“撤退”金泰地产还在路上。
作者|卢永志
编辑高燕
来源|野马财经
为避免同业竞争，北京能源集团有限公司(简称京能集团)进一步“退居”金泰地产。
6月27日，北京产权交易所消息北京金泰房地产开发有限公司(简称金泰地产)以底价5758万元转让北京金泰卓越物业管理有限公司100%股权，信息披露公告期为20个工作日。
据悉，北京金泰卓越物业注册资本1200万元，经营范围包括物业管理、房地产经纪、写字楼出租等。金泰地产持有100%股权，是其旗下唯一的物业管理服务公司。
资料来源:北京产权交易所
截至2022年3月31日，金泰的未偿还物业资产为4672.59万元，负债为3391.32万元，所有者权益为1281.26万元。另外营收1192.24万元，营业利润7.84万元，净利润7.84万元。
据艾奇调查，金泰地产是京能集团旗下的房地产开发集团，是一家致力于住宅地产和商业地产开发的房地产开发企业。
一位业内人士指出，与目前大多数房地产公司出售物业资产的背景不同，金泰地产的目的更多是为了解决公司与控股股东之间的同业竞争问题，而不是因为债务问题被迫出售资产。
退休“干儿子”房地产生意
2014年，京能集团与北京京煤集团有限公司(简称京煤集团)合并，导致京煤集团子公司金泰地产与京能地产(600791。SH)在房地产和房地产业务。
据艾奇调查，京能地产第一大股东为京能集团，占股45.26%，实际控制人为北京SASAC。
2021年1月20日，京能地产发布公告称，两集团合并后，京能集团多次研究解决方案，制定解决方案。对于金泰地产现有业务，决定三年内完成退出，不再拓展新项目，彻底解决同业竞争问题。
对于增量地产项目，京能地产负责开发建设。北京能源集团表示，将遵循合法合规、稳定有序、损失最小的原则，采取积极、审慎、稳健的态度推进金泰地产退出，以解决上述同业竞争问题。
为避免同业竞争，2021年8月30日，京能地产发布公告称，拟以3.61亿元收购金泰地产持有的利福地产100%股权。
资料显示，立富地产成立于2004年4月21日，注册资本2亿元。是金泰地产的全资子公司，核心业务为保障房开发建设。
两个月后，2021年10月25日，京能地产公开挂牌转让京能物业公司100%股权及相应债权。最终京能物业公司100%股权交易价格为2900万元，收回债权4600万元。
一位业内人士指出，京能地产转让物业股权，以及对关联公司利福地产的股权收购，表明其正在强化房地产业务，清理非主业。
资料来源:Aiqicha
在京能地产专注于房地产业务的同时，金泰地产也在出售旗下的房地产公司。
【/S2/】2021年12月20日，金泰地产以底价2.13亿元公开转让内蒙古大为房地产开发有限公司(简称内蒙古大为地产)100%股权。
在公开转让未果的情况下，今年3月14日，金泰地产再次转让内蒙古大为地产100%股权，转让底价降至1.91亿元。
截至2022年2月28日财务报表，内蒙古大为地产营业收入为12.02万元；营业利润-34.77万元；净利润-34.77万元；总资产16536.8万元；总负债632.96万元；所有者权益15，903.85万元。
祝福“直系”地产公司
显然，“偿还”金泰地产，京能集团是有“私心”的，就是要集中精力发展京能置业。
近年来，京能地产的经营业绩连年下滑，但负债总额却不断攀升，经营性现金流不断收紧。【/S2/】2020年，京能地产营业收入仅为3.26亿元，创近年新低。
数据显示2018年至2020年，京能地产归母净利润分别为5454万元、1801万元和-7018万元；总负债分别为36.51亿元、92.17亿元和149亿元；经营性现金流分别为-46080万元、-53.31亿元和-6.11亿元。
北京地产表示，一方面，2020年无新竣工项目，可结转的商品房数量大幅减少；另一方面，预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准。
但业内人士普遍认为，京能地产发展不稳定的重要原因是公司开发规模小，土地储备不足导致项目供应不足，不能及时为公司贡献收益，现金流紧张。
但根据2021年年报，京能地产业绩大幅回升，营业收入几乎创下新高。
来源:风
财报显示，2021年，京能地产实现营业收入21.33亿元，同比增长554.86%；利润总额1.29亿元，同比增长305.47%；资产负债率80.16%。
值得一提的是，2021年，京能地产投资活动产生的现金流量净额为-1.06亿元，同比下降142.31%。
北京地产表示，主要是本期收回的项目投资额同比减少，收购子公司支出增加所致。其中，2021年8月30日，京能地产以约3.61亿元收购金泰地产子公司利福地产100%股权。
为解决公司与控股股东下属企业的同业竞争问题，2020年，京能地产在年报中披露，鉴于目前京能物业物业业务较少，公司计划在三年内完成京能物业公司的退出。
2021年10月25日，京能地产公开挂牌转让京能物业公司100%股权及相应债权。
在业内人士看来，京能地产的买卖使得业务更加聚焦，也在一定程度上帮助其2021年净利润扭亏为盈。
央企“退房”12年
事实上，为解决同业竞争、促进核心产业发展而动股权的企业不在少数。
例如:奥园美谷拟转让韩晶地产100%股权、京洋家100%股权、蓬莱鲁花35%股权；广宇发展的房地产公司和物业公司的股权等资产和负债将与鲁能集团和首创叶巍持有的鲁能新能源100%股权进行交换。
此外，中国重汽、山东黄金、兖矿集团等一批国企、央企也在转让、出售、腾退房地产业务。然而，这些央企“退房”并不是为了解决同业竞争问题，而是收到了“退房令”。
早在2010年，国资委就对78家非房地产央企发出了“退房令”，只剩下16家主营业务可以经营房地产的央企。2011年，又增加了5家公司，包括AVIC、神华、中煤、新兴和鲁能，白名单扩大到21家。
2011年获准经营房地产的21家央企名单
但随着中冶集团并入中国五矿集团、保利地产合并AVIC地产、神华集团与中国国电合并重组，这五家特批非地产央企中已鲜有大型地产业务。
由于央企退出房地产业务程序复杂，且2010年后，房地产市场迎来了黄金发展阶段。
这十几年来，“退房令”相当尴尬。央企在楼市并没有偃旗息鼓，甚至在一段时间内异常活跃。
截至2019年9月，超过1800家a股上市公司持有投资性房地产，占a股上市公司总数的48%。持有的房产总市值超过1.3万亿元。这些上市公司包括大量央企。
此外，央企拿地能力极强。2016年，拿地支出排名前15的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的“巨无霸”项目中有9个是“国字头”。
直到2020年1月，国资委(SASAC)再次要求中央企业严格投资主业，不得通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单中规定的商业地产等禁止性业务以规避其主营业务的监管要求。
值得注意的是，国家政策一直在强调“非主业”，即以房地产为主业的国企可以继续经营，如保利地产、中海地产；国企和以其他业务为主业的央企要退出，比如中信集团、中国重汽等。
由此，多家“巨无霸”央企开始陆续行动，掀起了近十年来罕见的央企“退房潮”。中国航空空、国家电网、中建八局已经开始剥离房地产业务。
资料显示，这三家央企的主营业务都不是房地产。其中中建八局从事房屋建筑，国家电网从事电网建设和运营，中航信空是中央直属的超大型国有航空公司空交通运输集团公司。
中南财经政法大学教授郭泽强认为，以非房地产为主业的央企涉足房地产行业，会分散主业资源，影响主业。缺乏长期战略规划和可持续发展，对房地产行业的影响也是弊大于利。
目前，SASAC下属的央企从事房地产业务分三种情况:一是以房地产为主业的中央级企业，二是不以房地产为主业的中央级企业，三是从事房地产业务的央企下属企业。
易居研究院研究总监严跃进表示，房地产行业背后有一些暴利，导致央企注意力分散。这些国企和央企要做好主业实体经济，把精力和重心调整到主业上来。
面对房地产行业的持续下滑，接下来会不会有越来越多的央企“退房”？欢迎留下评论！
