来源@视觉中国
文|便当财经，作者|高达，编辑|赵金杰
“如果我们在这个地方30年不这么做，政府不可能在这个关键时期让国有企业入股一家私营企业。”
在河南国资入股建业地产10天后，胡葆森终于公开回应了此事。作为本轮房地产危机中为数不多的成功引入国资的房企，胡葆森在2022年6月11日出席亚布力中国企业家论坛时表示，建业30年来积极自觉地融入河南社会。
11天前，建业地产发布公告称，河南童生房地产有限公司(简称“童生地产”)拟收购公司已发行股本的29%，交易价格约为6.88亿港元，以现金结算。童生地产是河南省人民政府全资拥有的河南省铁路建设投资公司的全资子公司。
国有股成为建业的第二大股东，意味着建业在此轮房地产危机中得到了大力支持。消息传出当天，建业地产股价盘中一度上涨30%，次日仍上涨15.39%，至0.75港元。
“最多的时候，河南每卖出8套房子，就有一套是建业建的。”在胡葆森的演讲中，他细数了建业在河南的贡献，比如纳税510亿，每年就业100万人，买地1800亿。“30年来，我在这个地方做了一件事”。
然而，国资入股并不意味着建业完全脱险——胡葆森只是暂时保留了建业的所有权。同时，童生地产还计划认购建业地产发行的可转换债权，即本金金额不高于7.08亿港元、2025年到期息票为5%、到期收益率为9%的可转换债权。
建业在公告中表示，童生地产有权将全部或部分可转换债权转换为股份，初始转换价格不超过1.20港元。如果童生地产将其持有的所有债务转换为股份，则最多可交换5.9亿股建业地产股份。加上之前收购的股份，其持股比例将达到40.8%，高于胡葆森扩大股本后34.27%的持股比例。
这也意味着胡葆森可能失去对建业地产的控制权。该地产行业相关人士在接受《证券日报》采访时表示，“可转债持有人有两年转股的选择权，可以再延长一年。具体情况要看后期的市场交易。”
在企业风波频发的2022年，这可能是胡葆森相对于同行所能取得的最好成绩。
早在今年1月，引入山东国资的奥林匹克花园就出来了，半年没有进一步消息。直到上个月才有报道称山东能源集团已经完成调整，离开奥园集团。园区相关负责人表示，“公司引进战投的相关事宜正在进行中，目前没有公开信息。”
即使是那些成功引入国资的房企，一开始也失去了控股权。如华南城引入深国资后，公司创始人郑持股比例由28.5%降至20.16%，国资特区建发持股比例为29.28%，成为华南城的大股东和单一大股东。
胡葆森老乡许家印仍在等待广州国有资产的纾困。最新消息是，广州城投集团向恒大集团担保，将通过退地化解恒大广东项目风险。上个月，浙江国资以13.5亿元收购了恒大在宁波的城市之光广场项目。
“你做的这些事，人们都看在眼里，记在心里。书记和省长也看在眼里，记在心里，”胡葆森在讲话中说。
多年来一直自诩为“单纯狭隘的河南人”的胡葆森，终于赢得了家乡的好感。
01
这并不是河南国资第一次帮助胡葆森。
5月，河南老家文化旅游发展有限公司投资河南建邺华谊文化旅游产业有限公司，持有其90%的股权；河南建业实景演出文化发展有限公司51%的股权也被河南故里文旅公司接手。河南老家吕雯是河南文化产业投资有限公司的全资子公司，是河南省政府直属企业。
这两家文旅公司有两个建邺文旅的王牌项目——“建邺华谊兄弟电影小镇”和“唯豫剧幻城”。
其中，2019年开业的电影小镇是胡葆森进军文旅产业的开篇之作，总投资20亿元，占地约2000亩。在电影小镇开业之初，胡葆森曾表示，到2022年，将有20个建业文化小镇，总投资超过200亿元。
《豫剧只有幻城》是胡葆森的心血之作。为此，他特别聘请了执导《再见》系列电影的著名导演王潮歌担任主创。据他说，“开工用了四年，想法是六年前的。事实上，筹备这座城市花了40年时间”。“唯豫剧幻城”去年6月开业，但仅一个月后就遭遇河南720水灾，随后郑州疫情反弹，损失惨重。
去年9月，一份名为《企业重大风险危机报告及求援救援》的报告广为流传，披露了建业集团面临的危机形势。求救信是建业集团发给河南省政府的。建业集团在求救信中称，据初步估算，因洪水疫情，建业总损失超过50亿元，存在重大风险和危机。
建业集团在信中悲观地表示，“如果建业被信息疫情拖垮，迈不过这个坎，就有可能成为民族企业的‘雷电’和‘下一个’”。
建业集团总裁王军表示，求救信内容属实。据其介绍，文化旅游项目，尤其是郑州樱桃谷足球小镇，受建业业务影响最大。“这场灾难导致足球小镇的基础设施，包括道路和桥梁都被摧毁，项目的住宅部分无法再进行。这是我们提交这份报告的初衷。”
他说，这份报告是8月13日提交的，8月15日得到河南省领导的批准。他表示，在政府相关政策的帮助下，建业的大部分业态和业务已经恢复正常运营。
但是坏消息还在继续。今年2月，建业被告知总部裁员60%以上，原本1063名在职员工最终“只剩400人”。建业声称网传内容不实，但建业集团确实在对组织架构进行“瘦身”，由原来的五级管理机制改为三级管理。
胡葆森在当时的媒体论坛上表示，建业集团未来的发展要“小、小、好”:一是过去开的大小赛马场可以合并，该关就关，不再开新的赛马场；第二，不再追求规模增长；第三是做好。“只有少做，做小，才有可能做好。想着多做、做大，很难做好。”
目前，建业面临的最紧迫的问题是今年8月到期的5亿美元债券。公开数据上，建业地产目前有8只美元债券，总规模为24.46亿美元。建业在对外回应中表示，在落实年初制定的缓解资金压力的专项工作后，有信心按期偿还8月到期的5亿美元债券。去年11月，建业地产通过自有资金偿还了4亿美元如期到期的债券。
02
河南国资率先支持建筑行业，与胡葆森在河南深耕多年有关。长期以来，胡葆森和他的建业集团在河南省享有很高的声誉。
这家公司成立30年来，从未真正离开过河南，胡葆森也一直把自己当成一个狭隘的河南人。网上有很多他爱家乡的语录，比如“日本的房子让日本人建，我只给河南人建”。
在河南省，建业是当之无愧的地产大王。早在2019年，建邺就实现了对全省122个县级以上县市的全覆盖。胡葆森的好友、万通集团创始人冯仑曾称赞，“全国看万科，区域看建业”。
胡葆森刚入行时并不在房地产行业。毕业于郑州大学外语系，最早在河南省外贸厅工作。1982年，他被河南省外经贸厅派驻香港——当时他不姓胡，叫华建明。有坊间传闻说他在港结识贵人，改名胡葆森，但这种说法从未得到证实。
总而言之，在港9年，胡葆森辞职下海创业，靠炒楼花赚了第一桶金。2009年，他接受媒体采访时说，“我跟朋友借了几十万，一年下来，赚了一千多万”。但更重要的是，因为他在香港期间获得了香港永久居民身份，回国创业时成了“港商”。
得益于“港商”身份，他回河南创业时得到了银行支持。1992年，胡葆森与河南省地方建设银行和河南省建业投资公司合资成立了河南建业房地产开发有限公司，胡葆森持有40%的股份。两年后，国家要求金融机构退出实业经营。他买下了所有股份，全资拥有建业地产。
在性格方面，胡葆森和他的老乡兼同事许家印几乎没有什么共同之处，但他们都有高超的业务技能。
金碧花园，广州第一地产，许家印，就是“空手套白狼”的案例。他分期付款拿地，开工后迅速低价回笼资金，创造了“两小时8000万销售额”的纪录。
在胡葆森郑州的第一个项目是金水园，位于郑州东郊，占地360亩。是河南省开发的第一个大型住宅区。当时，胡葆森设想建造一座高质量的标杆建筑。为此他专门请了河南规划设计院来设计。该建筑的价格达到每平方米2700元，比当时郑州的房地产均价高出30%以上。
然而，金水花园并没有像胡葆森想象的那么火，而是在开盘时陷入了滞销的困境。后来，胡葆森说那是他最艰难的时候。“感觉一切都不在我掌控之中，睡不好觉！”他告诉媒体，那段时间，他每天都要吞下两片安定才能入睡。
胡葆森的解决方案是“营销”。当年6月，他在《河南日报》上登广告“金水花园十年还本”，承诺当年下半年买下金水花园一期的业主，十年后建业替他返还购房款，前提是一次性付清房款。
这一举动震惊了时尚刚刚起步的中国地产界。当时《房地产报》写道，此举全国无先例，尚属首例。“十年还本”的营销策略取得了突出的效果。《中国周刊》报道，广告刊登后的第二天，“金水花园”就卖出了第一套商品房，此后销售一直顺风顺水。
10年后的2003年7月10日，建业集团在大河报刊登公告，通知金水花园业主办理退款手续，共退还房款1000万元。两年后，河南电视台将金水花园评为“中原地产十年最具影响力的建筑(住宅)”。
03
“十年还本”不仅打响了金水园销售的第一枪，也奠定了胡葆森和建业在省内守信用的良好口碑。
在业内，胡葆森常被称为“胡夫”。这位领导来自《南方之窗》对胡葆森、河南商人老胡的专访。据说“南有王石，北有冯仑，中有胡葆森”是“中国地产三君子”的由来。
胡葆森也喜欢这个标题。他在自述文章中说，“那时候老胡人到中年，被人戏称为‘老’，颇有点江湖味。他有意识地听，但没有拒绝。久而久之，‘河南老胡’就成了我的外号。”在建业集团的官方网站上，胡葆森的自述一栏名为“胡夫文集”。
“江湖气”是胡葆森最突出的性格之一。他在圈内以人缘和感情出名。早在1999年，他就带领冯仑和王石成立了“全国房地产战略联盟”，后更名为“中城联盟”，这是中国最大的房地产组织。有媒体甚至称其为国内房地产领域的“欧盟”，影响力可见一斑。
在省内，2014年，胡葆森和几个河南企业家一起发起成立了“嵩山会”，这是一个河南的商业组织，会员标准最低1000万元。胡葆森还请来王石担任名誉主席，亚布力论坛创始人田原、高瓴资本创始人章雷担任名誉董事，试图将其打造为一个高端企业家组织。
2008年，建业赴港上市，凸显了“胡夫”的知名度。那一年恰逢全球经济危机，国内房市哀鸿遍野。今年3月，恒大率先向HKEx递交了招股书，但很快就不了了之，宣布暂停IPO。
建业地产随后在香港上市时，面临的市场环境更加恶劣。在香港建业路演期间，柳传志、潘石屹、、、、方等众多大牌纷纷来到现场，为保驾护航，被港媒称为“八星捧场”。
6月10日，建业地产在香港成功上市交易。虽然首日破发，但在当时的市场环境下，上市并不容易。建业也成为当年第一家在香港成功上市的内地房企，被潘石屹称为“2008年中国房地产行业的转折点”。
如果说充满江湖精神的“胡夫”让胡葆森打开了他在商界的人脉，那么他对河南足球的投资，则让“胡夫”这个名字在河南老乡中名声大噪。
胡葆森进入足球界比许家印早得多，历史悠久。自1994年胡葆森开始投资河南足球以来，河南建业是国内足坛唯一一支近30年没有改名的球队。直到2020年，河南建业根据足协新规更名为“洛阳龙门”。
后来，在接受媒体采访时，胡葆森说投资足球是“感情用事”。“进办公室的时候，我并没有意识到会有这么多困难，靠的是对河南足球的一种单纯的感情。”
1994年开始投资河南足球的时候，建业刚刚成立两年。当时的河南足球还没有企业冠名，甚至还传出江苏迈特公司要投资，带球队去江苏的消息。这一消息引发了河南当地企业对该团队的争夺。胡葆森花了一个月赢得冠名权。
河南足球队正式更名的那天，正在打一场比赛。前半段叫“河南搪瓷厂”，后半段就变成了“河南建业”。
让足球建业的名字在省内迅速打响，省了不少宣传费用。世纪初，从郑州起家的建业曾经做过一次问卷调查，问人们对建业有什么了解。前建业俱乐部总经理杨楠说，80%的人选择了足球。
粉丝的热情从体育延伸到企业。据报道，胡葆森早年无论去哪里，都会有歌迷前来支持他。胡葆森本人也表示，“建业的品牌声誉，足球做出了巨大贡献。大家都觉得建业可靠，长久。建业不薄情。不是建业的风格。”
河南建业更名后，胡葆森在一次内部活动上说，“建业足球俱乐部，历时26年零4个月，结束了，从此叫洛阳龙门足球俱乐部。”他的话里有很多感触，“虽然股份100%是我们的，但是足协有这样的规定。你养了这么多年，以后也要养，但它不能叫你的姓。”
但是胡葆森很快就克服了。他在2022年亚布力中国企业家论坛第二十二届年会上再次提到了这件事。“我一直把足球当成一项公益事业，没有因为足球换一亩地，也没有因为足球减一分钱税。”
这家由胡葆森支持了27年的足球俱乐部，最终被胡葆森以1元钱的价格转让。原本他打算零价格转让俱乐部，但在工商局备案时被告知零价格不符合法律规定。“然后按照工商局的要求，把这个养了27年的俱乐部定价1元，注入一个新的俱乐部”。
04
对于胡葆森来说，2021年应该是建业下一阶段的转折点。
这一年，建业成立29年。2月，建业集团放弃了过去只在省内发展的战略，提出了“大中原战略”，将发展范围扩大到郑州周边500公里；5月底，中原建业成功赴港上市，成为建业旗下第四家上市公司；6月，“唯豫剧幻城”正式开城，胡葆森专门撰文《河南胡夫与<唯胡夫>》纪念此事；7月，建业地产收购Xi安荣华，进入陕西市场。
“其实我们的好日子才刚刚开始。”在2021年接受媒体采访时，胡葆森表示，建业29年今年才刚刚奠基。“真正的好日子要到明年才开始。”
然而一场洪水改变了一切，建业集团多年的遮羞布被撕掉。
整个2021年，建业地产营业收入下降3.1%，毛利下降20.8%，净利润下降40.4%，几乎是上市以来的最差表现。在过去的两年里，建业地产的股价也缩水了至少85%。
2022年，胡葆森已经67岁了，当年和他一起战斗过的老朋友已经不在前线了。只有他还在挣扎着坚持。去年他接受媒体采访的时候，本来是在说建邺省的发展。不知怎么的，他突然说了一句“我从业42年了”。
他说，“经历了改革开放的全过程，说得好听点，在商界打拼，自嘲自己活了42年。”
在采访中，他提到了他的一些老朋友。“我经常和王石见面，王石一直在鼓励我。”“冯仑现在正在经历一个良好的转变。”
他说，“我们和老朋友有新老话题，和新朋友有老话题，当然也有很多新话题。”但是，“故人有故人之乐，时常与故人相见。反正挺充实的。”
今年2月，胡葆森提拔一批老部下为旗下三家上市公司建业地产、建业新生活、中原建业换帅。这些新任命的CEO在建业工作多年，是胡葆森的忠实战友。
后辈王军先后卸任建业地产、建业新生活CEO，至今仍是建业集团总裁。有分析称，胡葆森正在减轻王军的负担，以便其能够专注于解决当前的建筑行业危机。
胡葆森早就想退休了，他是国内房企最老的掌门人。早在2018年，他在做客中国中央广播电视总台经济之声《企业家夜读》节目时就提到，“我给自己定了一个期限。公司成立30周年后，我将越来越从商业运作中解脱出来……”
现在就看他的了。
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