近期各地密集出台稳定楼市的政策。据中原地产研究院统计，截至5月20日，当月已有超过56个城市发布了稳定楼市的政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特点:
第一，这一轮房地产新政不再是单纯的刺激购房需求，而是结合各地人口政策和人才政策，希望达到多重目标，比如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新的房地产政策；
其次，这一轮购房政策不再是全国相对统一，而是各地拥有更多的自主权。都根据自身情况采取灵活多样的措施稳定楼市，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等。
第三，北上广深等一线城市和国内少数重点二线城市的调控没有明显放松。三四线城市一直最宽松，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家和业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足。目前的政策调整仍然不是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模的提振作用。不过，总体来看，目前的房地产市场已经开始触底。
结合人口人才政策
与人口政策、人才政策等其他政策相结合的楼市政策，是这新一波稳定楼市的新特点，也是未来的新趋势。
5月14日，东莞住建局凌晨发布楼市新政，指出商业银行要实施差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款首付比例和贷款利率。此外，允许符合国家生育政策生育两个或三个子女的居民家庭新购一套商品住房。
无独有偶，南京最新的购房新政也指出，拥有两个及以上子女的南京市户籍居民家庭，可新购一套商品住房，同时还可享受相关银行最优惠贷款利率的支持。杭州新政明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政和其他政策结合的案例还有很多。沈阳最新的限购放宽条件向有两个及以上孩子的家庭和青年才俊倾斜。【/s2/】沈阳明确，对在沈阳市行政区域内已拥有两套住房的生育两个子女和三个未满18周岁子女的居民家庭，可在沈阳市限购区域内再购买一套新建商品住房。【/s2/】沈阳还规定，对已缴存住房公积金且使用住房公积金贷款购买自住房的有两个子女和三个未满18周岁子女的职工家庭，贷款限额可放宽至当期最高贷款额的1.3倍。
此外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款范围和力度。对申就业毕业后五年内具有本科及以上学历的全日制普通高校毕业生，公积金贷款额度可放宽至当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，现役军人、退役军人、泸州农村户籍人员、泸州非户籍人员、大学(含大专、本科)毕业不满五年的毕业生、有两三个子女的家庭，一次性给予购房总价款2%的补贴。
此外，安徽芜湖给予符合条件的青年人才最高20万元购房补贴，山东日照给予青年人才最高10万元购房补贴，同时将首笔公积金贷款最高额度提高至100万元。
相关情况已经成为一种趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等城市出台了多子女家庭购房新政。政策包括发放住房补贴、提高公积金贷款额度、放宽限购政策等。此外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策，对青年人才给予了贷款、限售等优惠条件。
北京大学博士后章雷对证券时报记者表示，中国将进入少子化和老龄化社会，新生人数下降，快递老年人数增加将是未来中国的人口趋势。然而，日本等发达国家的政策经验表明，没有一项单一的政策措施能够在提高生育率方面发挥决定性作用。只能设置涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保的一揽子家庭支持计划。只有优化公共服务供给和公共资源配置，才能充分保障家庭发展，提高家庭生育能力。这就是很多地方这一轮购房新政与人才、人口等政策相结合的原因。
平安地产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，放宽家庭多子女限制的前提条件，实际上缩小了政策的适用范围，减轻了宽松程度。这主要是部分地区希望通过试探性的宽松来逐步加码，避免放松节奏过快，导致市场快速升温。相比以往的宽松政策，形式更加丰富。
多位专家表示，与人口和人才政策的结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势。对多子女家庭的购房支持政策，既能促进合理住房需求的释放，又能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长。与人才政策的结合，有利于各地吸引人才就业，预计会有更多城市跟进。
各种形式由城市决定
更加灵活、多样化、本土化的购房政策也是这波稳定楼市政策的一大特点。在本轮已出台的政策中，各地根据自身情况灵活采取了一项或多项措施，如调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、缩短限售期、给予住房补贴、振兴租赁市场等。，调整所在城市的购房政策。
长沙是此轮稳定楼市新政中较为引人注目的城市之一。最新购房政策明确，已办理网上登记交付或不动产登记的房屋，盘活用于租赁住房后，不计入家庭住房套数计算。对此，有声音认为长沙新政相当于给了绝大多数置换需求强烈的改善型家庭一张免费的“房票”。
但长沙住建局官方回答称，政策仍有一定限制。比如业主需要与试点企业签订《关于盘活长沙市存量房屋用于租赁住房的合作协议》，盘活存量房屋用于租赁住房，经营期限不得低于10年。同时，本次资格审查时，以家庭为单位盘活一套及以上住房用于出租的，按照“一户减一套”的原则，暂减家庭住房总数。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市。也纷纷根据自身条件推出“自选动作”。天津将购买首套家庭住房的公积金贷款最高额度由60万元提高到80万元；将东莞个人住房转让增值税免征期限由5年调整为2年，商品房取得产权证满2年即可交易转让；惠州惠阳区、大亚湾区取消限购；佛山5年以上二手房不占购房套数，交易不限购；杭州新政规定，落户不满5年购买限购范围内的二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或缴纳个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售由3年调整为2年，二手房限售全面取消。
一些城市推出了刺激购房的组合拳。如四川泸州最新出台的稳定楼市政策，涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整实施税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网上登记、纳税、办理转移登记工作流程等。
江苏和辽宁沈阳稳定楼市的政策也是诚意满满。其中，常州将限售时间由取得产权证后4年调整为2年，同时将第二套住房公积金贷款首付比例由50%降至30%，公积金最高贷款额度由30万提高至60万，家庭最高可达90万。此外，常州还加大了对常州35岁以下博士、硕士等高端人才的支持力度。
其他城市有丰富多样的稳定楼市的新政策。洛阳、上饶、连云港、梅州等城市将首付比例降至20%，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等。可能会有契税优惠，或者购房补贴来融资“托市”；无锡个人住房转让增值税免征期限由5年调整为2年。
松开比例差异很大
截至目前，北京、上海、广州、深圳等全国一线城市，除了国家降息政策外，并无其他重大政策稳定楼市。然而，南京取消二手房限购的新政策，在官方公布后不到三小时就被紧急删除。此前，今年4月，广州某银行开始的“接力贷”也在同一天被叫停。可见，在松绑楼市方面，重点城市如北上广深等。仍然没有明显放松。
研究院分析认为，从各城市的政策重点来看，一线城市在购房补贴、人才落户/招聘等方面进行了政策微调，二线城市则更注重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、人才落户/招聘等。三四线城市的调整政策更多地集中在给予购房补贴、对多子女家庭的住房支持以及人才的定居/招聘上。弱三四线城市将贷款政策放宽到国家政策规定的最低水平，正在刺激购房消费。
该机构认为，短期来看，中央政治局会议将为楼市“支持各地因地制宜完善房地产政策”定调，各地城市政策落实步伐有望进一步加快和加强。预计一线城市政策将继续微调，以人才引进或纾困为突破口，恢复市场信心。其他城市政策有望继续加码，限贷、限售等限制性政策有望优化。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳定地价、房价、预期”的房地产调整。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来特别关注房地产行业的中央政治局会议，可见房地产市场形势严峻。支持中央从地方实际出发完善房地产政策，表明了中央对完善地方城市房地产政策的支持态度，释放了更加积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度中国房地产行业确实不容乐观。今年一季度，全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步回落。商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比上涨48%，同比跌幅扩大至47%。百强房企整体业绩规模也同比下降47%。
缺乏信心是最大的问题
章雷告诉证券时报记者，今年以来，在新的疫情影响下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等主要数据同比增速继续为负，降幅继续扩大，房地产行业企稳难度加大。目前信心不足是房地产最大的问题，改变房地产下行趋势的关键是扭转社会尤其是居民对房地产行业的预期。目前来看，政策调整仍不是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模的提振作用。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情之前，宏观经济和房地产销售都处于下行趋势。新冠肺炎疫情下，部分地区居民外出困难，自然无法看房买房，加速了房地产市场的触底反弹。一般情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即使有效，也难免有一定的滞后性。在疫情的影响下，各项政策的效果会进一步延迟，至少到遏制结束。此外，在“房住不炒”基调不变的情况下，地方政府会尽力稳定房价走势，避免暴涨暴跌，居民购房会更加理性。因此，市场复苏的确定性虽然高，但步伐不会太快。
中华全国并购重组联合会信贷管理委员会专家安永光也对记者表示，目前，整个房地产行业都处于严重低迷状态，今年以来反复出现的新冠肺炎疫情更是让行业雪上加霜。预计目前出台的密集房地产政策效果有限。
金融业内人士吴忠言表示，房地产行业链条长，带动作用强。这一轮稳定楼市的政策，对于新市民、青年大学生安居乐业，扎根当地发展，具有现实意义和积极作用。也有利于房企加快现有新房的出清和房企资金的回笼。
从各地购房者的动向来看，这一轮稳定楼市的政策在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，新政后两天杭州二手房日均挂牌量是新政前近一个月日均网签量的近7倍。多位受访房产中介表示，17日以来，二手房咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主以提高挂牌价作为回应，有业主一次性将挂牌价提高了80万元。但是对于大幅涨价的业主，经纪人直言不讳就有点离谱了。深圳、天津、苏州的房产中介也表示，最近看房的人多了起来。
5安居客房地产研究院分院院长张博认为，4月份房地产市场整体仍未呈现全面回暖趋势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国范围来看，楼市政策越来越宽松。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点不到一周，央行再次公布新的LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着当房贷利率下调空时，将进一步打开，最低利率为4.25%。
RealData发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年5月，RealData监测的103个重点城市首套房贷和二套房贷利率分别为4.91%和5.32%，较上月分别下调26个和13个基点，创2019年以来新低。
(编辑:张千爻)
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