政策解读《上海市保障性租赁房项目认定办法(试行)》
项目认定是保障性租赁房管理的基本抓手，是相关项目实施和享受保障性租赁房扶持政策的基本依据。为规范保障性租赁房项目认定工作，根据《上海市人民政府办公厅关于加快本市保障性租赁房发展的通知》(沪府办〔2021〕12号)精神，制定《上海市保障性租赁房项目认定办法(试行)》。《办法》制定过程中，先后4次召开会议，听取相关处室、市政府相关部门、各区房管局和部分租赁住房建设运营企业的意见，并根据各方面意见进行了修改完善。经市房管局局长办公会议、市住房和城乡建设管理委员会主任办公会议审议通过后实施。
《办法》共四章十二条，主要包括三个方面:
一.现有项目被确认为负担得起的租赁住房
《办法》明确，现有租赁住房项目，是指《办法》实施前，经合规审批，已建成或在建(含办理建设项目手续)的租赁住房项目。
现有租赁住房项目，建设单位可向项目所在地区房管部门(保障性租赁住房领导小组办公室)申请保障性租赁住房认定。申报材料和审核的重点是该项目作为住宅用房的相关证明材料是否已经合规获批。其中，一般项目应提交房屋产权证或建设工程规划许可证载明房屋用途为租赁住房、公寓、宿舍等。，且改建项目应提交该项目已被区政府验收为租赁住房的批准文件和区政府组织辖区相关部门的联合验收意见。
项目区房管部门(保障性租赁房领导小组办公室)对申请材料进行审核，材料齐全的，在5个工作日内出具保障性租赁房项目确认书。
此外，经市、区房管部门认定的单位出租房屋，直接作为保障性出租房屋管理，不再另行办理保障性出租房屋认定手续。
二。新实施的项目被认为是负担得起的租赁住房
新项目认定为保障性租赁房，区分一般认定程序和简易认定程序。
一般的认可程序是在供地前实施联合认可。建设单位应当向项目所在地的区房管部门申请项目认定。经区房管部门初审后，报区人民政府(区保障性租赁房领导小组)组织区房管、发改、规划资源等相关部门，结合区域总体规划、保障性租赁房发展规划、项目地块现状等情况进行统筹研究和共同认定；同意实施的项目，由区房管部门以区保障性租赁房工作领导小组办公室的名义颁发《保障性租赁房项目证书》。
简易认定程序适用于商品住房配建保障性租赁房项目(含按照综合平衡方案集中配建项目)和土地出让合同中已约定建设内容为保障性租赁房或租赁住房的新建项目，实行先供地后简易认定。建设单位可凭土地出让合同直接向项目所在地的区房管部门申请项目认定，区房管部门在5个工作日内以区保障性租赁房领导小组办公室的名义出具保障性租赁房项目认定书。
此外，改造项目作为保障性租赁房的特殊类型，应当按照本市关于非住宅存量住房改建保障性租赁房的相关规定进行认定。
《办法》还明确了新实施的保障性租赁住房项目的户型标准，规定70平方米以下的公寓建筑面积占项目住房建筑面积的比例不低于70%。
三。其他条款
1.证书的有效期。《办法》明确，建设单位为产权单位的保障性租赁房，《保障性租赁房项目确认书》有效期与土地使用年限一致。非产权单位对保障性租赁房实施装修的，《保障性租赁房项目确认书》的有效期不得超过相关租赁协议约定的租赁经营期限。租赁期限届满后，按照新的租赁协议继续租赁经营的，申请人应当申请延续项目认定，并提交新的租赁协议(协议约定的租赁经营期限应当达到5年以上，并应当约定该项目继续作为保障性租赁住房使用)。
第二，项目认定与财税、水电支持政策的衔接。《办法》明确，非住宅用地上的保障性租赁房取得《保障性租赁房项目合格证》后，由区房管部门将相关项目的合格证、建设工程规划许可证(新建项目)、区政府相关部门联合受理的审批意见(改建项目)报送市房管部门。市房管部门汇总后，将相关项目的清单和证明送市发改、财政、税务部门和相关公用事业单位执行。退出保障性租赁房非居住用地项目的，市房管部门应当书面通知市发展改革、财政、税务部门和相关公用事业单位终止财税扶持政策和民用水电价格政策。
第三，申请材料免重复提交。根据市政府“两免一送”的政策要求，《办法》明确，项目认定申请材料中，建设单位无需提供可通过大数据手段获取的材料。
第四，保单有效期。考虑到保障性租赁房政策刚刚实施，《办法》是新制定的规范性文件。为安全起见，试行期为两年，从2022年1月至2023年12月。
第五，是对公租房项目认定的特殊规定。《办法》明确，本市公共租赁住房的项目认定继续按照《上海市公共租赁住房发展实施意见》(沪房码〔2021〕5号)执行；实施意见中未规定的事项，按照本办法执行。
此外，为便于《办法》的实施，制定了保障性租赁房项目申请表(样表)和证明(样表)，作为《办法》的附件，由建设单位向区保障性租赁房领导小组办公室申请项目认证，区保障性租赁房领导小组办公室出具证明。申请表的主要内容包括项目基本信息、户型方案和遵守保障性租赁房政策的承诺。项目识别书按区统一编号，文字内容包括项目基本信息、户型要求、租赁管理要求等。，根据项目类型的不同而不同。
