地产跟投不香了，年发亿奖金的暴富神话破灭，央企员工：大把人亏一半

地产跟投不香了，1年发1亿奖金的暴富神话破灭，央企员工：大把人亏一半

来源:时代财经作者:陈泽轩

图片来源:一个蠕虫的想法

“对我来说，跟上球场是不可能的。现在有什么好项目吗？”央企员工李磊(化名)自问自答:“没有”

投资本来是一种激励方式。房地产企业员工自愿或强制认购一定金额，跟随公司投资房地产项目。通过“风险共担、利润共享”的设置，该制度实现了房地产企业与员工之间的利益绑定。

在房地产还处于上行周期的时候，跟投制极大地激发了机构的活力，不仅缩短了项目开发周期，还提高了利润管理水平。也被视为推动众多房企跨越式发展的重要原因。由于这一点，投资跟踪员工也赚了很多钱。

据《中国经营报》报道，碧桂园总裁莫斌曾在一次春季宴会上透露，由于2016年的意外业务和出色的销售回报，碧桂园有“太多”的奖金需要支付。6位区域总裁的奖励薪酬超过1亿元，为当时行业最高分红，项目总监及下属员工的奖励收入也创历史新高。

然而，这样的时代已经过去了。李磊告诉时代财经，除了那些被迫跟随投资的员工，公司允许正式员工自愿跟随投资。但是，看到身边同事的流失，她已经没有兴趣跟投了。“现在的损失是什么？我们公司有很多人赔了一半的钱。”

“钱太多带不回来”[br/]

近日，作为国内首家全面推行后续投资制度的房企，万科宣布修订后续投资规则，后续投资制度面临的困境第一次真正暴露在公众面前。

最新的万科企业股份有限公司项目投资系统6.0版与以往版本的区别在于三个方面:一是缩小了投资项目范围，即删除了2020年3月版本中的旧改、一级土地整理、海外房地产开发、其他业务等其他项目，可参照上述原则进行安排和投资，但不要求强制执行；二是删除“特劣机制”的分红机制；三是增加了“模拟平仓”的退出方式。

时代财经了解到，万科从2014年开始实行跟投制，但直到2017年才参照私募基金模式引入“优于劣后”模式。在股东获得足够的收益之前，后续投资人的投资不会得到回报。事实上，自房地产行业后续投资制度兴起以来，就面临着侵蚀股东利润的指责。当时万科的改革因此被视为优先保护公司和股东利益的措施。

但随着房地产的下滑，无论是收入水平还是员工投资的退出周期都不如以前。一名从万科离职的员工告诉时代财经，“他仍然投入了大量资金，但支付速度比预期的要慢。万科投资的MOIC(投资回报倍数)是1.3，即他投资100元收回130元。但MOIC不变，支付周期延长，年化率低。现在环境不好，我也没办法。有些同事借钱投资都要付利息”。

事实上，在2019年6月召开的股东大会上，万科总裁兼CEO朱久生就曾透露，万科员工的投入跟不上。“压力挺大的，全国50强房企有近30家跟不上。我们不是唯一的一个。现实是(员工)没有那么多现金流可循。即使有足够的现金流，我们的员工也是劣等的，分了股东之后再分给员工。”

年报显示，自2017年实施劣后机制以来，万科后续投资认购金额呈下降趋势。2017年至2021年，万科当年新收购项目总认购金额分别为106.4亿元、84.49亿元、41.57亿元、37.45亿元和31.27亿元，占后续投资项目资金峰值的3.48%和2.2%。

无论是删除特劣机制，还是采用模拟平仓的方式退出，都是对跟投员工要求放宽的表现。兴业证券在一份研报中指出，取消特劣机制可以实现员工与公司同股同权，保护员工利益，而模拟平仓带投资退出机制可以加速员工带投资退出。值得一提的是，模拟清算是在项目开发中最终利润分配未实现的情况下，对项目进行提前清算的一种方式。

“有可能损失本金”

“后续投资体系调整是必然的。如果不调整，连万科都觉得难。”黄烨(化名)，一个房地产管理人员，告诉时代财经。根据他的经验，“2018年上半年，后续投资项目开始不赚钱甚至亏钱，2018年下半年开始普遍，疫情过后更严重。”于是，员工对后续投资的兴趣开始急剧下降。

万科是国内第一家全面实行投资制的企业，但将该制度推向风口浪尖的却是碧桂园。碧桂园分别于2012年和2014年推出成果共享计划和同心共享计划。成果分成规定，一个项目只要满足一年内全部收回集团自有资金投入，且收回的资金高于“自有资金投入+年化自有资金标准收益”这两个前提条件，就可以获得奖励。同心共享规定新收购的项目全部采用跟投制，员工在项目中的入股权被释放。

虽然一家房地产公司的兴衰原因很多，但外界认为“双股计划”是碧桂园实现规模飞跃的重要“功臣”。根据克而瑞的数据，2012年，碧桂园实现销售金额仅475亿元，在国内房企中排名第九；2017年至今，碧桂园连续多年蝉联房企老大。

2017年也是房企执行后续投资制度的高潮。当时全国只有170亿房企，但有近一半实行的是跟投制。“双共享计划”实施后，规模跃居行业首位的碧桂园，让很多有意冲击千亿的中小房企更加跃跃欲试后续投资体系。

市场份额快速提升的背后，是“双共享计划”对周转率、利润率等指标的明显提升。得益于此，参与投资的碧桂园员工也赚了不少钱。据《第一财经日报》报道，碧桂园总裁莫斌曾在一次春季宴会上透露，由于2016年的意外业务和出色的销售回报，碧桂园有“太多”的奖金需要支付。6位区域总裁的奖励薪酬超过1亿元，为当时行业最高分红，项目总监及下属员工的奖励收入也创历史新高。

当时黄野在碧桂园工作。他告诉时代财经，当时房地产还在高位运行。“投资的收益比较高。如果算上配资利率，至少有十几到二十个点的年化收益。有的人加了杠杆，比如80万的额度，但实际上你只需要投入20万，这需要利息”。

随着房地产形势的变化，房企实施后续投资制度的阻力已经很大。“后续投资的目的是绑定员工和公司的利益，尤其是核心人员的利益，但现在并没有起到鼓励和绑定的作用，反而起到了负面作用。”黄野透露，他最近亏本退出了房地产项目的后续投资，但损失并不大。“这些项目未来都有可能赔掉本金，很多地产项目现在不容易扯平，就算了。

“员工是逐利的。如果不赚钱，他们肯定不会跟着投资。”黄野指出，大环境变化后，不仅是万科，实际上很多公司都开始调整后续投资体系，主要针对两个方面。首先，他们为本金设定了盈亏平衡线。“比如，最多你会损失85%的本金，第二就是减少跟投的人。”