2020年12月底，某知名杂志年度人物封面刊登了小米创始人雷军的一句话:“希望我们每个人都能放下包袱，轻装上阵，迎接2021。”在当时疫情反复，市场环境依然严峻的情况下，雷军的言论显得尤为沉重。这也是房地产人的心声。
2021年对房地产行业来说是充满挑战的一年。尤其是下半年以来，疫情影响叠加住房相关金融政策加码，市场预期持续悲观。一些房企以相同或不同的方式消失在江湖。这一年，部分房企在坚守房地产主业的同时，遵循“稳中求新”的转型路线，以“轻装上阵”的姿态实现高质量转型。
4月29日，新湖宝披露了2021年年报。数据显示，新湖宝实现营业收入168.91亿元，同比增长22.47%；扣非后净利润18.33亿元，同比增长98.48%。
01.经营性现金流大幅上升。
截至5月5日，除部分房企暂缓发布年报，申请延期“提交论文”外，大部分房企已陆续交出2021年业绩。但由于2021年房地产市场低迷等不确定因素，部分房企陷入了“增收不增利”的尴尬境地。
还有一些房企2021年形势喜人，多项财务数据实现同比增长，让市场兴奋不已。其中就有非典型房企新湖宝。除了营业收入和扣非净利润的双增，年报数据显示，新湖地产业务的毛利率也达到了26.99%，在行业内保持较高水平。
(新湖青蓝国际一期实景图)
新湖的经营性现金流也实现了大幅增长。2021年，新湖全年经营活动产生的现金流量净额为145.6亿元，比上年同期增长188.93%。在房地产行业严峻形势下，新湖经营性现金流连续三年为正，在a股上市公司中相当罕见。今年新湖为什么逆势增长？这还得从2018年说起。
从那一年开始，在“住不炒”的主基调下，房地产暴利时代宣告结束。面对利润空间的收窄空，一直以房地产为主业的新湖意识到，转型成为公司保持增长和盈利的必由之路。从房地产开发到房地产资产管理模式的转变，是新湖地产行业的新战场。
从2019年开始，新湖开始优化资产结构，为公司轻资产战略转型做铺垫。2019年7月，新湖以约67亿元的价格向融创出售欧贤实业和上海马宝的相应权益；2019年12月至2020年4月，新湖向绿城中国出售了三项资产。
在外界看来，这一举措加速了新湖的资产周转，优化了公司的资产结构和资产负债水平。事实上，在优化资产结构的同时，新湖还依托公司品牌的溢价能力，在乐清、上饶等项目上与第三方企业及其他合资公司联合开发，形成了多方合作出资、公司运作的轻资产战略合作模式。
“通过战略合作，有利于发挥强强联合的优势，加快实现土地储备和大型项目开发进度，从而提高运营效率，实现共赢。”新湖认为。丰富的城市更新项目经验和成功的城市更新成果，也让新湖更有信心和能力完成房地产资产管理模式的转型。
作为国内最早参与城市更新的民营房企之一，新湖在二十年前就参与了上海的旧改项目。然而，当时的新湖并不为外界所了解。城市更新不是简单的土地收购、开发和销售。涉及拆迁、安置等方面，对企业的运营经验和资金实力要求极高。
事实上，在房地产高周转的时代，城市更新并不是房企眼中的香饽饽。在赚快钱和大钱的环境下，很少有房企有能力也愿意去做。但近年来，随着房地产高增长率的过去，以及国内存量房时代的到来，城市更新被房企视为一片蓝海。
就在各大房企抢食这块大蛋糕的时候，早早进入了这个赛道的新湖，迎来了硕果累累的收获期。这种城市业态的更新给新湖带来了巨大的社会效应:为上海高端住宅市场注入了新鲜血液。
以上海内环新湖200万平米优质项目为例。2021年以来，上海内环内罕见的豪宅中，普陀区的新湖明珠城三期、静安区的新湖上海蓝色国际二期成为上海的“老牌样本”。
(新湖蓝国际二期效果图)
早起的鸟儿有虫吃。城市更新也给新湖带来了丰厚的回报。2021年年报数据显示，新湖明珠城三期第四标段已全部成交，销售收入125亿元。青蓝国际二期2021年已销售两次，销售收入75亿元。
02.保持“三条红线”绿色。
新湖地产作为非典型房企，一直遵循高质量发展的底线。
新湖主业高质量发展的最大表现，首先体现在新湖稳健的财务管理能力上。2021年新湖财务状况相对稳定，三条红线保持绿色。所谓三条红线，即2020年8月，央行、银监会等机构对房地产企业提出的指标，即资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金与短债之比要大于1。
依托销售回款等内生渠道，新湖2021年的三条红线数据优化了不少。首先是净负债率，如果这个指标过高，公司容易出现财务杠杆风险；如果净负债率过低，会有大量闲置资金，增加机会成本。2021年新湖净负债率为0.64，较期初下降30%以上，处于行业较低水平。
看资产负债率，一般来说，如果这个数字高，意味着企业将很难贷到更多的资金，或者只能以更高的利率来贷。高杠杆的公司将面临倒闭或破产的风险。2021年，新湖账面资产负债率为69.24%，同比下降2.36个百分点；预收账款283.43亿元，扣除预收账款后的资产负债率为60.86%，继续保持适度较低水平。
现金负债比率在一定程度上可以反映企业在一定时期内的现金流压力和安全性。2021年，新湖的现金与短期债务之比为1.17，符合目标要求。事实上，“三条红线”是绿色档案，充分体现了新湖的资金管理能力。
新湖高质量发展的表现还体现在土地支出上。意识到“以量取胜”的时代已经一去不复返，不提倡高周转模式的新湖，这几年拿地相当谨慎。2021年，新湖新增土地储备18.91万平方米，新增建筑面积54.89万平方米。
新湖谨慎拿地的背后，是对房地产黄金时代过去的预期，也是因为它手里有相当大的“粮食”，而且这个“粮食”质量相当高。“目前公司已开发和待开发面积约1400万平方米，至少可以满足公司未来5-8年的发展需求，为持续盈利提供保障。”新湖宝说。
据了解，新湖的土地储备主要集中在以上海为中心的长三角经济发达地区。早些年拿地成本低，现在地价今非昔比。
房地产销售和开发的加速也是新湖高质量发展的表现之一。2021年，新湖在克服了疫情和行业宏观环境的不利影响后，不仅房地产销售收入稳步增长，开发业务也加速发展。除了热销的新湖明珠城三期、二期，新湖一些位于核心都市区的优质城市更新项目也进入加速开发阶段。
(新湖明珠城三期效果图)
比如亚龙项目即将完成征收，计划2022年开工建设；彩虹上空已完成土地征用，建筑施工许可证已进入施工阶段。启东和平阳滩涂开发项目进展顺利。启东园驼角项目和温州西湾项目分别获得132万和188万方土地。
事实上，持续深化城市更新业态的新湖，70%的存量地产项目都在经济活跃的江浙沪地区。经济活跃与否，是衡量一个地区房子好不好卖的重要指标之一。这意味着，在房地产主业之上，新湖不会止步于此。
2021年，坚守高质量发展底线的新湖还跻身“2021年沪深两市上市房地产公司综合实力TOP10”和“2021年沪深两市上市房地产公司财务稳定性TOP10”。对于新湖的前世今生，一位资深地产人士总结，“稳中求进，进中求创新。”
这一结论的背后，是外界对新湖基本面的看好。事实上，在坚守主业地产高质量发展底线的同时，新湖一直遵循的转型路线是“稳中求新”。高新技术和先进制造业这张新卡，既是新湖“稳中求新”的重要组成部分，也是“齐飞两翼”战略中的又一“翅膀”。
03.投资转型
除了房地产行业，新湖如何「稳中求新」？答案是“投资高科技和先进制造业”。
近两年，在国家政策的大力支持下，高新技术产业的吸引力持续上高中，投资人和产业开发者更愿意将精力投入到高新技术产业中。国内有关调查部门的最新数据显示，与前两年相比，中国高技术产业的投资增长了30%以上。
在高科技产业被外界视为盘菜的时候，新湖已经抢先一步入了局。2015年，新湖宝开始布局高科技企业投资。2017年，新湖宝正式将高科技投资纳入公司战略范围。
(趣链科技大厦主体顶部)
在新湖看来，越是具有新时代特征的行业，或者说越是能够与时俱进的行业，才能真正留在历史的长河中。更具吸引力和市场潜力的高科技产业是新湖的投资对象。这也是新湖投资高科技产业的核心。
近年来，新湖对高新技术企业的投资超过100亿元，形成了比较大的规模和体系。其中，新湖布局的高端制造、芯片设计、生物医药、区块链、人工智能等板块已基本成型。
2021年，新湖宝投资了杭州付嘉镓业科技等多家优质公司，持有其22.22%的股权；杭州心香科技持股1.60%；杭州恒赢科技持股18.87%等等。
其中，富镓产业依托中科院上海光机所，重点研究半导体新材料氧化镓(Ga2O3)。
2022年起，新湖还对杭州和谐云科技进行了增资。这是一家专注于云原生底层技术和K8s应用研究的公司。目前已为100多家客户企业提供云原生全生命周期一站式整体解决方案，包括云搭建、云加载、云使用、云管理。
经过近几年的布局，新湖已经逐渐完成了从投资期到成熟期的过渡。2021年年报显示，目前新湖投资的高新技术企业中，已有2家登陆科技创新板，3家通过发审会。预计未来三年左右将有10家左右被投资企业进入IPO，持续推动新湖的价值提升和利润贡献。
如新湖宝投资的深证田芸李飞，其在科技创新板上市申请于2021年8月6日获批；由投资的杭州鸿华数码于2021年7月8日在科创板上市，新湖宝占其已发行总股本的18.75%；2022年3月29日，龙芯中科投资方科技创新板申请首次公开发行股票获得中国证监会核准，2022年新湖投资板迎来“开门红”。
新湖宝在投资高科技企业的过程中，并不是单纯的投资，而是遵循“稳中求新”的路线，不断挖掘适合的新业务和方向，与被投资企业深化合作、资源共享、优势互补。
除了高科技产业，新湖也看到了先进制造业的巨大潜力。2021年，新湖投资成立浙江宏华白金尹倩家纺，持股比例30%；投资浙江新东锂业科技，覆盖高端氟化工新材料领域，持股比例40%。
“新湖将继续走‘稳中求新’的转型路线，房地产行业将坚守高质量发展的底线。在坚持稳健经营风格、巩固房地产主业的基础上，加快转型步伐，不断推进对高新技术企业的战略投资，实现房地产和投资板块的平稳健康发展。”新湖相关人士表示。
(作者伊伊，编辑韩)
