月房企海外债“零发行”，-月有多亿债券到期！偿债高峰期来临，房企们何去何从？

5月房企海外债“零发行”，6-7月有1700多亿债券到期！偿债高峰期来临，房企们何去何从？

5月份，房企融资状况仍无明显改善。

据中国指数研究院监测，5月房地产企业融资总额约612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。尤其是海外债券，5月份没有新债发行，仅有少数房企成功换要约，是当月房企融资额减少的主要原因。

但另一方面，5月份，房企信用债发行规模实现了环比双增长。数据显示，5月份房企信用债规模为445.7亿元，环比增长3.32%，较去年同期的333.83亿元增长33.51%。与此同时，融资利率较去年同期有所下降，个别房企发行的中期票据利率甚至降至2.88%。

与此同时，房企也迎来了还债高峰期。CAIC数据显示，仅6-7月，200家核心房企境内外债券到期总额约1755亿元，年内12家房企债券到期超过100亿元。

“受近期货币供应量增加影响，各渠道融资利率稳中有降。房企可以抓住当前房企融资政策和资金成本下降的窗口期，积极补充资金。”中指研究院分析指出。

信用债成为融资主力

民营企业发债破冰

民营房企融资有新突破。

5月30日，新城发展还宣布，计划发行由该公司担保的优先绿色票据。所得款项净额将主要用于为现有一年内到期的中长期海外债务进行再融资，并根据新市镇发展的可持续财务框架，只用于合资格的绿色项目。

在此之前，作为示范房企，碧桂园、龙湖集团、美的地产在信用保护工具的保驾护航下，相继推出债券融资。其中，龙湖已于5月20日率先成功发行5亿元公司债，碧桂园于5月23日成功发行5亿元公司债，美的地产于5月24日成功发行10亿元公司债。

中研数据显示，今年5月，房企信用债发行规模为445.7亿元(占比约73%)，环比增长3.3%，较去年5月的333.83亿元增长33.5%；此外，今年1-5月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。但从发行结构来看，信用债占比61.0%，同比上升17.4个百分点。

“虽然信用债发行错过了3、4月份的窗口期，但由于政策的鼓励，5月份环比、环比涨幅显著。也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次出现环比增长趋势，民企发债回暖是重要因素。”中指研究院分析指出。

6月9日，同策研究院资产管理分析师应岱臻通过微信向《全国商报》记者表示，“政策放开后，民营房企融资渠道破冰，信托机构放开贷款。多渠道融资改善明显，整体融资规模小幅上升，市场发出积极信号。随着政策的不断加持，融资环境将进一步改善。繁华虽去，未来可期。”

柯睿研究中心5月25日发布的研究报告显示，截至目前，深交所注册的信用保护合同核心交易商只有20家，信用保护证书创设机构只有13家。参与人数有限可能导致市场活跃度不足，无法有效帮助民营房企整体融资困境。

值得注意的是，5月中旬，作为支持民营企业债券融资的重要举措，交易商协会组织中债促进公司，主动设立并推出“中债民营企业债券融资支持工具(CSIPB)”。联合市场机构为民营企业发债提供市场化增信支持，在市场各方支持下迅速落地。

民营房企也成功搭上了配套工具的“东风”。中债增强与上海银行成立“中债增强CRMW003”，支持新城控股于5月26日成功发行10亿元中期票据。这也是中债“支持工具”支持的首个房地产企业证书的创建，有效发挥了“示范效应”。

5月26日，为推动新债的潜在发行，上交所暂定于5月27日上午9: 00为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股五家开发商举行投资者路演，这五家房企是首批启动融资信用保护工具的民营房企。

还债高峰期

6-7月债券到期1755亿元

虽然5月份房企信用债规模有所增长，但整体融资形势并不乐观。

克而瑞的数据显示，5月份100家典型房企中，发债的企业有17家，发债金额最大的房企为中海和保利发展，两家企业融资总额均为60亿元。其中，中海当月发行30亿元公司债和30亿元中期票据，保利发行30亿元公司债和30亿元绿色中期票据。

整体来看，5月份100家典型房企融资总额为519.75亿元，环比下降40.3%，同比下降50.2%。单月融资规模为2019年以来第三低。

中指院监测数据还显示5月房地产企业融资总额约612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%；平均发行利率为3.25%，同比下降1.44个百分点，环比下降0.33个百分点。从典型房企债券发行情况来看，保利5月融资额最高，共计60亿元，平均融资利率3.0%。具体来看，典型房企信用债利率最高的是新城控股，利率为6.5%，最低的是苏，利率为2.6%。

值得注意的是5月份房企境外债券“零发行”，仅有少数房企成功换要约，现券获延期机会。5月份，中粮和大唐因为互换要约，发行了三只高级票据。从今年前5个月的累计情况来看，海外债务仅占房企融资规模的4.3%。

“5月份房地产企业融资规模较3、4月份明显下降，主要是因为作为主要融资来源的国企和央企在过去几个月获得了充足的资金，因此5月份融资规模有所下降，而民营房企融资规模仍处于较低水平。”中指分析说。

在发债规模下降的同时，房企也迎来了偿债高峰期。

据克而瑞统计， 44只房企债券将于6月到期，合计约639亿元，环比增长68.6%。其中，凯撒到期的四张海外优先票据和索尼到期的一张优先票据已经拖欠利息。从到期债券的规模来看，单笔金额最高的是凯撒2017年发行的8.2亿美元海外优先票据。

CAIC数据显示，今年6-7月，200家核心房企境内外债券到期总额约1755亿元，其中民企债券到期约1178亿元，占比67%。年内，有12家房地产企业的到期金额超过100亿元，其中8家为民营房地产企业。

"目前房企一年内到期债券余额9500亿，其中境外债券占比33.2%，境内偿债压力大。今年7、8月份是全年第二波偿债高峰。”该研究所认为，新增债券无法覆盖到期余额，海外债券“借新还旧”的可能性大大降低。

记者|陈丽

编辑|段炼魏文怡盖元元

校对|王跃龙

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