出品|刘清工作室
作者|王筱月编辑|赵燕
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近期，五矿信托委托的一系列应收账款理财产品出现逾期，房地产投资风险再次显现。五矿信托是五矿资本(600390。SH)，上市公司，也是近年来规模增长较快的信托行业黑马之一。
刘清工作室发现，五矿信托首先为一些核心房地产企业提供应收账款融资服务。此后，五矿信托的客户也以向后兼容的方式为房地产企业的关联公司提供保理服务，风险逐渐增大。
近日，多位投资人向刘清工作室反映，五矿信托应收账款融资产品鼎兴系列逾期，融资方提出18个月的项目延期计划。该系列产品由招商银行代销，归类为“R3稳健固定收益产品”，以基金名义销售。由于定兴的产品逾期，招商银行将产品详情页修改为“不动产投资”。更值得注意的是，该系列部分产品未按合同约定完成应收账款转让登记手续，其对应的基础资产不明确。
除了逾期应收账款融资业务，五矿信托为大量房地产项目公司提供资金，在行业下行时也遭遇了危机。
今年以来，五矿信托投资了恒大、阳光城等公司的项目公司，亲自管理项目，以期为投资者挽回部分损失。但这也意味着五矿信托需要加大对这些项目公司的投入，外行的五矿信托是否有足够的资金和能力完成交接的重任，还有待观察。
应收账款融资逾期
五矿信托最近被曝违约的产品是五矿信托的定兴系列产品。投资者提供的管理报告显示，鼎兴系列1号至15号共15个信托计划，募集资金总额不超过25亿元。成立日期为2021年3月至6月，期限为12个月。
目前，前五期信托计划已到期，五矿信托已根据展期计划在原到期日后30个工作日内偿还不低于信托计划本金总额的20%。未来不低于本金总额的25.33%在原到期日后13至15个月内偿还，剩余本金及其他信托利益在原到期日后16至18个月内偿还。
五矿信托的管理报告显示，定兴系列资金用于将深圳市五顺方商业保理有限公司(以下简称“五顺方保理”)持有的应收账款债权转让给某房地产项目公司，因其开展保理业务。这些应收账款债权是供应商提供商品销售、服务贸易或工程承包、分包给房地产项目公司形成的。
五方保理获得这些应收账款的转让价款后，最终将用于置换自有金融机构贷款或股东贷款。资料显示，五顺方保理的出资人为深圳前海智通实业有限公司，背后有两位自然人，而五矿信托控制的青海方浩企业管理有限公司持有五顺方保理1%的股权。
中国人民银行征信中心显示，定兴系列部分产品确实指向应收账款融资。定兴1号、2号、3号，其底层资产为多家供应商对房企上述项目公司的应收账款，合计转让金额6亿元。
但是定兴4号到15号的12款产品的应收账款转让记录并没有出现在Zhongdeng.com上。
某投资人购买的产品为鼎兴9号产品，该投资人提供的合同显示，9号产品的基础资产也是前述房地产企业对受让方五顺保理的应收账款，且该信托计划成立的前提是应收账款债权转让合同已经签署生效，并已办理相应的应收账款转让登记手续。然而，定兴9号产品的应收账款转让信息并未出现在Zhongdeng.com上。
“这一定有问题。没有合同约定的风险控制。”一位从业多年的信托行业从业人员告诉刘清工作室，如果不登记，这笔应收账款可能会被重复用作融资标的，被转让给其他机构，或者被第三方执行，存在一定的安全问题。另外，整个产品没有实物或股权抵押，只有核心房企集团的信用担保，风控措施较弱。
在销售的过程中，对于这个产品的底层资产是什么也有分歧。根据投资人提供的聊天截图，招行部分销售向客户表示，鼎兴系列是一款应收账款融资产品。但也有销售人员告诉客户，这个产品的底层资产是很多公司购买的房子的尾款。2020年末和2021年末，五顺方保理确实持有前述房企的尾款，转让尾款48.79亿元，但转让对象是银泰证券，而非五矿信托。
那么，定兴系列4号至15号产品指向的基础资产是应收账款还是购房尾款？
关联企业应收账款融资？
房地产应收账款融资是五矿信托的重要业务之一。
五矿信托于2016年开始设立鼎铭系列产品，用于向深圳前海方毅供应链管理有限公司发放信托贷款，其控股子公司向核心企业或其子公司接收第三方供应商的应收账款，形成保理债权。录取的企业有绿城地产、金地、金茂投资管理(上海)有限公司、金融街控股有限公司、万科、碧桂园等五矿信托认定的核心企业。
随着业务的拓展，五矿信托的应收账款融资业务向更多房企开放。刘清工作室发现，五矿信托还直接向房企关联供应商发放信托贷款。
2019年12月，五矿信托设立恒信共筑259号-幸福69号集合资金信托计划，募集10亿元用于向天津星航建材销售有限公司(以下简称“星航建材”)发放信托贷款，期限1年。
公开资料显示，星航建材投资了多家建材公司，其供应商为上市公司亚世创能(603378。SH)和蒙娜丽莎(002918。SZ)。这家星航建材公司由天津荣宇企业管理咨询有限公司持股99%，背后的大股东是在港注册的姬友投资有限公司。刘清工作室查询到，这家港资公司的唯一董事是融创创始人孙宏斌。
星航建材公司的法人代表和多名高管也是融创系的员工。信托计划还显示，该笔贷款由兴航建材和融创集团通过资金划拨方式偿还，融创系以其持有的金科地产股份提供质押担保。
根据信托计划，这笔贷款专门用于购买星航建材的原材料，但似乎高达10亿的资金并未能缓解星航建材资金链紧张的状况。
截至2020年，ASHI创能对兴航建材的应收账款余额接近7000万元，蒙娜丽莎对兴航建材的应收账款余额接近4500万元。到2021年，ASX剩余应收账款为星航建材约5500万元，蒙娜丽莎应收账款2021年增至8782万元，其中部分预计无法全部收回并计提坏账准备。
2021年4月，五顺方商业保理还承接了供应商对金科地产的大量债权，共计2.21亿元。此后，五顺方商业保理也将该批债权转让给五矿信托，并由上市公司金科的控股子公司重庆金科为该笔债务提供连带责任担保。
目前，金科股份已经经历了资金链危机。今年6月，因到期未支付商业票据，保理公司提起诉讼，冻结了公司持有的约145万股金科服务h股，包括公司商标、两个项目公司的银行账户及公司。
亲自接管项目
除了债务融资，五矿信托与房企的合作更多体现在项目合作上。
有益信托网数据显示，2020年1-9月，五矿信托房地产信托发行规模升至第一，达到754亿元，占房地产信托发行总量的11%。2021年半年报显示，五矿信托净利润增速位居信托行业前列。
但在行业景气度低迷的情况下，五矿信托踩了不少暴力房企，其中恒大最为抢眼。
2020年，五矿信托为恒大旗下项目公司佛山顺德秦英房地产开发有限公司(以下简称“秦英地产”)设立五矿信托-鑫泽投资集合资金信托计划，募集资金总额不超过33亿元。该资金用于佛山丰沙项目的开发建设和前期股东投资的回报。五矿信托在贷款前获得秦英地产51%的股权，恒大股东以该项目49%的股权提供质押担保。
随着恒大的雷霆风暴，这个项目也陷入了困境。今年1月，恒大股东持有的秦英地产49%股权转让给五矿信托，五矿信托实现秦英地产100%股权，并亲自管理该项目。同时，五矿信托也接手了恒大广深国际文旅城项目，实现了全资持股。
恒大方面称，集团仅将上述两个项目约10%的股权和部分债权打包，以11亿元出售给五矿信托。恒大实际上仍拥有这两个项目约40%的股权。五矿信托在接受项目后，仍需继续向项目投入建设资金。项目产生收益后，收益将用于偿还五矿信托的投资，其余用于偿还恒大的前期投资。
然而，五矿信托接手后的项目公司情况依然不容乐观。今年4月，五矿信托和秦英地产一起被告上法庭，案由是票据追索权纠纷。今年3月，云南大刚供应链管理有限公司将五矿信托和昆明亨托置业有限公司(以下简称“昆明亨托”)、昆明广贤贸易有限公司、江苏建工集团有限公司告上法庭。案由是票据纠纷。昆明亨托公司原本是恒大的全资子公司，今年1月才转让给五矿信托。
阳光城也因同样的资金问题转让了该项目的股权。2020年7月，阳光城子公司重庆木光地产曾向五矿信托融资12.3亿元，另一家子公司东莞光启地产以其土地提供抵押。今年1月25日，阳光城将全资子公司深圳阳光城实业发展有限公司100%股权转让给五矿信托进行转让担保。同时，东莞光启地产提供购房尾款质押，其余不变。
五矿信托年报显示，2021年，共有759.04亿元信托资金投向房地产行业，占信托资金总额的9.29%。与2020年相比，这一数字有所下降。五矿信托2020年投向房地产的信托资金合计1054.99亿元，占比15.01%。
自2019年以来，五矿信托已设立至少33只融资信托，并以信托贷款的方式投资于房地产行业。另有22只投资信托以长期股权投资的形式投资于房地产行业。根据刘清工作室的统计。五矿信托与恒大、融创、泰禾集团、蓝光发展、华夏幸福、中奥园都有业务合作，与部分房企有合资关系。
这些合资企业未来会由五矿信托管理吗？但接管项目需要继续进行基建投资，可能会增加五矿信托的房地产投资金额。五矿信托会如何平衡？
