房屋赠与继承买卖过户的区别

把房子过户给孩子会产生一笔费用，不管是继承、买卖还是赠与，房子的变更登记都要交税。那么，你家适合哪种方式呢？起来一探究竟！

假设:郑潇(成年人)没有房子，父母在大连有一套“满五绝”的普通房子，90平米。我们来分析一下继承、买卖、赠与涉及的税费。

直系亲属之间的免费礼物

个人所得税

产权人将房屋产权无偿赠与配偶及其他直系亲属，以及负有直接赡养或扶养义务的人、法定继承人等。，且不对双方征收个人所得税。(直系亲属包括:配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹)

契税

郑潇需要支付4%的契税。

增值税

父母免费赠送给郑潇的房子免增值税。

印花税

父母和郑潇都需要缴纳0.05%的印花税。

土地增值税

直系亲属无偿捐赠的房屋不征收土地增值税。

政策补充

个人所得税:根据《财政部国家税务总局关于无偿捐赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定，符合下列情形的，双方均不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的；

(二)房屋产权所有人将房屋产权赠与负有直接赡养或抚养义务的赡养人或扶养人。

契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，在前款规定的幅度内确定，并报中华人民共和国财政部和国家税务总局备案。根据《辽宁省契税实施暂行办法》第三条，契税税率为4%。对购买普通住房的个人，税率暂减3%。

增值税:根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3，下列项目免征增值税。

(三十六)个人无偿转让家庭财产分割中涉及的房地产和土地使用权。

家庭财产分割包括以下几种情况:离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；向负有直接赡养或者扶养义务的赡养人或者扶养人无偿赠与；产权人死亡，其法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

印花税:根据《印花税暂行条例》规定，房屋赠与应按照产权转让文书的税目缴纳印花税，税率为万分之五。

郑潇继承了他父母的房子。

个人所得税

郑以继承方式取得父母财产，不征收个人所得税。但是继承是不可控的，是可选择的，只能说权利人死亡。

契税

郑是《继承法》规定的法定继承人，不征收契税。

增值税

程潇父母的房子免增值税。

政策补充

个人所得税:

根据《财政部国家税务总局关于无偿捐赠个人住房有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定，符合下列情形的，双方均不征收个人所得税:

(三)房屋产权所有人死亡后，依法取得该房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

契税:根据《中华人民共和国国家税务总局关于土地和房屋权属继承契税问题的批复》；

《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋所有权，不征收契税。根据《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人按照遗嘱继承死者的土地、房屋所有权，属于赠与，应当征收契税。

把父母的房子卖给郑潇。

个人所得税

出售五年以上且满足家庭唯一住房(五套以上唯一住房)的住房，免征个人所得税。

满:是指个人购房到房屋过户的时间在5年以上。

唯一性:是指同一省、自治区、直辖市的纳税人(配偶)只有一套住房。

契税

肖伟买的第一套房子，不到90平米，契税1%。

增值税

郑潇父母买房不满两年的要交5%的增值税，买房超过两年(含两年)的免征增值税。

土地增值税和印花税

个人住房销售暂免征收土地增值税。

个人住房销售暂免征收印花税。

政策补充

契税:根据财政部《中华人民共和国住房城乡建设部国家税务总局关于调整房地产交易环节营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条规定，契税政策为: (一)个人购买家庭唯一住房(家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女，下同)，面积在90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买第二套改善型住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

增值税:根据营业税改征增值税过渡政策的规定，个人住房转让实行差别化政策。其中，在北京、上海、广州、深圳以外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

个人所得税:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格作为转让所得。纳税人申报的房屋交易价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务征收机关有权根据有关资料核定其转让收入，但必须保证各项税收的计税价格一致。

纳税人在对转让住房所得计算个人所得税应纳税所得额时，可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从转让住房所得中扣除房屋原值、转让房屋过程中已缴纳的税款及相关合理费用。

纳税人不能提供完整准确的房屋原值证明，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征收，即按照纳税人住房转让收入的一定比例，核定其应缴纳的个人所得税。具体比例由省税务局或省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的面积、地理位置、建造时间、住房类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入的1%-3%范围内确定。

个人转让自有住房5年以上且为家庭唯一居住住房取得的所得，免征个人所得税。

根据《中华人民共和国财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字(1994)20号)，“二。下列收入暂免征收个人所得税。

(六)个人转让自有住房五年以上且为家庭生活唯一所得。"

根据《中华人民共和国国家税务总局关于个人住房转让税收征收管理的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条规定，(一)上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购买住房至转让住房的时间超过5年。

1.个人购房日期的确定。按照国家房改政策购买的公有住房，按照孰先孰后的原则确定，以购房合同生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间为准；对个人购买的其他住房，按照孰先孰后的原则确定其产权证或契税完税证明的日期。

2.个人转让房屋的日期以销售发票上注明的时间为准。

(2)“家庭唯一客厅”是指纳税人(配偶)在同一省、自治区、直辖市仅拥有一套住房。