上海市保障性租赁房管理办法(试行)
第一章总则
第1条(表述基础)
为规范保障性租赁房管理，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》(国办发〔2021〕22号)和《上海市人民政府办公厅关于本市加快发展保障性租赁房实施意见的通知》(沪办发〔2021〕12号)，制定本办法。
第二条(租赁单元)
本办法所称出租单位，是指保障性租赁房的产权单位，或者与保障性租赁房产权单位签订协议，取得完整出租经营权和收益权的单位。
产权单位以购买服务方式委托专业运营企业进行租赁运营的，仍以产权单位为“出租单位”。
第二章供应和准入管理
第3条(供应条件)
取得保障性租赁房项目合格证的项目，经全装修并符合下列条件后，方可投入供应:
(一)需要申请住宅交付使用许可的项目，应当取得住宅交付使用许可；
(二)不需要办理住宅交付使用许可证的项目(装修工程除外)，应取得竣工验收合格证；
(三)利用非住宅存量房改建的项目，应当征得区政府(区保障性租赁房工作领导小组)组织各区相关部门联合验收通过的意见。
第四条(准入条件)
保障性住房的供应对象为在本市合法就业、住房困难的在职职工及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照本市某区域家庭人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积按本人、配偶及子女拥有的产权住房和租住的公有住房核定。计算房屋建筑面积的区域范围，按照以下标准结合通勤因素确定:
(1)保障性租赁住房位于七个中心城区和浦西浦东新区(外环以内)的，计算申请家庭位于七个中心城区和浦西浦东新区(外环以内)的住房建筑面积。
(二)保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区(外环外)的，计算申请家庭位于项目区的住房建筑面积。
(3)保障性租赁房位于五个新城的，可结合新城发展和职住平衡需要，进一步优化计算住房建筑面积的区域范围；具体项目由项目所在区房管部门提出，报市房管部门批准后实施。
(四)面向全市公开供应的保障性租赁住房项目，半年以上后出租率仍低于80%的，可以适当调整住房建筑面积计算的区域范围；具体由项目所在地的区房管部门提出方案，报市房管部门批准后实施。
租赁单位可在上述基本准入条件的基础上，结合项目实际情况，细化和增加准入条件。产业园区和用人单位支持的保障性租赁房，应当优先或者定向供应给本园区、本单位、本系统符合条件的从业人员。出租单位应将制定的具体准入条件报项目所在地的区房管部门备案。
第5条(租金分配规则)
保障性住房可以直接分配给符合准入条件的人，也可以整体分配给用人单位，由用人单位安排符合准入条件的人入住。保障性住房分配遵循公开、公平、公正的原则，一般分以下两个阶段实施:
(1)租金集中分配阶段。项目符合供应条件后，出租单位发布公告，开始集中配租；在集中配租期间，应优先考虑在本市无房且符合其他准入条件的人员。
(2)常态化租金分配阶段。集中分配后，剩余房源正常分配，对符合准入条件的实行“先到先得、按需分配”。
租赁期内，项目住房单元全部或部分满租的，实行轮候，按单元建立轮候名单，优先安排在本市无房且符合其他准入条件的人员。
出租单位应根据上述原则制定具体的项目分配细则，并报项目所在地的区房管部门备案。
租赁单位不得拒绝租赁符合条件的申请人。
第6条(供应标准)
合理控制住宅类保障性租赁房的供应标准。三人以下家庭和单身人士可入住两居室及以下，两三个孩子的家庭可入住三居室及以下。根据供需匹配情况，出租单位也可以安排使用多居室公寓单元。
一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁房。
第七条(申请材料)
申请保障性租赁房的人员应当向租赁单位提交下列申请材料:
(1)保障性租赁房项目入住申请表；
(二)劳动合同(或劳动合同、就业协议、就业通知、自主创业工商登记)等证明合法就业的资料；
(3)在本市拥有产权住房的，提交本人、配偶、子女最近10个工作日内本市住房查询结果证明(可通过本市“一网通办”门户网站或“我的带标房产”APP网上查询服务获取)；在本市租住公房的，提交租住住宅公房证明；
(四)租赁单位根据准入条件要求提交的其他材料。
在上述申请材料中，根据“两免提交”的原则，申请人不需要重复提供可通过大数据手段获取的材料。
本单位、本系统职工提供的宿舍型保障性租赁房、用人单位整体租赁的宿舍型保障性租赁房申请材料可适当简化，由项目所在区房管部门结合实际情况确定。
第八条(资格审查)
租赁单位应当根据准入条件，在5个工作日内对申请人提交的申请材料进行审核；住房情况提交项目所在地的区住房保障机构进行核查，区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果。对于考核不合格的申请人，出租单位不予签订租赁合同。
区住房保障机构每年对本区所有保障性租赁房项目的资格进行检查。市住房保障机构对各区住房保障机构的核查检查情况进行抽查。
市、区住房保障机构在核查、检查、抽查中发现相关单位和人员提供虚假材料、隐瞒真实情况的，出租单位应立即清退相关对象，相关信息按本市社会信用管理的有关规定提供给本市公共信用信息服务平台。
租赁单位应将申请和审核材料随租赁合同存档，并保存至合同期结束。
第三章租金、租赁期限和使用管理
第九条(租赁价格)
经济适用住房(一房一价)租赁价格由租赁单位制定，初始定价和价格调整应报项目所在地的区房管部门备案并向社会公布；实际租赁价格不得高于备案价格。
面向社会供应的保障性租赁房，租金价格应低于同地段、同品质市场租赁住房租金价格的10%。初始定价前，出租单位应当委托专业房地产评估机构对该项目同地段、同品质市场的租赁住房租金进行评估；区保障性租赁房领导小组办公室对评估结果有疑问的，可以委托评估机构进行评估，确认评估结果；出租单位对区保障性租赁房领导小组办公室确认的评估结果有疑问的，可以向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。租赁单位可以按年度调整保障性租赁房的租赁价格；涨价的，涨幅不得高于市房管部门监测的同地段市场租赁住房涨幅，年涨幅不得高于5%。
面向本园区、本单位、本系统职工的保障性租赁房租金价格可在前款规定的基础上进一步降低，并相应建立租金价格随租赁年限增长的累进机制和管理规则。
市房管部门加强对保障性租赁房初始定价和价格调整的监督检查，加强对鉴定机构租金评估质量的监督检查；发现问题，责令整改。
第十条(租金支付)
保障性住房租金可按月或按季度收取，不得预收超过一个季度的租金；租赁保证金(押金)不得超过一个月的租金。
经济适用住房承租人可以按规定提取住房公积金支付房租。
租赁单位不得向承租人收取除保障性租赁房租金以外的任何其他费用。承租人不单独缴纳保障性租赁房的物业服务费。出租单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。
第十一条(租赁合同和租赁期限)
经济适用住房的租赁单位应当与承租人签订租赁合同。租赁合同应当使用保障性住房租赁合同示范文本，并办理网上签约和备案手续。
保障性住房租赁合同期限原则上不低于1年(承租人有特殊要求的除外)，最长不超过3年。鼓励出租单位与承租人签订2年或3年租赁合同。租期届满后，入住人员经复检仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。
第十二条(使用管理)
保障性住房居住人数和人均居住面积应当符合国家和本市的有关规定。
租赁单位应当按照本市有关规定，落实保障性租赁房的治安和人口管理要求，落实房屋维修和消防安全责任。
保障性住房承租人和住宅使用人不得出借、转租保障性住房，不得擅自增加居住人数，不得改变保障性住房用途，不得擅自损毁、装修保障性住房，不得在保障性住房内从事违法活动，不得无正当理由闲置保障性住房6个月以上。违反上述规定的，出租单位可立即解除租赁合同，按合同约定追究承租人和住宅使用人的违约责任，并告知承租人所在单位。
第四章中的其他规定
第十三条(巡逻检查)
保障性住房全面纳入城市网格化管理和社区综合管理。保障性住房所在乡镇人民政府以及街道办事处、园区管委会等政府机构应当建立辖区内保障性租赁住房使用管理巡查制度，落实属地管理责任。各区房管部门要对检查的频次和要求进行指导，加强监督检查。
检查中，发现出租单位未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁房的，由区房管部门责令整改或者移送执法管理部门进一步处理；情节严重的，报请市房管部门通报有关部门暂停出租单位享受保障性租赁房财税扶持政策和民用水电价格政策，责令出租单位退回已收取的财政奖补资金，并依据税收征管法进行处理。
第14条(数字转换)
依托市政府“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台，保障性租赁房可在平台上统一发布。市民提交的申请材料、租赁单位的资格认定、住房保障机构对房源情况的核查统一在平台上办理，租赁合同网上签约、备案统一在平台上实施，为市民提供“一站式”的保障性租赁住房租赁管理服务。
加强保障性租赁房智能化管理，积极拓展保障性租赁房“一网统一管理”应用场景。
第15条(有效期和政策衔接)
本办法自印发之日起试行，有效期至2023年12月31日。
本市公共租赁住房的租赁管理继续按照《上海市发展公共租赁住房的实施意见》(沪房典〔2021〕5号)执行；实施意见中未规定的事项，按照本办法执行。
已供应入住的租赁住房项目经认定为保障性租赁住房的，在申请项目认定的同时办理入住条件和租金价格备案手续；取得保障性租赁房项目确认后，新签订的租赁合同(含续签)按照本办法的规定执行。
各区房管部门可结合本区实际情况，制定本区保障性租赁房租赁管理的具体细则。
附件:
1 .保障性租赁住房项目供应备案表(样表)
2.经济适用住房项目入住申请表(样本表格)
3.保障性租赁房项目租赁情况检查记录表(样表)
