【深度】房企7月密集发债,融资收紧信号已现

前4个月房企债券融资2350亿元 未来融资环境有望持续改善

本报记者王立新

“目前还有25.5亿元的债券可以发行，我们正在积极推进5月份20亿元的小额公募发行。”5月6日下午，在某“千亿房企”2021年业绩说明会上，公司董事长表示，面对公开市场的偿债问题，目前来看，需要两条腿走路。除了融资，还要尽可能盘活沉淀运营资金。

众所周知，自2021年下半年以来，在债务违约引发的信用担忧和市场低迷的双重压力下，房企融资进入艰难时期。据RealData统计，2022年1-4月，房企境内外债券融资合计约2350亿元，同比下降41%。

“目前房企融资主要以银行贷款、票据、债券等国内融资方式为主。受国际环境、疫情等因素影响，部分房企流动性风险尚未完全消除，房地产交易市场没有明显好转，海外资本市场投资表现审慎，导致房企海外融资环境受挫。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《证券日报》记者表示，不过，在各级支持房企融资以缓解资金压力的政策下，房企国内融资的难度相对较低，目前国内融资的规模在不断增加。

国内融资规模增加

据RealData统计，2022年1-4月，房企海外债券规模约442亿元，同比下降65%；国内融资规模约1908亿元，同比下降30%，规模占比提升至81%。

2020年是房企境内外融资变化的分水岭。"长期以来，海外环境相对复杂、多变、不确定."RealData高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，2020年以来，由于国内融资环境相对稳定友好，加上政策利好影响，预计长期来看，房企融资渠道将以国内市场为主。

“这种情况还会持续一段时间。比如债权人和债务人都在中国，国内融资无论是在抵押物还是资产处置上，都有更强的债务保障程度。所以目前国内融资是主要的融资渠道。”中国研究院企业部副研究主任陈星对《证券日报》记者表示。

据RealData统计，2022年4月，房地产领域共发行境内外债券融资63笔。境内债券融资530亿元，环比下降25.4%，同比下降32.7%；海外融资折合人民币约87亿元，环比下降47.9%，同比下降41.2%。单月海外融资占比不足15%。不难看出，海外发债规模正在急剧萎缩。

陈星表示，目前很多房企的海外评级已经降至违约级别，还有一些房企为了避免触发违约条款，主动取消了海外评级。因此，越来越少的实体有资格在海外资本市场融资。在多重因素影响下，海外融资渠道基本关闭，只有部分优质企业能够成功发行海外债券。

下半年会比上半年好？

5月4日，央行、银监会、深交所等部门发布实施金融支持稳定经济的措施，重点是房地产金融措施。深交所发文明确，“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券并购危房企业，促进房地产行业平稳健康发展”。

在梁楠看来，随着多部门发声防范化解房地产市场风险，预计后续在房企债务处置、融资等方面会形成更多支持性政策，信贷政策也会进一步优化。房企融资环境有望继续改善，进一步缓解房企流动性紧张局面。

在企业层面，陈星认为，第一，要抓住当前的购房利好政策，促进销售端的稳步推进；二是加强现金管理，降低短期流动性风险；第三，面临流动性风险的企业应积极与债权人沟通，积极处置债务，减少风险事件的负面影响。

“市场信心仍需要时间修复，存量债务也需要时间处置，融资短时间内不会大规模启动。”陈星表示，不过，随着政策的边际放松，信用债尤其是MA债券的融资有望得到改善。