北京产权交易所(以下简称“北交所”)近日披露，中国铁建旗下中国铁建投资集团有限公司于6月7日挂牌出售恒大地产(深圳)有限公司49%股权，底价为26.6亿元，恒大地产集团(深圳)有限公司持有该公司51%股权。
保险费的转移
公开资料显示，2019年12月，中国铁建与恒大集团战略合作签约仪式在北京举行，在工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域展开广泛合作。，开创了央企与民企合作共赢的模式。
工商资料显示，恒大地产(深圳)有限公司的前两个股东是一家基金公司，即殷新(深圳)股权投资基金管理有限公司，合作后，中国铁建以23.13亿元接手该基金公司49%的股权。
此前有投资者问中国铁建(601186。SH)在交流平台上为什么要持有恒大地产(深圳)49%的股权。对此，中国铁建回复称:“恒大地产是项目公司，是项目开发过程中的正常投资。”
北交所信息显示，中国铁建转让底价为26.6亿元，略高于当时的收购价格，溢价率约为15%。
以26.6亿元对应49%股权计算，中国铁建对恒大地产(深圳)有限公司的整体估值为54.3亿元。据北交所披露，恒大地产(深圳)有限公司截至2022年2月28日的负债总额为33亿元，资产总额为80亿元。以此计算，中国铁建给出的估值约为14%溢价。
中国铁建年报显示，恒大地产(深圳)去年底总资产117亿元，总负债70亿元。但这两个数字分别是北交所披露的79亿元和35亿元，远远落后于中国铁建。
有分析认为，一旦项目公司按照目前的估值出售，将在今年中国铁建的财报中确认账面亏损。
深圳受挫
在中国铁建急于和恒大退出深圳项目之前，恒大已经在深圳收缩了。
去年雷爆后，恒大在深圳的多个项目停工，如坪山区恒大城项目、龙岗区恒大城项目等。最大的是恒大深圳湾超级总部项目，总建筑面积34.3万平方米，建筑高度400米，地上71层，地下6层。原计划2024年完工。
深圳恒大公司的一位员工告诉《凤凰周刊地产》:“深圳公司今年没有新的开盘项目，现在的主要工作就是保证楼的交付。”恒大公开信息显示，深圳恒大城、恒大都市广场、恒大锦园、恒大君瑞公馆四个项目已全部复工。
然而，深圳湾总部大楼仍未复工。不仅如此，恒大年初将上海总部腾退后，深圳公司也早已搬离了原来的办公场所。“现在原总部、深圳公司、城市更新公司的部分员工都在南山的恒大天境上班。毕竟，他们是自持的财产，这减少了支出。”上述员工表示。据恒大集团的一位员工透露，许家印和一些核心高管在租出上海总部后不久，也回到了广州工作。
恒大巅峰时期曾披露在深圳储备了40多个城市更新项目，其中已立项(已公布)21个。到目前为止，还没有关于城市更新项目转让的公开信息。
在今年年初的恒大集团内部会议上，许家印表示“不能低价卖地”还债。
据此前媒体报道，金茂和华润置地均与恒大就深圳城市更新项目进行了谈判，但最终均未能谈成。其中，华润置地拒绝了恒大的要约。今年5月30日，恒大在深交所宣布出售宁波城市之光广场股权项目，打包总价13.58亿元。
