与去年同期相比，在建面积降幅远超竣工面积，个贷和开发贷降幅仍超过20%...6月15日，国家统计局公布的房地产相关数据依然低迷，但黑暗中出现了一丝曙光:5月新房销售年内首次环比增长，开发投资也罕见上涨，楼市筑底态势明显。
施工降幅远超竣工。
国家统计局发布的最新数据显示，1-5月，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4%。其中，住宅投资39521亿元，下降3%。值得注意的是，房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%；竣工面积23362万平方米，同比下降15.3%，施工降幅远超竣工。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新开工面积直接受到当前市场行情的影响，所以降幅会相对更大，这也是企业投资意愿不强的表现。
“新开工降幅大于竣工降幅，与目前土地供应规模密切相关。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小语也分析，今年土地供应规模低于去年同期。据诸葛找房数据研究中心监测，2022年5月全国1856个主要地级市供地，同比下降19.44%，环比下降3.58%。计划施工面积13648.34万平方米，同比下降26.21%，环比下降4.51%。拿地放缓减缓房企新开工；另一方面，行业资金短缺使得房企倾向于加快竣工来弥补库存。
5月份新开工面积和开发投资同比降幅比4月份略有收窄，但修复不明显。中国研究院指数部市场研究总监陈文静预计，短期来看，随着热点城市市场活跃度的提升，企业在这些城市的开工和投资意愿可能会逐步提升。
拿地同比减少近一半。
减半的土地购置数据间接证明了施工下降的原因:国家统计局公布的数据显示，1-5月，房地产开发企业土地购置面积2389万平方米，同比下降45.7%。
“拿地数据与供应规模有关。今年部分城市集中土地拍卖从去年的3批变成了4批。”王晓彤认为，今年市场回暖速度不如预期，行业资金到位情况不乐观，房企拿地更加谨慎。从土地拍卖溢价来看，今年土地拍卖市场表现平稳，流拍率有所下降但仍维持高位。
其中，民营企业集中退出土地市场也是交易不活跃的主要原因。“今年，集团只给了我们10个全国公开市场土地收购指标。这是什么概念？行情好的时候，我们可以在华东一些热门城市拿到10。”总部位于华东的20强房企土地开发部负责人直言，这个收缩团从2020年就开始了，但今年的规模可以说是减半。另一家已跻身前10的华东民营房企更是直言:“除非公开市场的土地非常划算，否则还不如并购高折价的土地。”
但也有不同意见。“现在MA市场虽然折价很低，有些资产已经折价50%，但是里面有很多坑。如果价格允许，我们宁愿在公开市场上以更高的价格拿到土地，但前提是市场信心回升。”北京某头部民企负责人说。
但也有乐观主义者。"这个数据已经属于历史冰点数据."严跃进指出，在拿地方面，房企的信心已经有所恢复:今年5月份房企拿地面积数据比4月份增长了45.9%，这充分说明当前土地市场也在努力走出低谷或者底部。随着此轮房屋销售市场的刺激和土地购买市场商业环境的优化，土地市场可能会略有复苏。
住宅销售额仍然下降了30%以上
信心来源于销量的回升，但前5个月的数据并不乐观。
从1-5月整体数据看，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；住宅销售下降34.5%，但降幅并未收窄。
但从5月份的月度数据来看，5月份全国商品房销售面积和商品房销售面积分别增长了25.8%和23.8%。销售额分别增长29.7%和26.4%。这是今年首次环比增长。
严跃进也表示，5月份的环比数据出现了积极的信号，表明5月份成交已经出现了小幅回升。各地后续政策将继续释放效应，帮助销售数据呈现环比增长，以进一步对冲今年前4个月的低迷交易。
对于5月市场销售环比改善的原因，RealData首席市场分析师徐小乐分析，一系列政策松绑改善了市场预期，限购限售等政策的放松降低了入市门槛，带来了更多的住房需求。二次新房的集中入市也提高了市场的改善动力，换房需求进入新房市场。同时，央行超预期降息，叠加部分城市取消房贷，有效降低购房成本。
5月份市场出现筑底迹象，政策效应显现。王小语预测，6月单月成交数据有望进一步上升，但仍难以超越去年同期水平。
个人贷款和国内贷款都下降了20%以上。
考验开发商的还是资金来源。虽然监管已经释放了降低首套房贷利率和开放企业债的组合拳，但累计数据显示效果仍不明显。
1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款8045亿元，下降26%；利用外资51亿元，增长101%；自筹资金21061亿元，下降7.2%；定金及预付款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27%。
“这种数据和其他几个指标类似，就是累计值的数据还是略显悲观。”严跃进表示，到位资金同比仍在下降，个人贷款和公司贷款降幅仍在20%以上，这与房企销售数据密切相关。目前房企销售数据仍无实质性好转，预计真正好转还要等到下半年。
王晓彤还表示，为了促进行业内的良性循环和健康发展，房地产开发企业的资金更多的依赖于销售回款。1-5月销售规模下降，行业到位资金同步减少。值得一提的是，在销售端回款不乐观的情况下，房企海外发债的动力有所增强，1-5月利用外资金额翻倍，同比增长101%。
但是监管的结合并不有效。单看5月份资金可得性数据，比4月份有所增加，资金可得性比4月份有明显改善。徐小乐分析，6月以来地方政策支持力度加大，房企融资支持、风险化解等政策进一步落实。预计后期供需两端政策效应将持续释放，持续利好市场销售和投资。6月单月销售和投资有望环比继续改善。
对于未来的房地产市场，国家统计局新闻发言人傅在6月15日的新闻发布会上表示，房地产市场出现了一些积极的变化。随着房地产市场的逐步企稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。
北京商报记者杨璐实习记者孙永志
