民营房企的生存逻辑变了。他们不再需要靠近上海证券交易所，而是要靠近当地的SASAC。
胡葆森，建业集团董事长。来源:建业住宅集团官网
正文|张广玉
编辑|王波
当很多民营房企还在努力招国资，等待政府救助的时候，建业集团的战领交易率先倒下了。
6月1日，建业地产(0832.HK)发布公告称，董事长胡葆森全资拥有的恩汇投资公司(以下简称恩汇投资)将建业地产29.01%的股份转让给河南省童生置业有限公司(以下简称童生置业)。童生地产是河南省人民政府100%控股的河南省铁路建设投资集团有限公司(以下简称“河南铁建”)的全资子公司。
除了股份交易，建业地产还向童生地产发行了期限为2+1的可转换债券，即债券的基本有效期为24个月，经双方同意可延长12个月。当某些条件触发时，童生地产有权将债券转换为股票。
根据公告披露的股本数据，目前，胡葆森恩汇投资持股数量仍高于河南铁建，为公司第一大股东。但若未来上述可转债全部转股，河南铁建将持有建业地产40.80%的股权，恩汇投资将持有34.27%的股权。如果胡葆森不通过恩汇投资以外的其他机构持有建业股份，那么河南铁建将成为建业地产的第一大股东。
但对胡葆森来说，现在不是争论股票水平的时候。让公司活下去，才是最重要的。
地产公告数据显示，2022年前5个月公司合同销售总额同比下降48.6%。截至2021年12月31日，建业地产现金总额为98.48亿元，同比下降66.4%。
公告还提到，恩汇投资将以股东贷款的形式将股份交易所得的6.88亿港元交给建业地产，以补充其营运资金。
一位接触过交易双方的知情人士告诉《财经十一》记者，河南省政府相关部门为此次交易做了大量的统筹协调工作。
省政府来救援了。一是因为建业地产对河南房地产市场的参与足够深，足够广。从省会郑州到乡镇，建业的项目遍布河南房地产市场，供应链上下游到达省内多家企业。河南需要稳定的建筑行业。
二、恒大债务危机后，属地原则应用于困境房企的风险化解。如果建业不能自己力挽狂澜，河南省政府迟早要承担风险缓释，拖得越久越难。
房地产行业样本的背后，是2020年开始的民营房企“返乡”潮。他们逐渐从该国北部撤出，转向他们发迹的土地和大本营。民营房企的生存逻辑变了。他们不再需要靠近上海证券交易所，而是要靠近当地的SASAC。
救援建业准备充分
前述业内人士认为，为了救建业地产，河南省政府相关部门筹划已久。
建业地产的窘迫迹象出现在2021年9月。当时网上流传一封建业地产给河南省政府的求助信。信中称，受洪灾和疫情影响，建业地产销售出现断崖式下滑，存在失业和银行失信的潜在风险。希望政府帮忙。与求救信一起，河南省省长王锴对求救信作出回复:“请有关部门尽快对报告中的建议进行评议。”
三个月后的2021年12月，建业地产本次股权交易的买家河南省铁路建设投资集团揭牌。由2009年成立的河南铁路投资有限公司重组而成。
河南铁建从“铁路投资”到“铁路建设投资”重组前后有什么区别？从2021年5月《河南省人民政府办公厅关于深化铁路投融资体制改革的意见》(以下简称《意见》)中可以看出端倪。
这份文件中写道，加快重组组建省铁路建设投资集团，要支持集团公司承担铁路投资建设主体责任，发展铁路相关延伸产业，培育自身造血功能，通过土地对土地、企业对企业、综合经营实现良性循环和可持续发展。
若干意见还要求建立“铁路项目+土地开发”的综合回报模式。新建铁路沿线的市、县级政府应在车站周围规划“综合开发备选用地”。如果他们不具备开发条件，他们可以选择其他地区的网站。同时，通过TOD(transit-oriented development，一种以公共交通为导向的开发模式，将人、活动、建筑和公共交通融为一体，通过5-10分钟的步行或乘车快速联系起来)支持现有城际铁路的开发和运营。
简单总结一下，重组后的河南铁建增加了一项重要业务，即房地产。省政府期望这家公司尽可能通过房地产开发独立赚取铁路建设资金。
所以2021年各自变革后，建业地产和河南铁建一拍即合。
建业地产遇到的麻烦和其他民营房企没什么区别。恒大事件后，金融机构认为房地产行业现金流断裂风险过高，因此收紧了民营房企的信贷审批，导致全行业融资额度严重收缩。购房者对房企也缺乏信任。加上疫情影响，购房意愿降低，房企销售锐减。
于是，整个行业进入了一个恶性循环:现金流紧张，企业评级下调，融资更加困难，债务逾期，买家信心下降，销量锐减，回款缓慢。
在日益恶化的形势下，“国资”这块招牌既可以提高金融机构对建业地产的观感，也可以为其争取更多的低成本资金。同时也能给购房者吃一颗定心丸。
其实两家各取所需。
上述意见中提到，新建铁路沿线市县要规划综合开发用地。该知情人表示，截至目前，河南铁建在河南省多个城市以相对实惠的价格储备了不少优质地块，但开发的很少。未来这些项目可能会与建业地产以股份合作或代建的形式共同开发。
河南铁路建设有限公司有钱有地，但一涉及房地产，他们就是外行。河南铁建需要建业地产的专业开发能力，也需要建业的品牌口碑和营销能力。
铁路建设现有的土地储备对建业地产来说是很好的资源供给。这家公司既节省了前期拿地成本，又有可持续的销售项目，现金流可以盘活。
一位国有研究机构的投融资专家认为，中国房地产行业发展至今，一个国企从零开始，培养出一个高水平的房地产公司几乎是不可能的。河南铁建利用股权纽带，借用建业地产的能力，可以事半功倍。
作为一家省级铁路建设企业，河南铁建的主要任务是完善省内城际铁路网，这意味着其收购的很多土地将位于铁路不发达的城市。
从这个角度来说，建业地产确实是最合适的牵手对象。相比全国头部房企，建业地产更懂得如何在河南省中小城市做生意；相对于当地其他中小房企，这家公司具有一线品牌价值。
地产公司“回老家”[S2/]
6月11日，在股份交易宣布10天后，胡葆森在线参加了亚布力中国企业家论坛。他在致辞中说，建业30年深耕河南，上缴税收510亿元，全年提供就业岗位100多万个。如果我们这个地方30年不这么干，政府不可能在这个关键时期让国企入股一家私企。
现在很多房地产公司都在苦苦寻求国资。谁能成为下一个建业地产？
目前，相对于那些布局分散、在任何地区都没有足够影响力的全国性企业，那些布局集中、与某个省市深度绑定的区域性房企更有优势。
一位TOP20民营房企的中层人士分析，为什么广东省政府对身处险境的民营房企的援助力度没有河南省大？因为光是恒大一家巨头，就够广东省政府头疼的了。广东房企那么多，政府真的很难管。
换个角度说，广东不缺千亿规模的房企。在房地产行业之外，广东也有华为、腾讯等鲲鹏级企业。广东一家千亿规模的房地产公司的意义远不如河南建业地产重要。
同样的逻辑也适用于上海。于是我们看到，很多房企正在告别曾经的“地产中心”上海虹桥，将总部搬回当年发家的地方。
房企总部聚集上海的现象始于21世纪初，2015年后达到高潮。在整个行业都在火箭上翱翔的那些年，为了追逐金融红利，向各大银行和券商以及上交所靠拢。在各省发家的龙头房企，纷纷将总部迁至上海，或在上海设立双总部。代表有四川蓝光、福建阳光城、江苏鸿阳、浙江祥生、中粮等。
在上海设立总部，也帮助这些企业摘掉了区域性房企的帽子，升级为全国性房企。至少，他们的项目分布在江浙沪，而不仅仅是一个省。“国有房企”的新帽子无形中帮助了他们上市。
梁于2016年将总部迁至上海，并于2019年在香港交易所上市。翔盛于2019年在上海设立了双总部，并于2020年登陆HKEx。
但现在，为了更好地筹集资金，这些企业需要回到他们的大本营。只要不能缓解金融机构对行业风险的担忧，上海再近，沟通再顺畅，都无济于事。
目前，赢得金融机构信任的最好方法之一就是获得地方政府或国资的支持。在各自的原籍可能更容易。
据悉，弘阳已将上海总部的大部分职能转移到南京，翔盛也已租下上海总部的办公楼，人员已撤至杭州办公室。
但要让地方政府和国资加持，这些房企需要释放更多诚意。比如把更多的投资集中在大本营，增加当地的就业岗位。
前述投融资专家认为，得到国资加持后，建业地产的融资成本可以比现在降低2%。
一位资深券商债部人士预测，交易完成后，至少河南省内的金融机构，尤其是国有银行，会释放对建业地产的贷款支持。“毕竟交易是在省政府的协调下促成的，国有银行能读出这个信号。”
但同时他认为，建业地产在银行间或交易所间的债券市场发债仍会有难度。他鼓吹，券商判断企业性质主要靠实际控制人。目前，胡葆森是建业地产的第一大股东和实际控制人。虽然河南铁建占股近30%，但建业地产在券商眼中仍是一家民营公司。
上述券商债务部人士表示，目前来看，民营公司在券商内部发债比较困难。此前，民企债务爆发后，作为受托人的券商受到牵连，收到证监局的罚款。如果事情严重，甚至可能被暂停经营资格，无论对公司还是个人都是灾难。所以，尽管政策反复，但券商行业像戴了紧箍咒一样，对民营企业的融资项目非常谨慎。
除了融资，入股河南铁建对建业地产未来发展有什么影响？
一位头部房企人士认为，近年来国资监管改革的一大方向是从“管企业”向“管资本”转变。在建业地产的情况下，要看河南铁建能否安心扮演战略投资者的角色，是否会介入建业的日常经营。更具体地说，需要观察河南铁建会不会把人员放到副总裁、CFO等关键岗位上。
他说:“作为建业地产董事会中的第二大股东，河南铁建应当委派董事行使股东权利。但如果他们更进一步，想在管理层占据CFO、副总裁等核心职位，插手日常经营决策，就可能与胡葆森团队产生矛盾，磨合不畅会相互制约。"
在股份交易前约一个月，2022年5月3日，建业地产发布公告称，公司原董秘杨已辞职，新聘为公司董秘兼CFO。
同花顺数据显示，余智杰过往经历有国企和地产双重背景。2016年起，余智杰先后担任郭凯国际投资有限公司、王喜特钢、王喜房地产公司董秘和金川集团国际资源股份有限公司独立董事..其中，郭凯国际投资有限公司是国家开发银行的全资子公司，王喜地产是山东房地产公司，金川集团是甘肃省国有企业。
作者是《财经》记者
