地方债偿还高峰期

年内第二个偿债高峰来临 民营房企资金链承压

本报记者王立新

“7、8月份是一年中的第二个偿债高峰。很多房企都在忙着和债权人和解，试图获得一点喘息的机会，但结果可能不会很大。”6月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，3月是今年第一个偿债高峰期。当时，多家“千亿元”房企宣布债务违约。6月份以来，这种现象再次加剧。金科股份等多家房企被指未能如期支付商业票据，债权人对房企偿债的信心再次动摇。

据第三方机构嘉里最新统计，2022年6月，将有44只房企债券到期，合计约639亿元，环比增长68.6%。其中，新力控股到期的一张优先票据已经拖欠利息。

“7月和8月，房企到期债务分别为1214.8亿元和1011.7亿元，均超过千亿元。”华夏研究院企业部研究总监刘水对《证券日报》记者表示，目前楼市销售并未明显回暖，房地产融资环境依然严峻。预计未来仍有房企不得不加入债务违约阵营。

还债高峰又来了

熬过了3月份的第一个偿债高峰，并不意味着安全着陆。

6月12日晚间，金科股份发布关于对深交所关注函回复的公告，就深交所是否存在拖欠票据付款等金融债务，以及公司核心商标、部分银行账户、股票等相关资产被查封、冻结的情况做出回复。

金科股份表示，截至本回复之日，公司未按期向联融保理支付的商业承兑汇票余额为4，407万元，占最近一个会计年度经审计净资产的0.11%，不符合《股票上市规则》第七章规定的信息披露标准。商业承兑汇票到期不能按时兑付是有客观原因的。公司正在与联融保理协商解决问题，不认可其通过诉前保全冻结公司商标及部分资产的行为。

金科股份表示，截至回复日，公司债务违约、诉讼仲裁、账户资金冻结、资产冻结等情况没有达到信息披露标准。对于可能存在债务违约风险的融资，金科股份表示，将积极争取新的融资与所有合作金融机构置换部分股票融资，另一方面协商调整股票融资的还款节奏和期限，尽可能减少净还款金额，保持现金流支持公司良性循环和稳健发展。

这只是冰山一角。今年以来，海外发债规模大幅下降，5月份甚至直接降至“0”，无新债发行。相比之下，身处险境的房企数量仍在增加，偿债压力仍未缓解。据中国指数研究院统计，2022年，房企一年内到期债务余额为9500亿元。

对此，同策研究院表示，“我们统计了36家民营房企的信用债。根据未来6个月和12个月到期的信用债公开发行情况统计，假设2022年房企能够维持2021年公开发行信用债的融资水平。那么，2022年约60%的房企偿债规模超过2021年，2022年20%的房企信用债到期规模为2021年的2%。从信用债的融资缺口来看，未来两到三年都会有融资缺口，只能靠项目销售来偿还，进一步加剧了房企的销售和偿债压力。”

融资环境能改善吗？

“由于房地产市场复苏过程缓慢，‘稳定楼市’政策传导到市场需要较长时间。此外，疫情反复，居民购房意愿低，房企还钱压力大。"诸葛找房数据研究中心分析师关荣学对《证券日报》记者表示，在这种市场格局下，房企融资环境是否有所改善，很大程度上牵动着房地产从业者的"神经"。

从目前房企债务融资的情况来看，房企偿债压力整体上并未减轻。“‘借新债’渠道不畅，行业信心难以修复，投资者信心有所动摇，房企整体融资规模仍在下降。”严跃进说。

据中国指数研究院统计，今年前5个月，房地产企业发债总额为3344.7亿元，同比下降30%。来自叠加销售市场的回款不如预期。不难看出，在我们迈向“黑铁时代”之际，关乎生死的最后一战仍在进行。好在多重利好政策下，民营房企信用债融资开始“破冰”。

据该研究所统计，上述近3345亿元债券中，信用债占比61%，同比上升17.4个百分点。尤其是5月份，房地产行业信用债融资同比增长33.5%，环比增长3.3%。龙湖集团、碧桂园、美的地产、新城控股采用信用保护工具，发行4期债券融资30亿元。与此同时，许多企业开始准备发行。

“民营房企融资环境有所改善，但目前空有限。金融机构对房地产行业的信心仍未恢复，对民营房企的金融支持仍十分谨慎。”刘水说道。

归根结底还是要靠市场信心来修复。对此，中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计随着部分城市疫情的缓解和各地房地产政策的不断优化，重点城市的市场可能会企稳，但大部分城市的市场要到下半年才会逐步恢复。届时，对房地产市场的信心有望恢复。