长沙公寓降价成常态，有楼盘跌至元平起，专家称“降价促销还将持续”

长沙公寓降价成常态，有楼盘跌至4000元/平起，专家称“降价促销还将持续”

长沙公寓市场再次动荡。

3月以来，长沙多个公寓项目开盘促销，团价下调。据不完全统计，近日来，长沙已有20多个公寓项目打出降价广告，部分项目甚至打出“特价房4000元/平”的口号，不断刷新长沙公寓价格新低。

“公寓降价促销还会继续，开发商想要现金流，所以必须快速变现公寓，哪怕偶尔可能会亏钱。”5月16日，湖南中原地产战略发展中心总经理陈在接受国家商报记者采访时表示。

同时，4月21日，长沙市住建局等五部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知。但库存高企的公寓市场能否通过降价和政策两方面加速去库存，还需要进一步观察。

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一个个倒下。

“从去年到现在，公寓项目一个接一个地跌。”彭梅(化名)见证了长沙公寓价格的下跌趋势。5月18日，她告诉全国商报记者，雨花区金地铂金价格已经从2019年的最高降到了5888元/平方米。

彭梅说，2018年，他们家在开福区买房后，一直想买一套公寓做投资。他们在一个项目中也交了一部分定金，但是被收回了。“当时那套公寓单价8000多，总价接近50万。后来家里需要资金周转，就退了，亏了几千块钱。”

但现在的彭梅却“庆幸”自己当时退了，否则不仅亏了几千块钱，“就是亏了几十万”。看到这两年公寓的价格走势，彭梅已经放弃了买公寓的想法。

事实上，公寓降价在长沙已经不是个例。比如位于雨花区的碧桂园印象，今年4月份做了特价清算，均价6500元/平方米左右。去年项目有过一轮降价，从之前的13800元/平方米降到7888元/平方米。

网北辰三角洲也加入了降价的队伍，其C1地区现有的LOFT公寓面积约44-65平方米，单价11500元/平方米。世界数据显示，去年12月，同样位于项目C1区域的LOFT公寓，没有看15000-16000元/平米的河毛坯均价，而是看了17500元/平米的河毛坯均价。

滨江新城龙湖春江郦城公寓项目，之前均价11000元/平米。最近海报显示，现有的江边房子，总价23万元起即可购买。以在售最小户型27平米计算，单价约8600元/平米，推出的打折公寓以“工作抵用”的名义销售。

不仅如此，近日，位于麓谷的碧桂园慧娟堂和程楠海伦堡爱美城再次将长沙公寓价格推至新低，并推出4字头项目。

具体来说，碧桂园慧娟堂位于岳麓区岳麓大道与汇智路交叉口西北角。小区旁边是地铁2号线岳麓大道站(在建)，是麓谷为数不多的地铁主入口的地产项目。4字头公寓建筑面积35-78平米左右，总价14万左右，首付7万左右，毛坯交付。海伦堡爱默城位于天心区万家丽路与汇金路(韶山南路南延线)交汇处，紧邻地铁7号线云塘站(在建)。项目特色公寓建筑面积约32-68平米，单价4500-5200元/平米。总价13.3万左右，毛坯交付。

湖南中原研究院数据显示，由于商业公寓项目持续推进，今年前4个月，长沙五区成交均价同比下跌5%，约为11561元/平方米；分地区看，仅天心区和雨花区同比分别增长4%和17%，其他三区均有所下降，其中开福区同比下降20%，芙蓉区和岳麓区同比分别下降2%和15%。

虽然从数据上看整体降幅只有5%左右，但在长沙，“公寓降价常态化”已经成为公认的事实。

陈在接受《国家商报》采访时指出，目前主要的公寓都是江景商住，如中央广场三期、复地滨江金融中心等，都在推高整体成交价格。“均价差不多21000元/平方米，但普通公寓的价格在下降10%以上。从长远来看，公寓仍然会过剩。我们判断公寓降价促销还会继续。此外，开发商需要现金流，因此他们必须快速变现公寓，即使他们可能偶尔会赔钱。”

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想尽一切办法去库存。

长沙公寓一再降价的背后，是库存压力大、去化难的困境映射。

湖南中原数据显示，近两年供应与成交天花板相差近40万平方米。除了几个月，市场长期处于供大于求的状态。截至今年4月底，库存继续突破历史最高水平，超过476万平方米，去化周期增至46.8个月。

“其实这个库存数据可能会有一些偏差，有些已经自持或者利用了，不需要对外销售，但是也显示在库存里了。”长沙市住建局相关负责人5月17日接受《国家商报》采访时表示，目前长沙已经在政策、土地供应等多方面进行控制，改变非住宅的供应节奏，从源头上减少供应，这样未来非住宅的压力会小很多。

为了解决公寓去污问题，长沙市政府一直期待通过出台各种政策来缓解这一问题。

2021年10月，湖南六部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，出台10条措施推进非住宅商品房去库存。

半年后，今年4月21日，长沙市住建局等五部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。购买非住宅商品房一手房的，按照契税计税依据的1%给予补贴。新购非住宅商品房并持有1年以上(含)对外转让的，按照契税计税依据的4%对买受人进行补贴。

除购房补贴外，通知还提到，在使用成本方面，居住在公寓内符合“一表一户”安装条件和建设标准的居民，可在水、电、气抄表到户后，凭房屋所有权证或不动产登记证申请执行城镇居民用水、电、气价格标准；允许存量土地“商改住”等等。

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这意味着，现在在长沙购买商业公寓，不仅可以拿到住房补贴，还可以按照百姓气、电、水的收费标准来收费，这将大大降低公寓居民的生活成本。这些措施在一定程度上有利于长沙的非住宅商品房，缓解库存压力。

此外，从今年首次双集中土地出让的情况来看，长沙也在有意识地控制商业地块。今年4月12日，长沙2022年第一批集中供地结束，22宗地块全部出让。其中，仅梅溪湖二期09号地块要求40%的商业份额，其他地块商业份额占比6%-30%，整体商业份额仅为10%。

据克尔湖南分析，长沙有意识地减少商业用地供应，从供给端优化商业库存。