体考验开发商的开发经验、运营能力和资金实力。万的建议是，不要买小开发商开发的商铺，不要买被虚拟分割的商铺，不要买除一楼以外的商铺，不要买只能由运营公司统一管理的商铺，不要买出租和回租的商铺，不要买只卖使用权没有产权的商铺。其他的还得具体看，要综合考虑地段、产品、规划、销售价格、商业形态。购买前最好咨询专业人士。

2.商场，店铺，别看商场，这几年特别火，但不是所有的商场都能经营成功。它的后期运营有太多的不确定因素，一旦不成功，就很容易失去价值。购物中心体量大，特别考验开发和运营商的资金实力和运营能力；大牌开发商建的商场一般是不卖的。如果你考虑卖掉它们，你必须考虑一下原因。如果真的是优质资产，租金收益很高，一大堆银行求着开发商给他们贷款。万的建议是，最好不要买购物中心的商铺。好人不会卖，卖了之后也不一定都是好人。

3.邻里中心的一些商铺可以买，但必须考虑周边小区的入住率、人流量、入住水平。还有就是需要考虑周边是否有其他商业设施(只能买实体店)。购买邻里中心的商铺，可以参考第四条街区商铺的购买要素；购买邻里店时，尽量考虑一楼有餐饮条件的店铺，购买邻里店。同一个项目，商铺价值千差万别，非常需要考验人的专业能力。普通人一般很难做出全面客观的考虑。

4.商业街区的商店。这些店铺是目前市场上最受欢迎的店铺类型之一。怎么说呢？他们有的租金收入好，有的租金收入低。这个也要看具体项目。有没有统一的标准买不好说，但是有几个参考要素。如果你有，这类店铺的成功概率会很高，供你参考。项目自有大型酒店式公寓或住宅，项目位于相对成熟的商业或住宅区(或未来有可开发住宅用地)，项目业态相对接地气。并且有很多满足餐饮条件的商铺，业主有权自主经营或出租，部分商铺直接临街、靠路，街区规划清晰便捷，道路规划有部分机动车和非机动车停车位，开发商引进了大型超市，商铺合理面积在40㎡-120㎡。这类街区的商铺，只考虑一楼或者一买二的商铺，能不能买内街，千万不要买内街。买之前一定要算好商家。)

5.社区型的店铺，和邻里中心的店铺差不多，只是面积小一些，没有精准的定位。这类店铺可以经营的业务类型有(水果店、蔬菜店、便利店、银行网点、中介店、早餐店、快餐店、餐厅、理发店、母婴店、药店、超市、彩票店、烟酒店、宠物店……)。准备买这类商铺的时候，建议多找经营以上商铺，身边做的不错的老板去现场帮你多看。毕竟他们代表的是未来的租客，所以有必要听听他们的意见和建议。

6.写字楼商铺，这样的商铺比较少见。要看这类商铺所在的城市和区域，写字楼的整体体量，未来的预期入住率等。，结合周边商业设施，综合考虑。要知道写字楼商铺的消费者基本都是这栋楼里的工作人群。

7.纯沿街商铺，在很多年前，应该是最好的商铺形式，所以纯沿街商铺投资风险最低，回报率较高。然而，现在的商业环境和人们的生活方式已经发生了巨大的变化，我们对沿街店铺的印象也需要改变。购买纯临街商铺需要考虑的因素:直线距离马路不要太远，商铺不要跟路人走，行人不要被一大片绿化带挡住，高速公路和人流量巨大的沿街商铺不要买，要考虑阳光直射和风雨的影响，周边最好有其他同类型的沿街商铺， 临街临时停车很重要，一楼独立商铺和一拖二商铺优先，招牌和门的宽度不要太窄，深度太大的商铺不要买。 纯沿街商铺虽然投资风险小，但是租金水平在今天的消费模式下很难有巨大的提升，达到一定的高度，也就是租金就行了。在购买的时候，一定要衡量真实的租金回报，以及这样的商家是否能承担得起租金。

8.专业的市场店铺，这样的店铺应该是风险最大，最被老百姓踩雷的。不能说这样的店铺完全没有价值，比如一些玉器交易市场，服装批发市场，茶叶批发市场等。直到现在，他们中的许多人都做得很好。但这类商铺也是目前问题最多的一类，包括但不限于烂尾楼、后期管理差、租金回报低、开发商没有后续运营等。万的建议是，除非你的业务需要，否则尽量不要投资这类店铺。此类店铺受政策环境、市场发展、消费趋势、电商冲击、政府规划等外部因素影响的概率。太伟大了，他们特别具有可替代性；很多开发商通过包租或者回租的形式销售，一旦遇到经营困难，就放弃或者没有能力经营。这样的店铺真的烂在他们手里，说一分钱都不值。一点也不夸张，一家店可以毁三代。

9.商业步行街商铺，商业步行街的形成在每个城市都有着悠久的历史。它的形成一定有它的起源。一定程度上反映了城市的经济发展和形象，是一个城市的商业象征。在电子商务还没有完全繁荣的时候，商业步行街的店铺，说每天都在发财，一点也不为过。2006年，我在长沙黄兴南路步行街的唐史商场担任导购。这个80㎡的步行街商铺，一年租金160万，折算下来日租金4380元。是不是太夸张了？但是有时候我们店的日营业额达不到这么多，但是为什么公司还愿意租呢？因为商业步行街有着无与伦比的巨大人流量，所以步行街不一定是一个简单的购物场所，更多的是一个符号，或者说是一个旅游打卡网络的红点。其广告效果远大于其实际店内直接产出。现在很难买到商业步行街的商铺。大部分都是卖出去的，所以一定要考虑卖出去的原因。应该没有人会以很高且稳定的租金去卖，所以买的时候要谨慎！现在商业步行街的商铺价值已经不像很多年前那么嚣张了，但是它的历史背景和实用价值还是存在的，也不是普通人买得起的。

10.住宅基地商业，这类似于社区型商店的性质。如果楼上直接是居民楼，相当于你买了一个70年产权的商铺。这个时候就考虑价格吧。住宅基地业务投资风险相对较低，收益相对稳定，投资是否划算。要看开发商卖的价格。

[/k0/]某商场的下面这段文字
很重要。这是我的肺腑之言，也是我的亲身经历。你一定要看，一定要记住！！！

1.不要买所有的虚拟店铺(没有独立的实体结构，不能单独运营)。不要问为什么，不值得重复。只要记住。

2.市场上98%的小商铺，10-25㎡的，不应该买，都是开发商专门分割出来卖的，总价低。扣除购房率，能有多少平方，能产生什么收入？可以做什么样的生意？除了交给运营商统一管理，任人宰割，还能得到什么？

3.不要买市场上90%的所谓租赁或承租商铺(托管10年以上的，商铺格局无法独立经营)。好的、有价值的商铺，开发商不需要包租或回租就能实现销售。

4.千万不要买没有独立产权的商铺，再好的商铺，记住就好。

5.目前市场销售风险较低的商铺，真实回报率大多在2.5%-4%之间。真正的租金回报率远没有开发商吹嘘的那么高。降低和权衡自己的心理预期很重要。不要借很多钱投资商铺，否则入不敷出会很受伤！

6.当你看到听到一个商铺广告说租金回报率不低于8%甚至更高的时候，你可以离它越远越好。这么高的回报怎么可能得到一个好东西？开发商是傻子，不会卖更高的价格？

7.目前有一些有价值的店铺，但是你必须有非常专业的知识才能鉴别出来。同一个项目，会出现风险和价值回报相差巨大的商铺。不要鲁莽行事。

住宅开发商
那么，对于有价值的商铺，在购买前后还需要注意什么呢？

1.在购买商铺时，要综合考虑开发商的开发能力。一个店铺的未完成业务的风险远远高于一个房子。不仅要看开发商的五证是否齐全，还要看开发商的综合实力、信誉、风险系数(企业查、眼查都是好东西)。

2.并不是所有的现房商店都很好。旧房商铺可以避免未完成业务的风险，但它们也可能缺乏价值。所选空房间也有限。好的商铺可能还没完工就被买走了。

3.买二手店铺，一定要考虑店铺的交易税费。不能只听中介或卖家的片面之词，一定要在合同中明确税收归属或具体金额。(二手商铺的交易税费比较复杂，过户的时候税务系统才能知道。)

4.店铺一旦开始，就很难变现。你必须打算长期持有，或者不买。

5.一般商铺总价高。如果通过贷款购买，一定要考虑自己的收入，是否符合贷款条件；有些店铺贷款条件非常苛刻，甚至是不能贷款的店铺。买的时候一定要和开发商确认清楚，了解清楚，不要听自己口头说的；同时你需要权衡自己的还款能力，在租金没有预期的情况下，是否有能力支撑每月的贷款抵押。

6.商铺出租时，商户的经营风险(如安全事故、漏水、火灾隐患等。)在签订租赁合同时必须考虑在内。最好请专业律师拟定租赁合同，明确双方的责任和义务，避免日后的经营风险和纠纷。

7.和租客搞好关系，多了解和关心商家的经营情况和动态，多了解市场行情，让自己的商铺价值最大化。

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