证券时报记者张达
继今年2月国家《商品房预售资金监督管理办法》颁布后，4月29日，中央政治局在对房地产的表态中提出“优化商品房预售资金监管”。这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策做出明确指示。
为什么新政不到三个月就要优化？应该如何优化？接受证券时报采访的业内人士认为，国家新政出台后，地方执行效果并不明显，有待完善。建议允许部分高信用房企以银行担保解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金回笼节点。
此外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，在惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等地密集出台的稳定房地产政策中，在预售资金监管方面提出了优化措施。
有国家政策。
实施效果不明显。
今年2月初，国家《商品房预售资金监督管理办法》已经出台。这是商品房预售资金监管新规首次在国家层面做出统一安排并确定监管机制。
中银证券房地产行业研究员夏一峰认为，虽然国家管理办法已经出台，但意在纠正部分预售资金监管过度收紧的城市，一定程度上缓解房企资金压力。但从落地效果来看，预售资金的松动和金融机构的实际执行力度相对较弱。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，可见中央对预售资金监管的高度重视。
“此前，全国预售资金监管统一政策出台后，政策效果并不明显。因为地方采取保护主义，担心烂尾楼，所以地方执行的效果并不明显，这也和房企的流动性风险有关。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉证券时报记者。
广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出台了预售资金监管新规，但由于很多项目过度融资，预售资金被挪用，现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然锁定预售资金，拒绝提取，导致资金躺在那里，项目却烂尾或停工。另一种情况，各方债权人前来主张保护债权，多方博弈导致僵持，资金无法动。今年2月，住房和城乡建设部发布了一项关于预售资金监管的新规定。对监管的内容、额度、范围进行了明确部署。除了重点资金的监管，其他的都可以退出，但这还是解决不了问题，需要改进。
预售资金边际放宽
预计将得到有效实施。
至于如何优化预售资金的监管政策，李认为，新老划断是较好的解决办法。新资金进来后，有政策支持(如容积率奖励、规划调整等。)，且资金封闭，使用范围与前期资产负债所涉及的项目隔离。通过新项目的盘活，释放新的预售资金。先担保房产，再偿还新投资人，剩余资金用于解决其他债务。
夏毅峰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括:合理允许部分高信用房企以银行担保解冻部分监管资金；而不是“一刀切”，放松梯队预售监管。对信用等级较高的房企，适当降低预售资金留存比例；进一步放开预售资金监管时间。
“银行担保的方式理论上是好的方式，但是也有一个问题，就是银行开一套担保要收手续费，而且这个手续费不低，相当于又贷款了，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者表示，从提现节点优化预售资金监管可能会更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等地密集出台的稳定房地产措施中，在预售资金监管方面提出了优化措施。
比如长春、连云港、徐州都提出采用担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代售前监管资金；连云港提出，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索担保方式，释放一定资金用于房地产项目建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地也提出优化商品房预售监管资金退出节点。
其中，徐州提出由原来的预售批次调整为按栋退出重点监管资金；梅州拟增加预付款提取次数。对已完成全部装修工程并已按三方监管协议提取的进度节点预付款的垫付，在预付款监管账户资金足够全部入账资金10%的前提下，视企业诚信情况和后续工程量，在竣工验收备案前，预付款提取次数可适当增加1~2次。
夏毅峰预计，未来部分城市预售资金边际放松有望在执行层面真正落地。
