疫情解封下的上海：自如报复性涨租

好外汪文华

6月份，我多次被推上热搜，因为涨价。这种场景已经习惯了自由空。“涨价”二字早已成为自由及其租户难以治愈的“顽疾”，甚至将他们推向了对立面。

在上海和北京，自如涨价的投诉案例越来越多，涨价幅度甚至超过20%，让很多租客苦不堪言。对内，作为长租公寓行业的代表，自由自在的生活并不容易，裁员成为了这家公司最快速有效的生存手段。而这一切都在考验舒适的商业模式。

曾经的蛋壳，青客的迅雷破产，以及最近的You+公寓被雷劈的消息，长租公寓模式再次被质疑。能自由的避免成为下一个悲剧吗？

涨价

再次将涨价自由推上风口浪尖。

今年2月，在北京一家大型互联网公司工作的于博选择了换租，原因是其自如租的公寓后续租金到期时，管家提出涨价400元/月。无法接受涨价的于波，自由地搬到了一个相对偏僻的房子里。房租和原来差不多，3130元/月。

5月份，于波申请租房的单位下来了，他选择自由出租。退租仅5天后，于波发现自己的自如房涨价了300元，自如管家以3430元/月的价格租给了下一个租客，涨幅近10%。

对于博和他的朋友们来说，这种事情并不少见。每次续租，价格都会上涨，这已经成为租客们担心又无法回避的现实。但这种涨价透露出的是无序，也可以称之为“杀熟”。于波的朋友让管家在房子到期后提价300元，因为周边的房子都涨了。室友提出房子不租了。最后管家说，经过专门申请，房租没涨。

类似的案例比比皆是。不少网友表示，“两居室整个租金直接涨了1200，我就不租了。跟我说个特别申请，一分钱不涨。”“我原来的价格涨了，就申请了优惠政策，最后还是没涨。”

但是，大多数人最终都会面临要么接受加租，要么搬家的情况。在投诉平台上，有网友称2020年月租1790元，2021年续租至1890元，收取月租10%的服务费，涨幅近6%。2022年月租涨到2060元，比2021年上涨9%，比2020年上涨15%。然而，合同中没有年度价格上涨。该网友还表示，“老租客每年房价自由上涨绝不是个例，几乎是100%的普遍现象。只要老租户搬走，新租户的价格就会下降。”

租赁纠纷已经司空见惯，甚至可能会打官司。在中国裁判文书网上搜索“北京自如生活企业管理有限公司”，今年以来相关租赁纠纷已超过70起。

与北京相比，疫情刚刚解封的上海，问题更为复杂。房客的抱怨如潮水般涌来。有租客抱怨疫情后上海房租上涨，房租上涨近10%。“上海人，刚刚逃离疫情，开始准备工作。没想到通过免费续租，直接涨了10%的房子也能续租。”

用户提供的截图显示，续约前的月租为2360元，今年7月起房租涨到2590元。对于用户的投诉，管家和客服没有回应，也没有进行协商。

也有用户表示，续租时租金上涨了近20%。该网友称，他在自如平台租的房子今年7月到期。当他准备续租时，发现房价涨了500元，涨幅近20%。“上海在全民防控疫情的过程中，一直在社交媒体上自由地自称有社会责任的企业。那么为什么在疫情防控期即将到期的情况下，还擅自提高租金呢？很多人失业了，工资降低了，最近房价也在跌。那么，这个时候借机涨房租是什么用意呢？”用户说。

对于房租上涨，我自如回应，个别租客房租异常波动的主要原因可能是房东的委托协议中大多含有“房租会按照一定幅度逐年上涨”的约定，个别房源确实可能会因为房东在续约时，租客前期参与优惠活动， 且周边租金受市场供求影响明显上涨，导致涨幅超过平均水平，使得租客对涨幅的感受更加强烈。

景辉智库创始人胡景晖认为，价格上涨并不是一个完全普遍的现象。首先，疫情缓解后，复工和暑期大学生毕业季重叠。另外，今年有1076万大学生，租房需求非常旺盛。此外，疫情推迟了一些保障房和租赁房的建设，包括一些市场化的租赁房的改造和建设，所以推迟了供应，所以短期内供需存在一些矛盾。

据RealData此前分析，随着疫情防控形势的好转，随着高校毕业生进入租房市场，6月份租房市场的活跃度将呈现回暖现象。

也有网友认为，房租上涨是合理的，但涨幅超过了政府部门规定的5%。此前，住建部发布《关于城市更新行动实施中防止大拆大建的通知》时明确，城市住房租金年涨幅不得超过5%。

今年5月，《北京市房屋租赁条例》通过，也规定了城市房屋租金年涨幅不得超过5%。该规定自今年9月1日起实施。

既然已经约定了年租金涨幅不超过5%，为什么还要明目张胆地把租金提高到10%甚至20%呢？胡景晖解释说，5%是北京的平均水平，不能针对某些地区和个别案例，这是普遍规律。但在未来，这也是一个管理问题，即如何解读5%，如何处理地区和案件。

除了房租上涨，对于上海的自助客户来说，在疫情关闭的两个月内，无法免费提供相应的服务。如何解决由此产生的服务费，成为很多租客投诉的矛盾。自如租房时，服务费是必须收取的费用，比如用户每月的清洁维护服务。有租户表示，今年3月至5月，由于上海疫情，无法免费提供任何服务，但收取的服务费每月只退还40%，迫使租户为未产生的服务付费。

按照免费客服的说法，封闭管控期间，不能上门保洁。您可以自由提供两种方案:服务退款或清洁补充。你可以选择退款。退款金额为已付月服务费的40%。退款覆盖时间为3月至5月中旬，后期无退款计划。选择清洁。解封后可以免费做批量清洁，增加房屋消毒服务。但是，自由用户不能接受这个方案，认为自由在此期间没有提供任何服务，应该全额退款，至少60%的服务费。

商业模式的毁灭

自由陷入涨价风暴也是断臂求生。

今年6月，自如曝出开始大规模裁员，裁员比例约20%，覆盖互联网营销、运营管理、质量、设计等部门。虽然一线业务未受影响，但据悉，自如管家的绩效工资大幅降低，收到的同等房源奖励减半，从1万元降至5000元。

此外，据报道，免费房屋数量降至85万套，比2021年申报的100万套减少了15万套。

对于裁员传闻，自如回应称，只是针对个别部门进行了正常的组织优化和调整，同时一直在加大服务客户和业主的管家团队的招聘。

裁员的背后，自如面临着生存的困境。2019年至2021年，免费营收分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。换句话说，自2020年疫情以来，免费收入大幅下降，已经减半。

对于重新装修重新组装的自如来说，现金流可能已经难以支撑其大规模烧钱。其最近一次融资停留在2020年3月，软银愿景基金投资10亿美元。

自如成立于2011年，从链家内部孵化。2016年从链家独立出来自由运营。Freely的商业模式是从分散式公寓开始，从房东那里租分散式的房子，然后简单的设计装修房子，再作为二房东转租给租客。同时配备家用电器和家具，提供保洁、维修、搬家等增值服务，赚取租金差价和服务费。

自如CEO林雄曾表示，自如分散式长租公寓没有什么秘密，无非就是入行早，多年下沉，规模效应，协同优势，跟风的供应链优势。

从2015年到2021年，自由管理的房屋数量从20万跃升至100万。为了抢占市场，提高规模效应。随意从房东手中高价收房，再以低于市场均价的租金租给租客。据媒体报道，2015年至2017年，三年累计亏损近13亿元。

知情人士透露，在自如的规划中，通过重装可以自如获得租金的高溢价，但前提是租客的支付能力足够，租金每年上涨10%。但近几年疫情后，我无力自由投资，就改成了现在的轻托管模式，装修组装的钱都是业主出的。这样虽然可以自由规避风险，但利润肯定会再次变薄。

2021年，轻资产项目“增益租”自如上线。与以往自由收房后自行装修再出租的方式不同，“增益租”是由业主支付租金，然后由业主与业主根据市场自由约定租金价格。不管租不租，他们都可以自由向业主支付80%的保底收益；在市场向好的时候，超出约定价格的部分将与业主收益分成，房东可以通过一次性付款、贷款、扣租等方式支付装修款。

虽然资金压力转向了业主，但如果双方都想获得可观的收益，租金相比同地段的其他出租屋还是需要提高的。但目前的核心问题在于用户的支付能力有限。

目前无论是行业巨头还是小微企业，裁员降薪都是家常便饭。一些“劳动人民”的生活面临着经济压力。这时候房租上涨，增加了用户的负担。但是如果不提高租金，这样的长租公寓很容易处于持续亏损的状态。

根据胡景晖的分析，目前最大的问题是商业模式。融资初期，对房租上涨的预测过于乐观。整个商业模式偏向于资本，而不是注重可持续经营。也许原本的计划是在资本市场套现，现在却卡在了这里。疫情叠加经济增速放缓，房租涨幅放缓，整个商业模式和金融模式没有建立起来。

曾几何时，自由也是资本的宠儿。2018年，自如获得由华平资本、红杉中国、腾讯投资领投的40亿元A轮融资。本轮投资还获得了华兴新经济基金、融创中国、源码资本等知名机构的投资，估值高达200亿元。2019年，自如又获得5亿美元B轮融资。

2018年以来，自如多次上市，但均被否定。2019年有媒体报道2020年登陆美股，最后不了了之。相反，同为同行的清客公寓和丹客公寓分别于2019年和2020年率先在美国上市。但是，有了两家公司的风头，再想上市就不容易了。

长期租公寓有前途吗？

随着长租公寓企业相继爆发，再加上裁员收缩的现状自由叠加，长租公寓的命运将何去何从？

近日，长租公寓YOU+公寓曝出“跑路”传闻。这家公司是小米创始人雷军投资的，所以消息一出，一石激起千层浪。

优+国际青年北京苏州桥社区项目产权房北京三浦教育投资有限公司向租客发出通知，显示北京优家欠付租金、物业费、滞纳金等相关费用1340万元，导致原租赁合同终止。这一消息引发了租客和外界对你+迅雷的猜测。

不过，YOU+联合创始人刘洋否认了爆雷的说法，解释称，自疫情爆发以来，北京苏州大桥项目一直在亏损。他曾多次与产权房交涉，要求减免租金，但最终无果，不得不断臂求生。

疫情以来，长租公寓总是每隔一段时间就曝出噩耗。2020年1月，有着“长租公寓第一股”之称的清客公寓在美国上市仅两个月就出现了爆雷。据了解，上海、杭州、南京等地的青客公寓租户，因公司拖欠房东房租，被切断与公寓的联系。有的房东还以亏损为由“强行减租”，不接受减租就终止合同。清科公寓遭到大量租客和房东的维权。

今年1月，上海市第三中级人民法院裁定受理清科租房破产清算。公司从长租公寓第一股到破产清算只用了两年零两个月。现在清科股价已经跌到1.8，比上市时17美元的发行价低了近90%。

无独有偶，另一家家长租公寓明星公司蛋壳，登陆美股不到一年，也开始爆红。由于蛋壳资金链出现问题，无法按时支付房东租金。房东拿不出收回房屋的钱，于是强行驱逐房客，而交了一年房租的房客则面临无家可归的局面。

对于长租公寓的雷爆，《人民日报》曾撰文指出，很多都是“长收短付”造成的。企业收到的租客租金中的“很大一部分”是属于房东的收入。如果这笔钱缺乏监管，被企业挪用、自由支配，一旦资金链断裂，房东收回房屋与租客继续居住的矛盾将不可避免，“长租模式”难以为继。

事实上，长租公寓的存在是有现实需求的。长租公寓平台通过标准化装修提升用户体验。租客可以通过平台选择满意且有保障的房源，业主也可以用空出租房屋，增加收入。

随着平台开始追求规模和高增长，以高于成本的价格抢房，这项业务的风险开始急剧上升。

在长租公寓模式中，平台需要通过高周转和降低空入住率来提高效率。但疫情过后，入住率下降，空入住率上升，长租公寓现金流持续紧张。

现在，随着行业前二、前三相继倒下，作为行业第一，我自如陷入了困境。

如何自由打破局面，胡景晖认为，在一定规模下，要做精细化管理，降低成本。除了重资产模式，轻托管模式也要继续；同时提升了专业性，赢得了部分机构主的认可，获得了更多的外包业务。

此外，胡景晖还表示，他应该自由地尝试多元化的探索，比如他现在正在做的装修生意。他还表示，现在长租公寓推广的很多技术网络，其实并没有真正的降低成本、提高效率的技术，可以提高人工智能等技术的应用，降低成本，提升客户体验。