房地产下跌的原因

100家房企中92家销售下跌，4月的楼市继续下行探底

4月30日，多家第三方咨询机构发布各大房企4月销售数据，显示楼市拐点尚未到来。

柯睿研究中心数据显示，前4个月百强房企累计业绩同比下降50.2%，降幅较一季度进一步扩大；4月单月成绩同比下降58.6%，环比下降16.2%。

根据韩毅智库提供的数据，房企100强中，4月单月销售额下降的有92家，30强中只有越秀地产有所增长。另一家中心医院的数据显示，今年前4个月，百强房企平均销售额同比下降50.2%，销售额超过1000亿元的房企仅有3家，较2021年同期减少6家。

楼市整体表现低迷，在需求没有改善、购买力透支、信心不足的情况下，下行压力加剧。RealData数据显示，全国62个重点城市商品房签约面积同比下降44%，比3月份深化5个百分点。

但4月底的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。业内普遍预计，后续城市政策的范围和力度有望继续扩大和深化，突破“四限”的放松力度可能加大。

柯睿预计，核心城市市场有望在三季度触底企稳，三四线城市调整周期会更长。只有等待一二线城市的市场企稳，三四线城市才有轮动企稳的可能。

销售额同比下降。

反复爆发打断了市场复苏的节奏。2021年下半年以来，消费者预期、消费者购买力等影响市场走势的因素没有明显改善，4月房企销售依然惨淡。

柯睿数据显示，百强房企仅4月份就实现销售成交额4284.7亿元，环比下降16.2%，降幅大于近年同期；同比下降58.6%，较3月份降幅进一步扩大5.9个百分点。也是近年来月度业绩同比下降的最高水平。

全口径销售额方面，前4个月百强房企实现销售额21179亿元，同比下降50.5%，较一季度进一步扩大。

具体到各个企业，同比降幅也在加大。根据韩毅智库提供的数据，在100强房地产企业中，有92家企业4月份月度销售额同比下降。

前30名中，仅越秀地产同比增长51%，月销售额117.84亿元；其他房企同比下降:降幅超过50%的房企有22家，占比超过70%；跌幅在70%及以上的有6家，分别是融创、世茂、中粮、融信、龙光、中南置地。

对市场信心不足导致销售低迷，头部房企也不能独善其身。

前10名房企中，仅碧桂园、万科、保利发展销售额保持在300亿元以上，同比降幅分别为60%、37%、40%；中海地产实现227亿元；其他房企如融创、招商蛇口、华润置地、金地、龙湖、绿城，仅月销售金额就超过100亿元，同比下滑50%左右。

经过4个月的下沉，房企销售规模持续萎缩。

到4月底，销售额超过千亿元的只有前三家:碧桂园、万科、保利发展，分别达到1633.9亿元、1380亿元、1212亿元。2021年同期，第一名销售额超过2700亿元，第二名万科、谭华恒大销售额均在2200亿元以上，前10名中有9家公司销售额在1000亿元以上。

今年以来，超过100亿元的房企有57家，比去年同期减少46家。

在销售端业绩不佳，房企回款压力巨大的情况下，无法提高投资拿地的积极性。

截至4月，已有多个城市完成首批集中供地的出让。除了杭州等部分城市热度较高外，其他城市的土地市场仍未回暖。比如南京第一轮，涉及住房的19宗用地中，有6宗因无人竞价而流拍；天津29宗宅地只有5宗成功成交，流拍率达到83%。

韩毅智库数据显示，1-4月各梯队房企新价值门槛值大幅下降，TOP10房企门槛值为181.25亿元，同比下降70%；TOP20房企门槛值71.4亿元，同比下降77%；TOP30房企门槛值51.6亿元，同比下降79%。

市场继续探底。

4月份，房地产市场下行压力加剧，成交同比降幅进一步扩大。克而瑞监测的30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比降幅扩大至58%。

其中，一线城市成交环比下降19%，同比下降47%；26个二三线城市成交环比下降18%，同比降幅扩大至60%。

今年以来，各地楼市调控政策已经出现明显转向，从公积金贷款政策放宽到房贷利率下调，再到首付比例下调和“认贷不认房”的突破。近期部分城市限购限售政策有所松动。

中原地产研究院数据显示，4月至28日，全国各城市共发布60余条稳定房地产市场的政策，创下月度稳定楼市政策的新纪录。自2022年以来，已有近110个城市出台新政策稳定楼市。

今年年初，市场普遍认为3月份会出现“小阳春”。一位华东地产公司内部人士向第一财经透露，销售有明显回暖迹象，公司对3、4月份的销售比较有信心。但3月后的疫情成为新的变量，当地部分售楼处关闭，居民购房预期受到较大影响。

业内希望政策面能以更大的力度刺激市场。在日前举行的2021年度业绩会上，KFTC管理层表示，“其实在房贷端，包括房贷利率和放款时间，这些都是有利的，也是宽松的。但我们也期待限购政策的放松，尤其是一线和强二线城市，有更多的政策以组合拳的形式刺激销售。”

中银证券预计，由于以城施策为主线，各地房地产调控政策的优化将呈现以下三个特点:一是政策落地步伐将进一步加快:5月份地方“稳楼市”政策落地将更加频繁；二是政策向限购、限贷、限售、价格宽松等方向延伸，加大优化调整力度，有效性逐步增强。第三，城市向热点一二线城市扩展。

3月以来，楼市松绑政策从三四线城市蔓延至二线城市，近期又蔓延至南京、苏州等强二线城市。

4月28 -29日，多个城市同步发布购房新政。例如，洛阳出台促进房地产市场发展的18条具体措施，包括调整公积金贷款政策，提高公积金贷款额度，将个人住房贷款最低首付比例降至20%；天津拟停止限价商品房销售等。

中信证券预计，如果目前疫情能在6月底前在全国主要城市得到动态清除。对于房地产市场来说，这意味着市场在3月份触底，并延迟到6月份。

“我们预计也应该在第三季度左右，整个市场会有更明显的回升。”KFTC的管理层也表示。