中国基金报记者张燕北
两天后，房地产投资信托基金(REITs)收到重磅文件，保障性租赁房REITs试点正式起航。
5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范试点发行保障性租赁房基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)工作的通知》(以下简称《通知》)，从四个方面推动保障性租赁房(以下简称“租赁房”)REITs业务规范有序发展。
同时，两单项目已正式申报，相关公募REITs产品也在加速推进。《通知》发布当天，CICC厦房保障房租赁房封闭式基础设施证券投资基金和宏图创新深圳人才住房保障房租赁房封闭式基础设施证券投资基金分别向上交所、深交所和证监会提交申请材料，成为首批上报的两只单保障房租赁房REITs。
两单保障性租赁房REITs项目的申报，意味着首批保障性租赁房基础设施公募REITs项目将正式进入项目申报和审核阶段。
REITs再迎重磅文件
四个方面推进保障性租赁房REITs业务
5月27日晚间消息，据证监会网站消息，为帮助盘活存量资产，拓宽保障性租赁房建设权益资金来源，促进房地产市场平稳健康发展，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅近日发布通知，推动保障性租赁房REITs业务有序发展。
综合来看，《通知》主要包括落实房地产市场调控政策，在发起机构和回收资金使用方面建立有效隔离机制，压实参与机构责任，有效防止REITs回收资金违规流入商品房和商业地产开发。
具体来说，一是明确发起人应当是独立法人，开展保障性租赁房业务。《通知》指出，保障性租赁房发行基础设施REITs应坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。发起人(原业主)应是开展保障性租赁房业务的独立法人，不得开展商品房和商业房地产开发业务。
此外，项目应具有清晰的权属、成熟的运营模式、可持续的市场化收益，并被相关部门认定为保障性租赁房项目。严禁以租赁住房名义变相融资非租赁住房等房地产开发项目，或变相规避房地产调控要求。
二是强调追回资金使用的严格闭环管理机制。发行保障性租赁房基础设施REITs的发起人(原权益持有人)净回收资金应优先用于保障性租赁房项目建设。如果没有投资保障性租赁房项目，也可以用于其他重点领域基础设施建设。
鼓励净回收资金用于投资方向明确、成熟且能在短期内形成有效投资的新项目，促进投资良性循环的形成。发起人(原始所有人)申报发行基础设施类REITs时，应当对回收资金的用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。
三是压实机构主体责任，要求保荐机构控股股东、实际控制人不得挪用追缴资金。通知指出，发行保障性租赁房基础设施的REITs的发起人(原所有人)应按季度向相关证券交易所、中国证监会派出机构和省发改委报告回收资金的使用情况。
发起人(原所有人)的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用追缴资金，并承诺监督发起人(原所有人)按照规定使用追缴资金。
其中，基金管理人应当完善相关业务制度，按照相关信息披露要求，将发起人(原始权利人)回收资金的使用情况向社会公开。沪深交易所应制定相关业务监管规则，确保上述要求落到实处。
第四，加强沟通合作。证监会、发改委将指导沪深交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。
《通知》指出，下一步，证监会将会同有关部门和单位，按照市场化、法制化原则，鼓励发行权属清晰、运营模式成熟、市场化收益可持续的保障性租赁房REITs，推动试点尽快落地。同时加强市场监管，督促原权利人和中介机构诚实守信，回归岗位，尽职尽责，确保保障性租赁房REITs行稳致远。
首批公募两只租房REITs正式申报
早在2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁房纳入基础设施REITs发行的行业试点范围，公募REITs基础资产范围迎来扩大。
据不完全统计，自上述发布以来，全市场已有超过50个公募REITs项目宣布或启动，总规模超过800亿元。从已公布的REITs项目来看，交通基础设施(高速公路)行业和园区基础设施行业的项目最丰富，但针对租赁住房的REITs也被寄予厚望。
如今，在证监会、发改委发布保障性租赁房REITs重磅文件的同一天，公募REITs正式迎来首批两只保障性租赁房REITs正式申报，标志着首批保障性租赁房基础设施项目公募REITs将正式进入项目申报和审核阶段。
据证监会网站和上交所网站消息，CICC于5月27日正式申报名为厦保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs产品。对应的专项计划名称为CICC厦门安珠保障性租赁房基础设施资产支持证券，发起机构(原始所有人)为厦门安珠集团有限公司
据了解，安珠集团是安珠控股集团的核心成员企业。作为厦门唯一一家专门从事经济适用房和公共租赁房业务的国有企业，主要从事经济适用房和公共租赁房的融资、建设和运营管理。
为了响应国家基础设施REITs政策的号召，安珠集团选择了两个保障性租赁房的明星项目，申请了保障性租赁房REITs。截至2022年3月底，安珠集团已承建18个保障房项目，总建筑面积约369万平方米，为打造厦门住房保障“新蓝图”做出了重要贡献。
同样，5月27日，深圳人才住房REITs项目申报材料通过深交所基础设施公募REITs审核业务系统正式申报，并于当日上报中国证监会。
创新深圳市人才住房保障租赁住房封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人为深圳市人才住房集团有限公司，专项计划管理人为深圳创业投资宏图资产管理(深圳)有限公司。
今年4月，深圳人才住房群体项目已上报国家发改委，成为国内首个正式申报的保障性租赁房REITs项目。
据了解，此次，深人才安珠集团选择了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁房REITs试点，共涉及1830套保障性租赁房，占地13.47万平方米，评估资产价值约11.58亿元。项目主要租赁对象为新市民和年轻人，租赁定价明显低于同类房源。
深交所:全力推进公募REITs
市场稳定，影响深远
从2022年开始，保障性租赁房REITs进入快速推进阶段。3月18日，证监会表示正会同相关部委研究推进保障性租赁房REITs试点工作，以尽快推动项目落地。
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。
据深交所相关负责人介绍，深交所一直认真落实国家政策要求，积极运用公司债、资产证券化、私募REITs等多种固定收益类融资工具，为租赁住房建设提供资金支持。先后推出国内首只面向长租公寓的私募REITs和首只面向公共人才的公租房私募REITs，为保障性租赁房公募REITs试点探索积累了有益经验。
截至2022年4月底，深交所共发行11只租赁住房私募REITs，规模122亿元。其中，深圳人才安珠集团、深圳创业投资集团于2018年在深交所成功发行全国首只公租房私募REITs，规模达31亿元，为推进公租房私募REITs试点奠定了有益基础。
保障房基础设施REITs政策放开后，深交所快速反应、多措并举服务推广试点加速推进。
深交所表示，下一步将按照中国证监会的部署要求，完善基础制度，充分发挥市场功能，提升服务水平，努力将面向基础设施的公募REITs打造成为国内资本市场主流金融产品，更好地服务经济社会发展大局。
一是稳步推进，扩大REITs试点规模。加快保障性租赁房REITs落地，大力推动清洁能源、新型基础设施等行业参与基础设施REITs试点，不断扩大产业园区、公路、仓储物流、生态环保等行业REITs规模。
二是完善REITs的配套规则和制度。发布新购项目扩容指引，明确相关操作流程、定价方式和监管要求，支持公募REITs做大做强。
三是加强对REITs一二级市场的监管。完善询价和发售机制，优化二级市场交易安排，完善流动性服务机制；加强日常监管，规范久期信息披露机制，密切关注二级市场交易，引导上市项目积极落实国家抗疫救灾政策，承担社会责任，维护市场稳定运行。
四是共同推进市场培育和投资者教育。加大推广服务力度，加强与地方政府、原始权利人、市场机构的联系，开展有针对性的公募REITs交流培训活动，扩大REITs优质项目储备；开展多种形式的投资教育活动，加大宣传引导力度，让投资者更多了解REITs产品的风险收益特征；我们将继续研究完善产品结构和运营结构，积极推进基础设施公募REITs市场投资端建设，实现投融资生态良性循环，助力中国基础设施公募REITs市场建设行稳致远。
REITs项目加速落地
基金公司积极布局
自2020年启动基础设施REITs试点以来，为该行业开辟了万亿美元的市场，不仅为投资者带来了一种新的投资类型，也是帮助稳定宏观经济市场的有效工具。
自2020年公募REITs启动以来，政策不断加码，轨道价值凸显，市场逐步完善，取得了良好的效果。
从项目来看，数据显示，截至5月27日，共有12只公募REITs上市，募集规模为458亿元。投资者对公募REITs产品热情高涨，公募投资者配售比例屡创新低。12只上市公募REITs的二级市场增长良好，平均涨幅超过15%。许多公共房地产投资信托基金支付股息。目前这类产品的平均溢价已经达到22%以上。
REITs试点两年以来，公募REITs已经分三批完成了12只产品的发行，发行规模超过450亿，各大基金公司都在摩拳擦掌准备参与其中。目前，许多对REITs业务感兴趣的基金公司迅速组建了REITs团队，并与股东及其基金子公司成立了协同工作小组，以确保REITs产品的运作。
截至记者发稿时，除12只已上市的REITs外，仍有6只产品处于审批阶段。
2022年以来，公募REITs利好政策陆续发布。交通、水利、保障房、产业园区、仓储物流、新型基建等拥有大规模优质存量资产的领域受到持续关注，多个公募REITs项目加速推进。
中国招标采购网显示，2022年5月以来，出现了多个REITs相关招标内容，涉及租赁住房、高速、水利、云计算、产业园区等领域。
中信证券认为，国务院新政策将促进公募REITs的发展，《意见》将有效促进REITs市场的扩大和发展，在稳增长中发挥更加重要的作用。建议研究推进REITs相关立法工作，制度建设有望取得质的飞跃。强烈看好REITs相关标的，有能力开发运营持有型物业的公司。
值得一提的是，虽然公募REITs市场火热，但投资者在选择时仍需注意辨别风险。有业内人士提醒，“公募REITs产品收益直接受基础资产运行影响，风险依然存在，尤其是一些受政策和疫情影响较大的行业，其现金流很可能不及预期，投资者应理性看待。”
编辑:船长
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