公募加紧布局新三板

鹏华深能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“鹏华深能REIT”)于6月22日发布询价公告、招募说明书等相关文件，成为公募REITs“蓝海市场”扩容的最新案例。

多位公募基金业内人士指出，经过一年的运作，市场投资者已经逐渐形成了适合公募REITs的投资逻辑和框架，为市场发展奠定了良好的基础。未来，公募REITs将进一步完善，实现高质量、可持续发展。

几款产品正在审核中

鹏华深能REIT以位于深圳大鹏新区的深能东电厂(一期)为底层资产。主要原所有人为深圳能源集团有限公司，基金管理人为鹏华基金，专项计划管理人为国信证券，托管人为招商银行。根据规定，产品获批后6个月内募集，募集期不超过3个月。

鹏华深能REIT询价日为6月27日，询价区间为5.331元/股至6.139元/股，共发售6亿股，由战略配售、网下发售和公众投资者发售三部分组成。其中，首次战略配售基金份额数量为4.2亿份，占发行股票总数的70%；首次网上发售的基金份额数量为1.26亿份，占网上发售总份额的21%；公众投资者首次认购的基金份额数量为5400万份，占发售总份额的9%。

6月21日，郭进铁建渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金(简称“金钟国铁建REIT”)当日认购超过100亿元，提前结束募集进行比例配售。金钟国铁建REIT的主要原始权益人(发起人)为中国铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路股份有限公司，拟合计持有71%的基金份额。

除了上述两只新产品，上交所和深交所的数据显示，截至目前，公募REITs正在审核中，还有一批产品，如宏图创新深圳人才住房保障租赁房封闭式基础设施证券投资基金、金钟厦华住房保障租赁房封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金等

市场依然火爆

华南市场分析师李刚(化名)表示，自2021年6月首批公募REITs上市以来，公募REITs在市场上的热度不减。一方面，新产品种类不断丰富，市场资金热情高涨；另一方面，上市公募REITs在二级市场上已经表现出明显的稳定收益特征。

数据显示，截至6月22日收盘，12只上市公募REITs自上市以来均取得正收益，9只产品收益率超过18%。其中，建信中关村REIT收益率为40.84%，宏图盐田港REIT收益率为36.30%。

“目前我国公募REITs仍处于试点阶段，市场供不应求，导致公募REITs溢价率较高。从首批公募REITs上市一周年来看，其二级市场稳定，受到各类投资者的青睐。”博时基金表示。

博时基金分析认为，REITs的投资价值基于房地产的实际运营情况，REITs估值的核心是评估其长期稳定的分红和通过提高运营水平实现资产增值的能力。房地产投资信托基金的二级市场价格应围绕基础资产的估值波动。此外，公募REITs的现金分红可以用贴现现金流估值模型来衡量。这类产品的分红相对稳定确定，更适合长期持有和价值投资。

首只富国水务REIT的基金经理Cyrus也表示，REITs本质上是针对特定标的资产的股权投资，其特点是稳健经营、稳定分红，适合长期资产配置。短线追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。

首先投资研究

公募REITs呈现出蓬勃发展的态势，这是公募提前布局，持续投入研究和项目的结果。

以鹏华基金为例。早在2011年，公司就发行了鹏华美国房地产证券投资基金，主要投资于在美国和加拿大上市的REITs。公募基金投资海外房地产投资信托基金是一个破冰之举。2015年，鹏华前海万科REIT成立，以深圳前海优质商业地产为基础资产，面向社会公众募集，在深交所上市。是国内首只符合国际惯例的公募REITs产品。截至2022年一季度末，该产品规模为30.24亿元。

据鹏华基金介绍，在成立鹏华前海万科REIT的过程中，鹏华基金还成立了基础设施基金投资部，配备了专业背景复杂、知识体系多元的专业团队，如基础设施项目运营经验、房地产研究经验、风险控制经验、专项资产估值核算经验等。这也对鹏华深能的REIT项目起到了很大的推动作用。

博时基金表示，目前，博时蛇口花园(首批9只公募REITs之一)REIT的发行方招商蛇口花园资产储备丰富，包括在建、开业、到期资产，后续将向博时蛇口花园REIT注入适当的成熟资产。

鹏华基金表示，在低利率时代，优质资产稀缺，寻找合适的投资工具实现财富保值增值成为很多投资者的难题。在政策引导下，公募REITs因其基本定位和突出的配售配置价值，将逐渐成为稳健型中长期投资者的新选择。