城市 土地 开发中涉及到“生地”和“熟地”的概念

城市土地开发中涉及到“生地”就是对土地的一级开发，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让。

城市土地开发中涉及到“熟地”就是七通一平的土地，基本建设中前期工作的道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通及土地平整等。

“七通”是现代化城市最基本必须具备的条件，是造成优美环境的基础，是城市开发建设的重要内容和城市建设赖以迅速发展的先决条件。因此，基础工程必须坚持基本建设程序，有领导、按城市总体规划有计划进行，才能提高城市开发的经济效益，达到既能满足人民物质文化生活水平，又能给投资者创造良好的投资环境。

扩展资料

获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

1、基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

2、公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

3、小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。

在进行“七通一平”基础工程中，要涉及供水供电、电讯等部门。应统一领导、行动一致，不造成返工浪费才有保证。在统一规划、统一征地、统一设计、统一组织施工、统一使用资金的组织领导下，同时把自来水、雨水、污水、电讯、煤气管道和电缆埋入地下，一次施工完毕，路修到哪里，地下管道就铺到哪里，路灯亮到哪里，花草树木也种到哪里。

参考资料来源：百度百科--土地一级开发

百度百科--七通一平

第一条　为促进城市建设的发展，提高城市建设的综合效益，制定本办法。第二条　县以上人民政府建设主管部门，负责本行政区域内的城市建设综合开发归口管理。第三条　县以上人民政府可根据城市建设综合开发任务，有计划地批准成立开发单位。开发单位的主要任务是：

（一）通过投标或接受委托，承担城市建设各项基础设施和服务配套公用设施综合开发任务；

（二）根据城市建设综合开发规划编制开发区的详细规划；

（三）依法办理用地和拆迁手续，进行勘察设计，平整土地等前期准备工作。

（四）组织开发区内各项工程的设计、施工招标、投标；

（五）兴建、代建、出售房屋，或将经县以上人民政府批准后开发的土地进行有偿转让；

（六）协调各方关系。第四条　开发单位必须具备以下条件：

（一）有独立健全的组织机构，包括专职的行政负责人和相应的技术、财务、经济管理人员；

（二）有管理章程和财务制度；

（三）有一定数额的自有流动资金，自主经营、独立核算、自负盈亏；

（四）有固定的办公场所；

（五）能依法承担民事责任。第五条　开发单位分为四级：

（一）一级开发单位，能承担年开发土地300亩（含本数，下同）以上，建成房屋面积12万平方米以上的任务；有8名以上土建工程师、2名高级工程师、1名会计师和1名经济师；自有流动资金不少于500万元。

（二）二级开发单位，能承担年开发土地150亩以上，建成房屋面积8万平方米以上的任务；有5名以上土建工程师，1名高级工程师、1名会计师；自有流动资金不少于300万元。

（三）三级开发单位，能承担年开发土地75亩以上，建成房屋面积3万平方米以上的任务；有3名以上土建工程师，1名助理会计师；自有流动资金不少于100万元。

（四）四级开发单位，能承担年开发土地75亩以下，建成房屋面积3万平方米以下的任务；有1名以上土建工程师、1名从事会计工作5年以上的会计员；自有流动资金不少于50万元。第六条　成立开发单位，必须向所在地的市、县建设主管部门提出申请。一、二、三级开发单位经地、州、市建设主管部门审查同意，报省建设主管部门批准。四级开发单位经地、州、市建设主管部门批准，报省建设主管部门备案。

经批准的开发单位，由建设主管部门发给资质级别证。开发单位凭证办理工商登记等手续后，方能承担开发任务。第七条　凡在城市规划区内开辟新区或进行旧城区成片改造，应在城市总体规划的指导下，按照“先地下，后地上”的原则，对房屋、市政公用基础设施和生活服务设施进行统一规划、综合开发、配套建设。第八条　开发区的详细规划、综合开发和商品房屋的建设计划，应与城市总体规划、固定资产投资计划和建设用地计划相协调。第九条　开发单位出售、预售商品房屋，代建房屋或有偿转让经过开发的土地，应签订合同，并经公证机关公证。

预售商品房屋，必须在商品房屋正式开工兴建后，才能收取定金。出售商品房屋的价格和土地转让费，按国家和省有关规定执行。

开发单位在出售商品房屋和进行土地转让时按规定收取的市政公用设施建设费及土地级差费，应单独列帐、专款专用。第十条　综合开发的收益，主要用于城市的开发建设。除经城市政府批准用于城市建设外，任何单位和个人不得平调、挪用。

各级财政、物价、审计部门要加强监督，保证其合理使用。第十一条　开发单位在经营活动中，不得将建设项目的设计、施工任务交由无证或超越审定营业范围的设计、施工单位承担。不得在承发包工程中弄虚作假，行贿受贿。

任何个人不得私自收取工程介绍费。第十二条　各级开发单位只能承担与其资质级别相适应的开发任务，不得超越审定的资质等级承担开发任务。

开发单位要严守职责，切实加强工程质量管理，严格监督检查；凡质量不合格的，不得验收。第十三条　违反本办法，有下列情形之一的，视情节轻重给予处罚：

（一）不按批准的详细规划进行开发建设的，由当地建设主管部门责令停业整顿，降低资质等级，吊销资质级别证，并可对主要责任人给予行政处分。工商行政管理部门对已吊销资质级别证的，应吊销其营业执照；

（二）无证或超越资质等级承担开发任务的，由当地建设主管部门会同工商行政管理部门责任停止经营活动，没收非法所得，可以并处400元至4000元的罚款；

（三）擅自平调、挪用市政公用设施建设费、土地级差费以及其他综合开发费用的，由建设主管部门或有关业务主管部门给予单位负责人和直接责任人行政处分，并追回其平调、挪用的资金；

（四）向无证设计或超越审定营业范围的设计、施工单位发包设计、施工任务的，对开发单位负责人和直接责任人处50元至500元罚款，对开发单位处400元至4000元的罚款；

（五）行贿受贿，个人私自收取工程介绍费的，由当地建设主管部门没收其非法所得，并给予直接责任人行政处分；

（六）不进行严格检查验收，造成重大工程质量事故的，由当地建设主管部门给予开发单位负责人和直接责任人行政处分，可以并处50元至500元的罚款。

违反本办法有关规定，触犯刑律、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

城市新区开发具有多种开发模式。

国内外城市在新区开发中有很多的经验和教训，开发模式的选取也各不相同，如大型公共设施开发模式、“tod”开发模式、城市公共绿地开发模式、住区带动型开发模式等，每种模式各有优劣。

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