收紧房企融资

王立新

近日，人民银行、证监会、银保监会等部门分别召开专题会议，都谈到了房地产融资、房企发债等问题。

在“有效控制重点风险，守住不发生系统性风险底线”的定位下，坚持“房住不炒”，各部门对房企合理融资的支持，向行业释放了更加明确、积极的政策信号。

一是房企发债融资环境正在改善。虽然目前房地产行业整体债券融资规模有所下降，但也有利于利好信号的出现。首先，优质房企已经“敲开”了海外融资的大门。例如，远洋运输集团在4月成功发行了2亿美元的绿色债券；其次，ABS、CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)、REITs等资产证券化融资规模有所上升。持有B类物业正在成为房地产企业盘活资产、补充资金的重要手段，对于引导房地产市场形成从资产到资金的完整循环具有积极意义。

5月4日，证监会官网消息提到，积极支持房地产企业债券融资。同日，深交所表示，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券用于并购风险房企。可见，相关声音的“支持”态度是明确的，自上而下的衔接是清晰的。可以预见，房企融资环境将大幅改善，信用债融资规模有望增加。

二是房地产开发贷款正在有序发放。贷款一般用于中端建设。银行集中管理贷款后，可以向优质企业和项目倾斜。

5月6日，中国人民银行表示，一季度房地产开发贷款增加2900亿元，比去年第四季度多4414亿元。5月7日，中国人民银行广州分行数据显示，今年一季度，广东房地产开发贷款新增579亿元，重回增长通道。

部分房企陷入流动性困境后，如果能注意区分项目风险和企业集团风险，以项目质量作为开发贷款的主要标准，合理评估偿债能力，就能避免误伤，加快项目建设，保证顺利交付。

三是安全有序开展MA贷款。今年4月，人民银行、银监会在金融支持实体经济工作座谈会上强调，为重点房企风险处置项目兼并重组提供金融服务。据不完全统计，截至5月8日，房地产行业已发行11只房地产并购融资券，共募集资金77亿元。与此同时，三家银行和两家资产管理公司发行了五只MA房地产债券。此外，截至目前，MA贷款额已超过1700亿元。

不可否认，AMC的做法带来了新的融资渠道，一定程度上促进了处于危险中的房地产企业的资产转让。如华润万象人寿拟收购禹洲集团等保险公司的部分资产，美的地产已收购至少13个项目的股权。

种种迹象表明，多部门正在多管齐下改善房地产融资环境，这将有助于发挥房地产稳定宏观经济市场的作用。对于房企来说，关键时期已经到来。他们不能只靠“输血”来发展，还需要提高自身的“造血”能力。