作者:张傲
公寓买了以后就变成写字楼了？！
近日，深圳一女子向媒体爆料称，自己花了450万买了一套公寓产品。签完合同她才发现产权是写字楼！
“我买之前一直跟销售强调我只要一套公寓，销售明确告诉我是一套公寓，然后我交了定金。”
据该女子回忆，开发商将每套房改造成两室一厅的格局，有独立的厨房和卫生间，可以拎包入住。和普通住宅公寓没什么区别，所以当时没有怀疑。
但是签完合同后，她突然发现合同第三条写明用途是“办公”，这让她觉得很可怕，因为在这个区域，写字楼和公寓的价格相差一倍以上！
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据了解，这名女子购买的“公寓产品”位于福田区华强广场附近。该区域写字楼均价为每平方米2-4万元，而她购买的用于办公的房产单价高达8.8万元。
这就意味着，如果以后要出售转手，8.8万元的价格很可能会打折。
事实上，写字楼和公寓的装修已经涉嫌违规。深圳早就对商业办公产品和公寓的装修做出了明确的规定。
2017年，深圳市规划国土委发布《关于进一步加强商务办公类RD房屋建筑设计管理的通知》，严格限制商务办公、RD房屋转公寓、偷换面积、改建等行为。
今年7月9日，深圳市规划和资源局发布《关于进一步增加住宅用地供应的若干措施》。意见稿提到:
在保证总体用地结构平衡的前提下，逐步提高住宅和公共设施用地规模和比例，允许商品住宅改为住宅，商品住宅比例达到30%。不仅是商业用地，旧的商业部分也可以改为住宅性质。
但这一政策的前提是:项目建设前，应提前变更土地性质。如果没有改变，写字楼就不能改造成公寓出售，这是违法的。
然而，这种写字楼地产伪装成“公寓产品”的违法行为在全国各地时有发生。百度搜索相关的案例很多，涉案业主维权难度相当大。
为什么会这样？不同的公寓产品有什么区别？在如今的楼市形势下，还能投资公寓产品吗？
02
其实造成这种情况的根本原因是大众对“公寓产品”不同概念的混淆，使得一些无良开发商鱼目混珠，以此牟取暴利。
要防止这类问题再次发生，首先要搞清楚公寓的定义是什么。
从字面上看，公寓是指:公共公寓，是集体住宅的一种。在欧美国家，除了独栋住宅，公寓楼和排屋都可以称为公寓。
然而，在中国，公寓的定义是不同的。一般是指户型比例小的房子。根据土地和产权性质，在物业管理、水电收费、结算、税费等方面与普通住宅不同。
有些地方对公寓的定义还考虑了房屋的采光条件。比如成都在2005年就对“公寓”做了明确的定义。功能房间(主卧室、次卧室、客厅等。)冬至那天只能叫公寓，不能叫房子。
目前，市场上的公寓产品根据土地性质和具体用途可分为五种类型:
(1)住宅公寓(单身公寓)
公寓其实是房子，70年的小户型(30-60㎡)。深圳早期房地产市场宽松的时候，住宅公寓产品成为刚需首选，首付三成，房贷30年。目前市场上只有二手房。
(2)商务公寓
商业公寓用地性质为综合商业用地，50年产权/70年产权。商务公寓早期设计的目的是解决商务人士的短期居住需求，可以居住，可以工作。是一种最贴近居住的公寓产品。
(3)商业公寓
其实是商业写字楼。当写字楼供应量过大时，为了快速变现写字楼改建的公寓，土地的产权一般为商业综合用地，产权40年，层高3.6米以下，可以做成小公寓。一般可作为办公室或会所使用，可以个人名义购买。
(4)酒店式公寓
酒店式公寓，一般作为酒店的配套或附属产品，拥有40年产权，主要户型以50平米以下为主。都是按照商务酒店的标准装修的，一般都是出租但不出售，也没有产权经营。
(5)工业公寓
工业公寓一般是M0工业用地，产权比商业/办公公寓长，大多50年。房子用于工业研究，只能以企业名义购买，每年还要交房产税，所以价格会相对低一些。
工业公寓分两种，一种是配套宿舍，层高正常，有阳台，有燃气通道；另一种工业办公改公寓，一般4.5米高，可以做成复式。
需要注意的是，这五种公寓中，商业公寓和工业公寓是最容易出现非法改建的。所以在选购公寓产品时，一定要搞清楚产品是否属于这两类。如果有，也要仔细辨别是否有非法涂改等。，以免造成不必要的经济损失。
03
最后一个问题，公寓还能买吗？
首先，公寓是可以买的，但是要看具体情况。
首先，之前有很多观点认为不能买公寓，因为当时的房子无论是供应还是购买都比较宽松，相比公寓的优势。
但近年来，随着楼市调控越来越严格，上车越来越难。很多人没有房票，没有资格买房。而且一二线城市的上车成本很高，很多刚工作的年轻人根本负担不起。
在这种背景下，公寓的优势就显现出来了:
购房不限贷，且不占用住宅贷款数量，以最少的资金占用优势地段资产。
比如第二套住房，只能贷款30%，但是无论买多少套公寓，最高都可以贷款50%，可以使用1:2的杠杆，这对于提高投资回报率是非常有利的条件。
另外，从投资回报的角度来看，公寓的投资回报主要依靠租金，租金可以长期稳定的产生现金流，是近年来非常热的概念“睡眠后资产”。从这个角度来说，公寓是一个很好的资产配置品种。
不过也是基于这个特点，并不是所有的公寓产品都能买到，也不是所有人都适合它。
从人群的角度来看，有两类人可以买公寓:
1.没有房票买不到限购商品房的家庭，资产不多但非常需要住房的家庭，有真实需求的单身贵族；
选择的类别:小户型loft公寓，不考虑投资属性，只为了让你的生活更舒适。
2.房票用完，资金充裕，想配置家庭资产的，最好资产在5000万以上。如果没有其他更好的投资回报渠道，购买公寓进行长期资产配置是不错的选择。
但是选择的时候要注意买高级别城市的商务公寓。其中最有价值的是北京、上海、深圳，但北京的公寓也有限制，个人也拿不到贷款。一般人是买不到的，所以只有深圳和上海可以选择。
因为这些城市经济活跃，限购限贷力度大，住房矛盾突出，尤其是深圳，住房非常紧缺。
如果这个公寓的产品在这两个城市，而且本身产品质量高，配套很好，特别是位于地铁口或者建在综合体上的那种，其实是可以买的。
但需要注意的是，这套公寓的价格是周边二手房价格的一半，像这样的公寓值得长期投资以对抗通胀。
其次是广州和一些强二线城市的公寓产品。当然也要看地段，产品质量，配套设施。
至于二线城市到三线城市的普通公寓产品，尽量不要碰。
