姜浩的商业观，直击真相！
大家好，我是姜老师。我们房产投资的目的是什么？是不是为了让自己的钱不贬值，但其实大部分人的钱都会贬值。如何判断？
因为通货膨胀的年利率在14%左右，只要你的投资回报率低于14%，你的钱就会贬值，你的钱就会被富人收割。
把钱存银行定期理财，年收益率4%-5%左右，明显在贬值。
把钱投入股市，收益率是不确定的，有可能亏损，有可能赚钱，这里存在较高的风险。
但是这笔钱用来投资房子，大概的年收益率是多少呢？
我告诉你，如果投资房地产，在一些热门城市，常住人口增长快，经济发展快的大城市，年回报率可以超过通货膨胀率。所以，只要买对了城市，买对了地段，你的钱就不会贬值。
未来哪些城市的房子会有投资价值？
我的看法是，未来只有5%的城市还有房地产投资价值。请注意，这是投资价值，不是居住价值。那么95%的城市就没有投资价值了，因为涨幅抗不住通胀。
全国约有663个城市，包括直辖市、副省级城市、沿海开放城市、经济特区、省会城市、地级市、县级市。真正有投资价值的城市不到40个。这些城市，我把投资价值分为4个等级:
一级:深圳、北京、上海、深圳是全国房价最高的城市，均价超过7万每平米。在深圳投资的年回报率是多少？我不知道，未来不可预测，但我知道，在过去的10年里，深圳每年的房产回报率超过17%，高于通胀率。
此外，与北京和上海以及其他大城市相比，深圳的房子有一个显著的特点。其他城市每五年都呈现横盘或者小幅下跌的趋势，深圳没有。深圳的房子只有涨快涨慢，没有跌。
其次，北京和上海这两个全国资源最好的城市，未来会有更多的高购买力人群，他们会向北京和上海集中。美团王兴曾经说过，创业者选择北京作为自己的公司，已经成功了三分之一，因为他们最缺人才，而北京是中国人才的摇篮。
上海，城市总资本仅次于北京，净资产数千万，上海的经济辐射能力仅次于北京，位居全国第一。上海不仅吸引中国的富人，也吸引国外的富人。所以上海的房产价值也是全国第一方阵。
二级:强省直辖市广州:全国最强省会城市，常住人口1500多万，连续多年位居全国第二。广州是一个综合实力很强的城市，文化、交通、教育、经济、外贸、科技360度盲区。每年都有大量的年轻人来广州创业。所以广州未来的房价也是很有韧性的。
杭州:新经济带动了杭州的巨大变化。2019年，杭州常住人口超过深圳，成为中国最吸引人才的城市。所以杭州的房价这几年开始挂了，中心区的房价和广州差不多了。未来按照杭州的发展和定位，城市经济会持续利好，所以杭州的房价也呈现明显的上涨趋势。
类似的城市还有成都、武汉、南京、重庆。
三级:发展潜力大的省会城市和沿海发达城市，包括苏州、郑州、长沙、Xi、合肥、济南、福州、厦门、宁波、温州、佛山等城市。
比如苏州，离上海很近，经济发达，就业多，人口大量涌入，房价肯定会涨。比如省会城市、国家中心城市郑州，经济辐射超过1亿人，城市常住人口超过1000万。基本面很好，所以房价也会涨。
Xi安的情况和郑州类似。长沙的房价现在被低估了，而福州和厦门的房价都在高位。但是福建也有很多有钱人，购买力很强，喜欢在家乡置业。宁波是中国非常强大的沿海发达城市。无论是资本总量还是常住人口增量，都位居全国前列。发展前景很好，房价肯定跑赢通胀。
四、环一线城市，区域性副中心城市，独特的资源稀缺城市惠州、东莞、燕郊、北三县、南通、昆山、嘉兴都是环一线城市。
徐州、襄阳、芜湖、岳阳、洛阳、柳州为省内副中心城市。
三亚、桂林、张家界、九寨沟都是旅游城市。
这类城市不能说房价一定会涨，但是有自己的价值属性。一线城市周边，会有部分城市的资源外溢，以及部分购买力不足，选择退而求其次的购房者。所以房子是有一定价值的。再加上未来轨道交通快速发展，融入一线城市半小时经济圈，一线城市周边的房子可以形成居住价值，因此具有一定的投资价值。
省级副中心城市，说白了就是有一定的经济辐射能力，可以吸引周边市县乡的人口。所以它们有一定的抗跌性，但不建议高位买入。
旅游，投资价值属性弱，风险高，但可以出租，民宿等。，相比四五线城市有一定的投资优势。
总结一下投资房产，其实就是选对城市，选对地段。除了以上四类城市，其他城市不建议考虑，除了刚需独立的城市。
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