2022年6月8日，上海第一轮集中供地继续进行，当日成交的4宗青浦宅地在众多开发商的“贴身肉搏”中走向主人。
至此，历时5天的上海首轮集中供地顺利落下帷幕。
“一言难尽！”某房地产公司土地招商推广部负责人叶秋(化名)经过几天的角逐，向记者吐出四个字。
为了及时补齐上海的仓库，叶秋和他的团队从今年2月开始就投入到上海首轮集中供地的准备工作中。但事与愿违，公司参加了三块地的拍卖，最后一块也没能拿到。
“我们参与的剧情都已经拍过了。公司这次没有收获。下午还有两个，还没报名。射，有时候运气很重要。可能这次公司运气差了一点。”叶秋很不情愿地说道。
地球拍卖市场的人气有所回升
上午，青浦区赵翔镇甲地路西侧B4-01地块率先出手。该地块吸引了5名竞拍者报名竞拍。经过32轮激烈竞争，第4号竞买人21.233亿元的报价触及叫停价，随后进入书面报价。
最终，1号竞买人金地旗下的太仓新久房地产开发有限公司从众多竞买人中脱颖而出，以21.447亿元以9.09%的溢价率竞得该地块。这也是金地在今年上海首轮集中供地中获得的第一块土地。
此外，同日出让的青浦区西虹桥汇卓路南侧52-04地块，被招商蛇口以19.18亿元竞得，溢价率9.08%；中铁地产、中铁诺德联合体以40.22亿元竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块，溢价率8.79%；青浦区重固镇毛家角路南侧38-01地块(原13号地块)被大名城以底价8.8828亿元竞得。
资料来源:中国手指研究所
据中国指数研究院统计，2022年上海首轮集中供地中，推出36宗住宅用地，全部成交，土地出让金合计834.7亿元。其中，底价成交19宗，占比52.8%；停价有13笔书面报价，占比36%。
“与去年相比，今年上海首轮集中供地降低了竞买门槛，一定程度上提高了房企参与的积极性。从注册房企数量来看，今年第一轮集中供地比去年第三轮集中供地有所回暖。”叶秋说。
外资房企开始崭露头角
纵观上海第一轮集中供地交易，从供地来看，上海这次出让的地块主要集中在五个新城，这也是上海近两年重点拓展的方向。从这几天的竞价过程来看，徐汇、闵行、松江、青浦等区域的一些热门地块竞争激烈，而FTZ临港新区和嘉定等区域则相对平淡，竞价出让的地块也是底价出让。
中国研究院土地事业部负责人张凯告诉记者，从过程和结果来看，疫情和土地拍卖的推迟并没有对房地产企业的积极性造成很大影响。当前环境下，上海首轮集中供地释放的“诚意”得到了回应。传统城区、地铁沿线、学区房的需求势头依然强劲，说明市场认可上海目前的发展，看好未来新城市的建设。FTZ临港新区地块虽然平整，但在“稳定供应”和“经济复苏”的大背景下，国资拿地是合理的。
从房企拿地情况来看，国企和央企仍是拿地主力，业绩积极、成果丰硕的企业有招商蛇口、建发、法华、中建八局、中国铁建等。
其中，招商蛇口拿地4宗，涉及总成交金额约170亿元；中国铁建收获三幅地块，总成交额约70亿元。中建局也为自己的成功感到骄傲。在这次上海集中供地中，拿下了宝山顾村和奉贤新城的地块。去年中建局在奉贤拿地。这一次再次拿地，深耕上海的意图非常明显。
6月7日，中建集团召开稳增长推进会。会议强调，全集团要着力加快落实促进房地产业务稳步回升等九项工作措施。要夯实房地产业务发展基础，多措并举获取更多优质土地，推动房地产业务高质量发展。
叶秋表示，在这次拍卖中，保利、招商局、中建八局等企业都有不少地块报名，这说明大型国企和央企的整体布局正在向一线城市倾斜。此外，今年参加拍卖的外国房地产企业比去年多。全国市场是一盘棋，资金雄厚的企业会有全面的布局。如果当地市场下滑，这些企业会投资北上广深。
一批外资企业逐渐在上海土地市场崭露头角，如山东黄金和尹仲房地产财团、浙江钱江房地产集团和杭州城市建设发展集团财团、南山控股、深业集团等事实上，在去年上海第三轮集中供地中，山东黄金和尹仲房地产财团、江苏海虹、深业集团、安徽交通控股等企业已经盯上了上海土地市场。
此外，民营企业的表现也有亮点。大华继续在上海拿地深耕，上海通润投资成功抢到浦东新区新场镇一个住宅地块。近年来，通润投资一直活跃在上海的土地市场。2020年9月和2021年12月，公司先后在浦东新区新场镇和青浦区朱家角镇扔下两个儿子。
“中小房企有机会拿地也是上海首轮集中供地的一大特点。”同策研究院研究总监宋宏伟表示，从企业规模来看，部分中小房企拿地较为积极，这不仅与上海降低土地拍卖门槛有关，也与上海整个楼市的健康基本面密切相关。
宋宏伟说，利润空方面，今年出让的土地利润空比去年好，地价房价比平均在50%以下，而去年地价房价比平均超过50%。从楼盘差价来看，由于楼面价的差异，价值在1.7-4.5万之间。所以拿地的房企基本都留足了利润空。
城市的稳定有利于楼市的稳定
易居企业集团CEO丁祖昱表示，上海第一轮集中供地相对稳定。参与者不仅包括国企和央企，还有外企和私企。不仅本地企业来了，很多外地企业也来了。客户的多样性充分反映了上海房地产市场的稳定和健康。特别疫情过后，上海推出的36个地块都能卖出去，可见开发商对上海的未来充满信心。
丁祖昱表示，此前发布的《上海加快经济复苏和振兴行动计划》中提到，2022年建设用地计划要适当增加。因此，上海可以进一步增加土地供应，比如将今年预定的三次集中供地增加到四次，并尽快启动第二轮集中供地，让更多的开发商拿地。如果能够积极调整各区域的土地供应节奏，一方面可以缓解上海的供需矛盾，另一方面也可以帮助上海稳定经济发展。土地市场的企稳有利于楼市的企稳，土地拍卖的门槛可以进一步降低，包括适度降低部分地区的土地价格，或者变相调整部分土地指标，再降低一些限制性条件。
上海中原地产市场分析师陆文熙表示，从近期观察，随着土地市场的稳步推进，上海楼市活跃度明显提升。
上海中原地产发布的数据显示，包括端午节在内的一周(5月30日至6月6日)，上海新建商品住宅成交面积8.84万平方米，环比增长141.8%，楼市快速回暖。其中，端午假期成交面积约为3.12万平方米，约占成交量的30%，对上海市场成交起到一定的支撑作用。
“由此可见，上海良好的土地市场对于消费者来说是一个信心增强剂，对于后续市场的进一步回暖，甚至回归正常水平都会有非常好的促进作用。”鲁对说:
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