房价惨跌，创下新低。
国家统计局4月18日发布数据，一季度，全国平均房价为9912元/平方米。
2021年全年均价10396元/㎡，一季度直接跌破万元大关。
而且3月份全国平均住宅数据也只有9671元/㎡。
别看数据看起来只跌了几百块，但是全国平均住宅数据是很敏感的。如果真的放到个人购房者身上，应该能感受到今年房价的猛烈下跌。
最近又逛了一次市场，第一站是武汉。由于疫情和经济影响，武汉大部分楼盘在售。
乍一看，别的不说，比去年同期至少低5%-10%，多的15%以上。
而且，不只是武汉，很多城市都在跌，跌多少。
房价历史新低离现在还远，但一定是近年来的新低。
的确，正如许多人所料，房价下跌了，甚至有点惨。
那么，它现在已经跌到谷底了吗？
这个我不敢判断，但有一点可以肯定:买房的最佳时机又被打开了。
而这次买房的最佳时机只属于少数人。
少数同时有钱、有地、有勇气的人。
与此同时，之前买错房子的人也在煎熬。
买房的好时机又开了，但不代表马上就涨。
首先我们要更新一个观念，如果今年买，会暴涨。肯定是意外，不是常态。
但是买房一定是家庭防范风险的最好武器。
如果你买对了房子，你的资产会上升，你可以在对抗通货膨胀的同时实现财富增长。
如遇短期周期性冲击，创业失败，失业，大病，困难可以通过卖房来克服，当然前提是大城市的房子。
总之，房子是金融产品，可攻可退。我就不详细解释了。10年来吃过房产红利的人，更能感同身受。
再者，我之前一直强调，下跌的时候只有入场的余地空。
特别是，当前的“下跌”更多是一种短期调整，而非长期必然。
怎么理解？
找出今年房价下跌的原因？只有两个核心点:
1.疫情频发，经济形势不好，收入受影响，信心丧失。
2.房价越低，买的人越少。这就是买涨不买跌的心理困扰。
以上两点哪个是长期的？
有人会说总人口。未来，孩子会越来越少。就算经济复苏了，也不够接手！
是的，总人口在减少，但人口流动的趋势没有改变。
未来城市会进入存量人口的争夺战，总人口会减少，但人口聚集程度会越来越高。
人少了，但人口流动的大方向没有变。
其次，我们要搞清楚，“堕落”是否符合我们当下的需求？
要用发展的眼光看待房地产行业，以及这个行业的需求。
房价是否会继续下跌，不能简单地把房子当成简单的商品，而应该从经济发展的角度把它理解为重要的支柱产品。
这样大家就容易理解了。
我们需要知道世界对房地产的态度。
"房地产市场健康发展的大局不会改变."这是去年金融街论坛上领导们说的。
日前，国家统计局新闻发言人表示:下一阶段……我国商品房销售下滑趋势可能会有所缓解，房地产市场有望逐步企稳。」
很明显，对于房地产行业，我们都希望它平稳健康发展，就是不能大涨大跌。
尤其是今年的经济形势，怎么能允许下跌呢？
如果继续这样跌下去，经济增长5.5%的目标很难实现。
这也是房地产放开限制政策不断出台的原因。像去年一样严，今年也会一样松。
我们没有让房价暴跌的目的和基因，房价一般跌30%。你确定银行系统能处理好吗？
所以，不要想着大跌。
另外，不要总想着等，踩着屁股上车。
我不敢告诉你底部在哪里，我只能告诉你，至少现在，最好的机会已经掉出来了！
而且，机会是属于有钱有地有勇气的人的！
目前市场对第一次房贷的人太友好了！
第一，降低利率！
几乎所有的城市都在降低利率。现在武汉首套房贷利率是5.2%，二套房贷利率是5.4%，比以前少了40-60BP。
苏州直接降了100 BP。南京2月和4月初5.5-5.9%，现在5.2-5.4%，30-50 BP。
如果你还有第一笔贷款额度，恭喜你。别的就不说了。200万贷款减少40BP，月供减少500元，总利息减少18万左右。如果减少100BP，月供减少1255元，总利息减少45万元。
省下来的钱用于消费，提高生活质量。闻起来不香吗？
第二，降低首付！
现在部分二线城市已经出现首付，首套首次贷款用户可以首付20%！
这次在武汉长江新城，遇到了一个既降价又要求首付20%的项目。当然，如果你是首套首贷。
现在降低首付的城市越来越多，而且有从二线城市蔓延到一线城市的迹象。
今年几乎所有城市对首套首贷都极为友好。
首付+降息的出现，手头有了资金和地方。如果有第一套第一批贷款名额，恭喜你-
至少过去5年和未来5年，现在确实是你选房子的好时机。
以前你承受不起涨价，房贷利率太高，压力很大。现在，等于直接给你降价了。
当然，现在的市场有多友好，对买错房的人就有多残酷。
市场上的机会越多，买错房子的人就越会后悔。
在认贷的国家大环境下，以前房贷额度白用，现在赶不上首付和降息的浪潮。
现在大部分城市的调控虽然放松了，但是对于第一套和第二套的放松程度是完全不同的。第一笔贷款首付20%还是有机会的，第二笔贷款至少3-5成。
现在对于还有首套首贷额度的人来说，一线二线城市的上车成本更低了。
其次，现在楼市已经进入微分化时代。
如果之前买错了房子，楼市越不好，跌幅越大，越卖不出去。
老家的房子总价降了14万，包括持有五年的房贷成本(当时还是5.64%的高息)，现在已经亏了36.8万。重点是，跌了也卖不出去。
众所周知，首套房贷的利率和首付比例与已经还清的首套房贷完全不同。
如果你之前买错了房子，用错了房贷，今年想在另一个城市上车，你的成本会大大增加。
所以，时刻提醒大家，请珍惜你的处女贷。
因为你损失的是机会成本，你用错了房贷，然后你想换公交车，反而会更难！
最近疫情还没有结束，降价的楼盘还是越来越多，大家的悲观情绪也越来越重，新房打折的也越来越多。
接下来，大胆放松调控的城市会越来越多，上车成本会越来越低。
我无法扭转大家的悲观情绪。大家总说:“道理大家都懂。钱呢？”
所以一开始，今年的机会属于:
有钱，有名额，有勇气的人。
我不能为你赚钱，但我可以给你一些建议。有资金额度和勇气的人，今年应该多逛逛市场。不要盲目追求市场底部。没有人知道真正的底部在哪里。就在对面的底层上车。
另外，买错房的人，要换轨，就得割一层肉，但是烂肉就算疼也得割。在核心城市上车的机会不是每年都有的。
