两亿地王转让高收益用益物权纠纷
2007年10月21日11:45来源:中国经营报
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虽然他的21平方米的商店已经被夷为平地，但64岁的廖永忠喜欢在红星路步行街的成都百货大楼旧址附近徘徊空空这条步行街位于成都市中心的春熙路商业区，与北京著名的王府井大街一样繁华。
一个月前的9月20日，当老廖听说港资财团九龙仓(0004.HK)斥资7。240亿元拍下数百栋及周边地块共82亩，且每亩价格高达8800万元(拍卖报道见本报9月24日A 24版《7。20亿拿下成都商业大王码头玩“撒钱游戏”》)。
包括老廖在内的5家受此地块拆迁影响的商铺业主，至今仍未与政府达成拆迁协议。“赔偿太低了，完全没有考虑到我们的港口优势。”廖抱怨道。
7亿地王拆迁补偿低？
廖老所说的“港口”，是成都的一句俗语，书面说法是“好地段”。因为这块地是市中心最好的“港口”之一，所以引发了一系列风波。
早在三年半前，当香港和记地产(0013.HK)对这个“港口”动心时，负责该地块的锦江区就开始筹划拆迁。但黄、黄执意同意征地，区政府考虑到国家政策的压力，走了“招拍挂”的渠道。双方最终谈不成，该地块拆迁被搁置。
还有传言称，虽然和记黄埔没有拿到土地的全部开发权，但已经和锦江区政府就土地一级开发达成协议，可以按照土地出让的收益进行分成。具体比例不详。这一点没有得到锦江区政府的证实。
去年8月，成都市房屋拆迁管理办公室发布一纸公告，同意锦江区保障性住房发展中心对上述地块进行拆迁。后者委托四川恒众房地产评估有限公司对该地块上原有的住宅和商业建筑进行评估。结果住宅评估价格在每平方米4186元至4335元之间，一层商业、办公物业评估价格在每平方米28020元至32215元之间。
到今年7月20日，成都百货大楼等3家单位及周边商家、300多间房屋已全部拆迁完毕。两个月后，九龙仓在拍卖场上击败黄等几位港资同行，如愿拿下该地块，折合每亩8800万元的成交单价，比每亩2000万元的起拍价高出近4.5倍。
成都预测，计划三年后亮相的新商厦，零售价将超过20万元每平方米，住宅价格至少1万元每平方米。距离地块不太远的东街九龙仓新开盘的住宅“时代豪庭”，目前售价在7000元/平方米以上，一般认为未来均价将达到12000元/平方米。
廖永忠和其他四个总是不愿意接受现有拆迁补偿方案的店主更坐不住了，尽管他们五个商店的总面积只有90多平方米。
“每个人都知道这是成都的黄金地段。附近的商铺每平方米卖8万到12万元，给我们的估价只有2.8万元每平方米。”其中一位业主付女士将商铺的房产证和土地证放在记者面前。“先说土地的增值收益。就算不参考每亩8800万的成交价，按照2000万的起拍价，也要相应补偿我们吧？”
补偿是否考虑土地增值因素？
记者查阅了国家和成都市出台的《城市房屋拆迁管理条例》，没有一条涉及土地增值收益。
“这并不意味着评估价格时不必考虑土地因素，”四川晟昊律师事务所首席合伙人杜晓东说。“房地不能分割，所以现有房屋拆迁补偿应该包括土地收益。”
但四川恒众房地产评估有限公司提供的数百块地的房产评估报告有如下解释:“分户评估单价不含土地使用权出让金和收益基金，作为媒介招妓筹钱。”？英国铁路公司
四川杰联房地产营销公司副总经理赖汉林认为，从目前几百块地的拆迁补偿标准来看，政府很聪明，没有直接提出要考虑土地收益，而是用一个模糊的“位置”来代替。
“其实老房子本身的价值是有限的。从这个角度来说，现有的补偿金额包括土地收入，但具体适用的标准是灵活的，”赖说。"政府淡化了土地收入的概念，主要是考虑控制拆迁成本."
在廖永忠和其他业主看来，根据评估结果，他们应得的拆迁补偿实际上忽略了土地使用权的价值。
同样是锦江区辖区内的拆迁，但与春熙路商圈相邻的盐市口商圈方然街地区，执行的是另一套补偿标准。9月6日，该区公布拆迁补偿方案，一楼商铺最高补偿85600元/平方米，并明确提出“评估价按建筑面积计算，包含房屋对应的土地使用权价值”。
就此问题，记者先后走访了负责拆迁工作的锦江区统建办和成都市国土局。截至记者发稿，尚未收到正面回应。对于廖永忠五位业主持有的数百家商铺的土地证是否仍然有效，没有具体说明。
“可能是因为几百块地商铺少，但方然街商铺多，更容易形成利益联盟争取权益，所以政府采取了双重标准？”赖翰林猜测。
赔偿背后的物权纠纷
但负责该项目的九龙仓旗下龙茂房地产开发(成都)有限公司负责人徐琳认为，该公司是通过合法拍卖渠道获得上述土地的，应该是一块非常“干净”的土地。如果事后出现产权纠纷，政府当然会处理。至于九龙仓何时能拿到整块地的土地证，她说“这是商业秘密，不能透露”。
“城市土地是国有土地，但土地使用权的取得方式发生了变化。拆迁时，要考虑原来获得的方式。”锦江区国土局地籍科的一位工作人员说，“1993年左右几百块地发了土地证，那时候政府免费划拨。拆迁时自然不需要考虑土地使用权的增值因素。招拍挂阳光土地政策实施后，开发商的土地成本附加在房价上，情况就不一样了。”
但记者查阅各地现行房屋拆迁管理办法或规定时，并未根据征地时间和方式确定具体补偿标准。相关管理办法或规定大多是在2003年之前制定的，但现在成都主城区商品房均价已经从当时的每平方米不到3000元涨到今年8月的每平方米5038元。
“房屋的物权包括地上附着物和土地使用权。房屋拆迁是否应该考虑土地使用权转让的个人补偿，目前没有法律依据。”杜指出，“但产权应该包括房屋产权和土地使用权。10月1日物权法正式实施后，相信从国家到地方的城市拆迁管理办法修改只是时间问题。”
“虽然他们为这块地付出了很多钱，但至少有一小块土地使用权还是我的！”廖永忠一再强调，他仔细研究过物权法，并且深知这一点。（
