更新时间:2020年12月25日
解读《北京市关于规范管理短租住房的通知》
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12月24日，市住房和城乡建设委、市公安局、市网信办、市文化和旅游局四部门发布《关于规范管理短租住房的通知》，明确了政策调整范围，即“利用本市国有土地上规划住宅小区内的房屋按日或按小时收取费用提供住宿和休息服务”，按区域实行差异化管理。禁止在首都功能核心区短租经营房屋。
北京市房地产中介协会秘书长赵:《关于规范管理短租住房的通知》对落实“不炒房”和“租购并举”的原则，规范发展住房租赁市场，解决短租住房和城市民宿放松管制等问题，维护首都社会稳定和谐具有重要而深远的意义。
近年来，随着“互联网+”和共享经济的兴起，我市居民小区大量房屋以“城市民宿”的形式对外出租。“城市民宿”的本质是“日租”、“钟点房”等短租住房。相对于宾馆、酒店，短租住房不按公安机关要求登记租户；与长租住房相比，房屋租赁合同不签订，租赁合同不登记备案。短租房价低、地段好、手续少，一定程度上迎合了部分出行者“省钱住短”的需求。然而，短租住房存在诸多问题，需要纳入规范化管理。
一是违背“住不炒”精神，扰乱住房租赁市场秩序。
一方面，我市住房租赁市场仍然供不应求。如果居民区的房屋用于短租的业务，将失去长期居住功能，进一步加剧租赁市场的供需矛盾，这不符合党中央的精神。
另一方面，大量短租住房经营者是游离于监管之外的个体“二房东”，长租者从事短租或打着长租者的旗号从事短租，严重扰乱了住房租赁市场秩序。
二是给社会治安带来隐患。
有的经营者不接租户，“一人订房，多人入住”，“张三订房，李四入住”，“只租不管”的情况非常普遍。房东、运营商、短租网络平台都不知道房间里到底住的是什么人，干什么用的，连管理部门都不知道。短租中失控的房屋容易成为妓女、吸毒者甚至恐怖分子的藏身之地，严重影响社会治安。
第三，扰民问题突出。
居民楼里混杂着“民宿房”和“短租房”。由于租户流动性大，入住时间不确定，人员混杂，夜间活动，不尊重公共道德，扰民现象频发，影响了小区居民的正常居住生活，引发大量投诉举报。
规范短租住房市场，是加快建立“租购并举”住房制度，维护首都社会稳定与和谐一项重要任务。《通知》突出了首都的功能定位和规划，明确在首都功能核心区禁止经营短租住房。规定了短租住房的必备条件和对短租经营行为的管理要求，明确了短租住房出租人、经营者、互联网平台、承租人、物业服务企业、属地管理部门等相关各方的责任。回应了广大市民对严格规范住房短租的强烈呼声，从源头上解决了住房短租带来的矛盾和问题，对维护租赁市场秩序和首都社会稳定和谐具有重要意义。《条例》的实施需要各方面的共同努力，也需要公众、新闻媒体和社会各界的监督。
北京大学教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波:在研究房屋租赁立法的同时，我一直在关注《关于规范管理短租房的通知》这份文件。8月份公开征求意见的时候，我表达了我的看法。通知可以用“三有”来概括:
第一，法律上有证据。
网络平台和短租经营者在征求意见时，对“遵守本小区管理规约或者业主大会决定”和“没有管理规约或者业主大会决定的，应当取得本楼其他业主书面同意”的要求提出异议，认为过于苛刻。
《民法典》第二百七十九条规定:“所有权人不得违反法律、法规和管理规约将住所改为营业用房。业主住宅变更为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。《通知》的规定完全符合民法典的精神，充分体现了业主自治的精神，是对业主居住权应有的保护和尊重。
第二，有例可循。
国际大城市对利用住宅小区经营短租房或民宿基本都有严格的规范管理要求，特别强调对相邻业主权益和公共安全利益的保护。基本上都实行行政许可或者登记在先制度。就像酒店业一样，他们要求入住信息要及时提交给警方，他们都强化了网络平台和运营商的责任。从国内其他城市来看，《重庆市物业管理条例》和《珠海经济特区旅游条例》都规定，民宿等住宅住宿服务应当经有意向的业主同意。《河北省租赁房屋治安管理条例》和《江苏省特种行业治安管理条例》规定，短租参照旅馆业管理。
第三，城乡有差异。
政策适用范围仅限于“国有土地上规划为居住用途的住宅小区内的房屋”，不包括农村房屋。北京鼓励发展“乡村住宿”。2019年，北京市文化和旅游局等八部门联合发布了《关于促进村民民宿发展的指导意见》，鼓励和规范发展村庄民宿，不仅可以促进农村经济发展，增加村民收入，而且由于用于经营村庄民宿的房屋空相对独立，不会出现城市民宿带来的扰民、治安等问题。
中央财经大学法学院教授、博士生导师，北京市法学会房地产法研究会副会长兼秘书长殷飞:我想从法律的角度谈谈北京市住建委等四部门发布的《关于规范管理短租住房的通知》。从本质属性来说，住房是为了满足人的居住，也就是说，住房的首要目的是居住，而不是投机或经营。在当前鼓励共享经济的大背景下，业主利用闲置房源自己或向他人办短租房源无可厚非，既增加了自己的收入，也满足了他人的需求。不过前提是不能影响其他业主的正常居住生活。保护利益相关者特别是相邻所有人的利益，是民法的基本制度，也是国内外法律制度的通行做法。尤其是城市住宅小区，房屋空联系紧密，人口密度大。此外，短租房的特点是住宿人员变动频繁，住宿时间不确定，扰民、治安频繁。这些年引发了许多矛盾和纠纷，严重影响了小区居民的正常生活。
《民法典》第279条明确界定了这一问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条界定了“利害关系人”。北京市出台这一政策，回应了社会发展的矛盾，有效落实了民法典等上位法对住宅小区利害关系人住房权益的保护，对于维护住宅小区正常生活秩序和居民生活安宁具有重要意义。相信也会受到小区居民的热烈欢迎和支持。
