新政解读:楼市将巨变

“一行两会”表态稳楼市！多地密集出台楼市新政

孔和沙莉。

张伟贤、周、刘翔编辑

弓首线虫；弓蛔虫

“一行两会”表态楼市稳定

5月4日，人民银行、证监会、银保监会分别召开专题会议，深入传达学习中央政治局会议精神，研究部署具体落实措施。

其中，关于房地产的内容主要包括优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，积极支持房地产企业债券融资，支持刚性和改善性住房需求等。，支持房地产市场平稳健康发展。

央行表示，落实房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

银监会强调，要督促银行和保险机构坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持首次和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响群众个人住房贷款还款计划。要区分项目风险和企业集团风险，不能盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务工作。同时，加强对“新市民”的金融服务，支持“新市民”在城市创业就业、购房、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。

证监会提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

同日，深交所也发布了《关于支持实体经济若干措施的通知》，表示将支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行企业债券并购房地产项目，促进房地产行业平稳健康发展。

【/S2/】十余城密集出台楼市新政！

除了监管层，各地也纷纷针对房地产市场实施政策，稳定楼市的措施出台明显加快。

据21世纪经济报道记者不完全统计，4月29日至5月4日，沈阳、洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡、嘉兴、贵阳、徐州、赣州等城市发布房地产新政优化楼市调控政策。

支持举措包括:

放松限购；

降低首付比例；

提高公积金贷款额度；

发放住房补贴；

支付契税补贴；

取消“房认贷认”；

放宽外籍人才限购；

降低个人住房转让增值税年限；

调整预售资金监管；

降低土地拍卖保证金的最低比例。

诸如此类。

中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静对21世纪经济报道记者表示，在当前房地产市场调整压力不断加大的背景下，中央的政策已经明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大，预期会更强。政策放松有利于购房者恢复置业预期和信心。预计在政策有效、疫情得到有效防控后，市场将企稳，尤其是基本面支撑较强的热点城市有望率先企稳，从而带动重点地区三四线城市完成筑底。

“现在沈阳的房地产市场还是比较差的，新房和二手房库存都挺大的。”5月5日，沈阳某品牌房企市场研究员告诉21世纪经济报道记者。其今年在沈阳的销售认购金额比去年同期下降了30%以上。

4月29日，沈阳发布通知，明确非沈阳户籍家庭在沈阳限购区域购买新房，执行沈阳户籍家庭购房政策，即自申请购房之日起2年内不再提供在沈阳连续缴纳6个月及以上的个税或社保证明。

“新政出台后，外地人在沈阳买房的门槛降低了，有机会吸引更多外地人买房。”上述房企谈过。

需要注意的是，从4月26日到30日，沈阳连续发布了五个优化房地产调控的通知。除了调整针对外地人的限购政策，还包括将二手房交易增值税免征期限从5年缩短至2年。在沈阳，拥有两套住房的家庭，可以在“卖旧买新”的过程中再买一套新房，成员年龄在60周岁及以上的家庭，有两个孩子和三个孩子的家庭，可以在现有两套的基础上再买一套新房。

除了沈阳，五一前后(4月29日-5月4日)，洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡、嘉兴等地也出台楼市新政，包括提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽首套房认定标准、发放购房补贴和契税补贴、优化限购区域等。

如5月1日起，洛阳个人公积金最高贷款额度调整为55万元，夫妻和青年人才最高贷款额度调整为65万元，二手房公积金贷款最低首付比例统一执行20%。株洲、上饶、梅州等地也纷纷上调公积金贷款额度或降低公积金贷款首付比例。

比如5月1日，岳阳发文加大个人住房按揭贷款支持力度，即首套和二套住房贷款利率分别不高于5.1%和5.46%，最低首付比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请普通商品住房贷款的，执行首套房贷政策。

与岳阳类似，5月1日起，上饶首套房和二套房商业贷款首付比例分别下调至20%和30%，商业贷款利率合理下调。

此外，4月29日，黄石出台新政，对在黄石市区购买新房给予50%的契税补贴，对在大冶湖新区购买首套新房给予100%的契税补贴。4月30日，惠州出台新政，明确满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区的合理住房需求，不再纳入限购重点区域。

业内人士:重点城市房地产市场有望在二季度触底

业内分析人士认为，监管层的相关表态可能意味着未来各项配套政策将及时出台，有助于进一步改善房地产市场环境。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，央行再次强调“实施房地产金融审慎管理制度”。所谓审慎理财，就是在房地产明显下滑的时候给予支持，快速上涨的时候收紧或者调控。其目的不是打压房价、市场和行业，而是保持市场和行业的稳定和健康。同时，不拘泥于一时的宽松或偏紧的政策和一时的高或低的杠杆，而是稳健，以达到中长期房地产转型的目的。

“鉴于目前的楼市，这意味着未来央行将对购房需求给予资金支持。”他说。

针对银保监会“要区分项目风险和企业群体风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”的表态，李认为，这是应对当前房企信用风险困局的有效途径。“将项目从企业中隔离出来，打破风险，最小化风险，便于信息相对透明的项目引入新的资金，从而盘活预售资金，激活几个独立的项目，带动整体的风险处理。”他分析道。

李认为，未来政策放松力度还会加大。重点城市或都市圈楼市有望在二季度触底，下半年市场有望触底。但目前市场面临疫情影响，需求疲软，土地市场疲软，房企大规模拿地困难。

RealData首席市场分析师徐小乐指出，“适时优化”、“积极支持”、“督促银行、保险机构”等表述较为积极，传递出政策调整的紧迫性。预计后期地方银行及相关金融机构对购房者和房企的扶持政策会及时出台。

具体来说，支持性政策将涵盖三个方向。一方面，调整地方住房信贷政策，取消认房认贷，降低首付和利率，有效降低需求端购房成本；另一方面，房企债券融资将得到积极支持，房企整体融资环境将明显改善；此外，银行、AMC等机构有望加快对重点房企风险项目的并购，有利于清理房企风险。

前4个月新房累计涨幅创近7年同期新低

中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年超百城市优化房地产政策，促进居民合理住房需求释放。4月份，供需两端政策节奏加快，政策范围进一步扩大，优化限购、限贷、限售。

陈文静表示，部分城市市场信心有所恢复，但政策效果尚未明显，整体市场预期仍较弱，部分城市疫情反复影响，重点城市成交量仍处于低位。

华夏研究院指数事业部分析师孟欣欣介绍，1-4月，百城新建住宅价格环比上涨0.08%，累计涨幅处于近7年同期最低点。同期，百城新建住宅成交量处于历史同期低位，同比跌幅超过40%。

4月，RealData数据显示，全国62个重点城市新建商品住宅签约面积环比下降35%，没有出现“小阳春”。

“五一”假期，全国重点监测城市新建商品住宅成交面积比去年“五一”假期下降52.3%。其中，温州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明显，分别为84%、79%、75%和67%。

今年以来，各地房地产政策的调整主要在需求端，五一前后多城政策调控的内容也涉及供给端。

比如洛阳新政第一条就是综合评级企业，突出分类政策。包括根据企业综合评级实施差异化预售管理、根据企业评级实施差异化监管资金管理、支持建设高品质改善型住宅小区等。对低容积率、高绿地率、精装修的优质房地产项目，可根据建设成本适当提高商品房备案价格。

比如，上饶在新政中明确，对信誉良好、无财务风险的房企预售资金关键部分监管比例适度降至6%，支持分期分批缴纳物业质量保修金。

RealData首席市场分析师徐小乐认为5月4日，央行、银监会、证监会发文，对房地产的正面言辞较多，传递出政策调整的紧迫性。预计后期地方银行及相关金融机构对购房者和房企的扶持政策将及时出台，有效降低需求端购房成本，房企整体融资环境将明显改善。

孟新告诉21世纪经济报道记者，调整供给侧政策的目的是为了更好地促进需求侧住房消费。未来房地产政策调控将覆盖供给和需求两端，但仍将更多聚焦于需求端。

本期编辑刘翔实习生詹慧楠