日前，我国首批公共基础设施证券投资基金REITs注册完毕，询价将正式开启。离发行又近了一步。
REITs是普通投资者除了买房之外，为数不多的获得法律认可的投资房地产的机会。所以后台有很多合伙人跟我讨论能不能投资。今天我简单说一下我的看法。
01REITs的全称是房地产信托投资基金。【/S2/】简单来说，就是把大家的钱聚集起来，交给一个基金经理，由他投资房地产，赚到的钱全部按比例分成。
REITs运作流程
买房是一笔很大的投资，一般人想买也买不到。况且房子这种东西流动性差，买卖交易流程繁琐，很难快速变现。
对于小散户来说，虽然羡慕房产投资带来的高回报，但是由于手头资金不多，很多项目无法投资，又害怕买房后不能及时套现，只能看着别人投资赚钱。
对于开发商来说，也害怕投资的项目因为现金流不足而落入他们手中，所以希望尽可能吸收一些社会资金。
如果有，应该还记得前段时间“深房论”的事件。几个人凑在一起，每人出几十万合伙买新房，等房价涨了再卖掉分红。
这个东西能起作用，说明人们投资房地产的热情很高，所以REITs应运而生。
02这次是否应该投资国内版本的REITs，争论的核心是中外版本的区别。
从目前的信息来看，国内REITs基金只投资公共设施项目，涵盖了收费公路、产业园区、仓储物流、垃圾处理、生物质发电、污水处理等主流基础设施。
毕竟不只是说说活不投机。
从收益率来看，所有REITs的收益都来自两块:红利交易利差。根据规定，REITs的90%收益必须用于分红。
指引还给出一个大概的收益率:未来三年的净现金流分配率不得低于4%。其中，工业园区、仓储物流项目较低，收费公路、市政设施等项目较高。
与中国相比，美国和香港的REITs更倾向于投资商业地产项目，利润更多，波动更大。
1960年，世界上第一只房地产投资信托基金在美国诞生。几乎一半的美国家庭直接或通过其他方式间接持有REITs的股份，是知名的国民理财产品。
根据美国Nareit的数据，截至2021年3月，美国NEITs总市值达1.35万亿美元，全球第一。
不同持有时间REITs与其他投资品种的收益比较
美国房地产投资信托基金也有不错的回报。根据全国REITs协会公布的第三方独立机构市场数据，截至2021年3月:
富时美洲REITs指数近10年、20年、30年、40年的年化收益分别为9.27%、10.10%、10.26%、9.85%，与同期SP的年化收益大致相当。
香港的REITs产品也很赚钱。以越秀地产基金为例，其投资了广州国际金融中心、上海越秀公馆、武汉越秀财富中心等8个优质物业，投资回报率接近10%。
看到这里，伙伴们应该明白，国内发行的 REITs是“简化”的，这也是很多投资者犹豫不决的原因之一。
03最后说一下REITs是否值得投。我的建议是等等看。
首先也是最重要的，REITs不是很好的投资标的，只有基建，不能投资商场、酒店、写字楼，收益率也跑不赢大部分理财产品。
其次，此次发布的REITs基金均为封闭式基金，最短封闭期为20年。这里的封闭期是指不买不能卖，只能场内交易。
如果我们投资了其他基金，想卖出，可以直接回卖给基金公司，赚取差价。但是REITs只能卖给下一个接手的家，所以涉及到一定的流动性风险。
此外，基础设施产品的投资需要较长的周期，后期的维护费用和设施折旧费用也会遇到项目到期、天灾人祸等情况。，这些都需要通过拉长时间线来考察。
未来大有可为，先不要做“第一个吃螃蟹的人”，先让REITs飞一会儿！
好了，今天就到这里。如果你有不同意见，欢迎在评论区讨论。
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