房地产还债高峰

房企偿债高峰将至，躺平还是再挣扎一下？

(文/张志凤编辑/马媛媛)一批曾经风光无限，吃了时代红利的房企，一年内倒下了一大半。

6月13日，四川房企领地披露了兑换美元债券的要约。再加上早前的雷霆蓝光，四川上市房企集体告急。

据知，全国各地的民营房企，除了龙湖和碧桂园之外，都深陷流动性危机，不少房企为了避免材料违约，都进行了短时间的延期和换盘。然而，融资问题并没有得到实质性的解决。可以预见，项目停工，拖欠工资，裁员，销售停滞，进入恶性循环。

新的融资渠道并没有完全对民营房企开放，新房销售市场仍在下滑，新的偿债高峰已经悄然到来。

据市场机构嘉里地产研究中心统计，6-7月，200家核心房企境内外债务到期约1755亿元，约占下半年到期的61%。其中，民营房企偿债压力较大。近两个月到期债务总额约1178亿元，占总规模的67%。

扩展，变相扩展，二次扩展

在这种情况下，各大房企不得不各显神通，延期和交换报价成为最常见的招式之一。

近日，刚刚接掌恒大TOP3席位的销售额超5000亿元的民营地产公司融创中国，有一只6月13日到期的国内债券“16融创05”延期计划，由持有人投票表决。本期债券发行规模23亿元，余额14.4亿元，占当期票面利率的7%。

根据最终延期计划，债券将在原到期日一次性支付当期利息；本金展期两年至2024年6月13日，每半年支付一次，支付比例分别为10%、15%、20%、55%；展期内，新增利息随本金一并还清。融创还质押了海南三亚融创海棠湾项目公司的股权，以增加其信用。

根据CICC最近的统计报告，2022年前5个月，房地产共发行了22只国内债券。如果时间线再往前推半年，将有46笔内债延期，其中65%延期一年及以下。

此外，很多房企未能通过展期条件，向投资者提出交换要约，即将现有票据交换为新发行的票据，调整付息区间即票面利率，达到变相展期的目的。

克而瑞的数据显示，截至6月初，房企今年已发行26只新美元债券，其中16只为要约交易所，占比61.5%。

就在领地之前不久，王朝地产刚刚完成了票面利率12.50%的海外换债要约，本金2.83亿美元；例如，更早之前，郑融地产一口气接受了5个票据交换报价，发行本金总计7.29亿美元。

有业内人士向Observer.com指出，投资者同意延长或交换要约实际上是无奈之举。房企在巨额债务的压力下，大部分优质资产被抵押。比如向法院申请破产清算，费时费力，收效甚微。投资者对展期的容忍度可以提高，这也意味着他们更愿意以共克时艰的心态去信任市场和企业。

需要指出的是，上述人士补充道，行业销售并无明显回暖迹象，房企现金流并未得到改善。在这一轮偿债高峰的压力下，恐怕会有更多的房企加入展期，而之前已经展期的债券必然会出现实质性违约或二次展期。在这样的背景下，投资者的容忍度会降低。

一手引战，一手卖资产

虽然延期可以“及时换空”让企业续命，但如果房企“躺着”等市场回暖，可能会彻底激怒债权人，加速自己的灭亡。

事实上，绝大多数脱险的房企也在想尽办法忙着“自救”。

典型的自救措施无非是积极引入国企等战略投资者，出售其优质资产，与债权人谈判寻求债务重组。

首先，“引战”似乎是帮助企业走出困境最直接的方法，尤其是国资的引入。但同时，也是最难的。后面的调整、持股比例、目标价谈判等都需要花费大量的时间和人力。，而且缺钱的房企太多了。先救哪个，后救哪个，不救哪个，这是个问题。

在几乎所有矿爆房企的应对方案中，都会有“积极联系引进战略投资者”一句，但截至目前，只有华南城和建业成功落地。

5月16日，华南城公告称，特区建发认购正式完成，公司向特区建设发展控股有限公司(特区建发间接持有的全资子公司)发行及派发33.5亿股新股。认购的所有先决条件均已满足，华南城已收到特区建发的相关款项。

这意味着深圳国企深圳建发正式成为华南单一最大股东。

6月1日晚间，河南最大开发商建业地产也传来喜讯。河南省政府旗下河南省铁路建设投资集团旗下子公司拟收购建业公司8.6亿股，占公司已发行总股本的29.01%，一举成为仅次于胡葆森的第二大股东，最高每股0.8港元，较6月1日收盘价溢价约23.1%。

同时还将认购建业发行的到期收益率为5%息票及9%可换股债券，本金不高于7.08亿港元，2024年到期。

比如广东的奥林匹克花园和重庆的金科，虽然都有国有资本洽谈入驻的消息，但结果如何还是未知数。

其次，房地产作为重资产行业的代表，出售资产也是企业自救的常用手段。

据不完全统计，截至6月中旬，北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌明显增多，项目公司股权转让数量达66家，其中上市房地产公司发布子公司股权转让公告20余条，涉及交易总价逾170亿元。

此外，一直被房企视为未来出路的物业板块，在享受到所谓的“管理红利”之前就已经被束之高阁。

仅2022年一年，就有渝州、中南、中粮、佳缘等至少4家大型房企出售物业公司，涉及交易总价约67亿元。此外，去年蓝光、RF、当代等企业，物业似乎是房企遇到现金流危机时不得不不断倒下的“手臂”。

该行业受到多种因素的影响

虽然很多房企都在忙着“自救”，但是整个行业的流动性危机带来的项目烂尾、员工降薪甚至失业、投资人失血等痛苦，一时难以愈合。

有很多观点认为，目前全国各地都在进行国资入股民营房企的谈判。河南国资委之所以果断主动接手建筑行业，很大程度上与郑州等地高频引发的烂尾业务有关。

即便如此，公司成立后，仍有郑商所、剑桥、魏勇、绿都等众多中小房企等待救援。

无独有偶，近期Xi、长沙等多个二线城市频频出现烂尾楼的消息甚嚣尘上。

值得注意的是，从房企出险后的表现来看，仍有不少人是一头雾水。

有房企人士向观察者网指出，很多被延长的企业只是高调宣称“保底交房”，却不愿意打折出售，或者放弃控股权引战。他们只是想等待变化，并期待行业复苏时能够全身而退。其实和“平躺”没什么区别。

业内有声音认为，此轮行业危机主要是因为整体经济下行、政府监管收紧，或者疫情反复等外部因素。但更多的人认为，根本原因还是房企自身不够“健康”，导致多重因素叠加，使企业陷入了一个负面循环。

要知道，在之前行业的高周转模式下，房地产企业的发展逻辑是只拿10%的启动资金，其余90%都是负债。项目开工后，将工程款支付给供应商，项目四证齐全后，向银行申请开发贷款，置换之前的融资款。拿到地之后，快速开发完成，再拿一块地，雪球越滚越大。

在这种情况下，房企进入借钱、拿地、再借钱、再拿地的循环，自然形成了负债驱动、资金为王、求规模、求速度的快钱模式。

因此，有分析人士对Observer.com记者表示，目前无论是预售资金监管制度，还是提高房企保证金、迫使房企以自有资金拿地等制度安排，似乎都在加速行业危机，迫使房企自救。但从长远来看，其实也是为了明确风险，对未来行业的健康发展大有裨益。

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