丁经济观察报记者2022年6月8日，为期5天的2022年上海首轮土地拍卖结束，共成交36宗住宅地块，吸金834.7亿元。其中只有一位竞买人报名16幅地块，提前锁定买家，以底价成交。其余20块地转入竞价程序，5天成交。
原计划4月初开拍的上海土地拍卖暂停了两个月。在“重启键”按下之前，土地拍卖政策调整，为房企“减负”。但首轮成交的36宗宅地中，底价成交的地块比例仍过半，热度平平。在参与拿地的企业中，中央国企是主力军。
在拍卖暂停期间，许多房企收到了政府的邀请，讨论他们的意图和困难。在拍摄开始之前，实质性的变化也在发生。取消了招标、拍卖、竞拍、评分制度，降低了监管经费比例。一系列“降低门槛”的方法只是用来吸引竞拍者进入游戏。然而，即使在他们可以报名的低门槛情况下，因为市场低迷和疫情，钱仍然成为参与拍卖的最大影响因素。
郊区热，远郊冷
在此轮土地拍卖中，13宗触及停价并进入一次性报价环节的成交地块中，除位于中心城区的徐汇区斜土路街道1宗地块外，其余大部分都在顾美、浦锦街道、松江新城、赵翔、青浦、西虹桥等郊区热点成交地块
其中，位于古色古香板块的七宝小镇，吸引了法华厦门建发联合体、越秀仁恒联合体、招商蛇口翔宇联合体、保利发展中铁建联合体等8家房企，最终由法华、厦门建发联合体竞得，土地楼面价5.06万元/平方米，溢价率8.99%。去年在此板挂牌的融信旭辉世纪古美精装，均价8.25万元/平方米，开盘验收率超过200%，验收得分超过70分。
投资19.18亿元竞得的青浦区西虹桥汇卓路南侧52-04地块，同样位于大虹桥核心区，国家会展中心周边，紧邻虹桥交通枢纽、2号线许婧东站、嘉民高架，交通便利。作为红盘聚集地，该板块2021年开盘的新房基本都是高点高认可度，开盘当天就售罄。
去年10月由招商局、金鹿、翔宇联合体中标的虹桥光明公馆项目，预计今年第三批入市。虽然售楼处还没开门，但是城市展厅的预订已经排到下周了。“2500多组客户验证了他们的资本。目前60分以上的客户都可以报名。”售楼处的一位销售人员说。
吸引5家房企竞得的青浦区赵翔镇佳地路西侧B4-01地块，距离地铁17号线宋佳中路站直线距离仅300米左右。地块所在的青浦赵翔板块位于大虹桥和青浦新城之间。该板块的铁建华宇江南项目在今年上海一批新房开盘中并未触发积分，但546套房源也吸引了550多组筹。
本次拍卖底价成交的19宗地块中，有13宗集中在浦东临港远郊、奉贤新城、金山新城。除了楼市成交冷淡，这些区域普遍都有较大库存。克而瑞研究中心研究总监马告诉经济观察报记者，上海土地集中供应以来，临港一直是上海的主要供应区域。加上此次出让的8宗地块，去年以来共出让30宗地块，总建筑面积567万平方米。按照目前临港地区的流速，消化期在5年以上。
曾在香港附近拿地的房地产投资负责人徐磊表示，虽然这批香港附近土地的楼盘挂靠价格比去年上涨了1000-2000元，但企业投资者普遍不敢在香港投资。原本看好2020年港口交通等长期规划的投资负责人也改变了拿地意向。“这两年临港供应量太大，房子不好卖。我不会考虑去临港拿地。”经济观察报注意到，本次土地拍卖仅有一家竞买人的16宗地块中，有8宗在临港地区，均由国资接手。
2021年，香港附近的商品房土地供应量为60-80公顷。2022年，靠近香港的商品房土地供应量增长近两倍，达到190-200公顷，占今年上海总供应量的三分之一。2021年，临港将有近6000套新房供应，今年，这里的新房供应量将进一步扩大。据经济观察报不完全统计，2022年香港待上市新房超过2万套，而上海2021年新房成交量约为9万套。
中国和央企唱主角
这次土地拍卖，前7的地块和金额都被国企拍走。招商蛇口、中国铁建、建发地产位列前三。建发地产和中国铁建此次分别斩获三块土地，成交总金额分别为78.4亿元和69.3亿元；中铁北方、中建八局、上海港湾新城等房企均斩获两宗地块。
拿地最多的房地产公司是招商蛇口，其独自和作为联合体拿下4幅地块，拿地金额约117.7亿元。
上海首批集中供地首日，招商蛇口以底价62.5亿元首次竞得普陀中山北小区宅地，与港地、徐汇城投以47.33亿元联合竞得徐汇区斜土路地块。该地块位于徐汇滨江，溢价率达到9.6%，也成为本次土地拍卖中溢价率最高的地块。
拍卖第三天，招商局联合翔宇以40.43亿元竞得闵行吴泾地块，溢价率5.07%。第五天，招商局以19.19亿元拿下青浦许婧地块，该地块位于国家会展中心北侧，该楼盘联动价6.3万元/平方米。
近两年，上海土地市场频繁招商。2021年，招商蛇口独自或以联合体形式共竞得6宗住宅地块，均斩获虹口、浦东、嘉定、青浦地块，总成交建筑面积72.5万平方米，资金近250亿元，位列第一。仅今年上海即将上市的新房中，就有招商鸿禧、招商虹桥辉煌公馆、招商辉煌城、盘龙府等多个住宅项目。
本次上海拍卖，32家拿地房企中，近八成是国企和央企。这种情况也和全国其他城市一致。中国指数研究院数据显示，2022年1-5月，百强企业拿地总额为4681亿元，拿地规模同比下降64.7%，比上月上升8.8个百分点。前十大拿地金额中，央企或国资企业占了9席。
值得注意的是，在此轮土地拍卖之前，上海首次取消了“招拍挂大院”和计分制度。36宗地块全部挂牌出让，有效申请人为竞买人。这一变化不仅意味着积分不足的外地房企有机会落户上海，也意味着资金充足的企业可以不受分数限制，参与多个地块的争夺。
徐磊告诉经济观察报记者，在原来的评分体系下，房企每拿一块地就要扣15分，这使得入围地块的数量在一定程度上受到限制，增加了一次性报价的运气成分。拿头把交椅的情况不太可能出现，给各类企业机会，会让各类房企拿地数量相对均衡。
但现在对于一些资金相对充裕的企业来说，没有分数约束，拿地更有优势。但徐磊认为，这并不是民营房企隐形的原因。“拿地的对价就是钱和积分。”徐磊将企业收购土地比作购买新房。在上海，拿地和买房一样，既要钱，也要份额。虽然过去在打分制下，出于对入围者的考虑，徐磊一般不会报名参加需要打分竞争的剧情。可是今年没有积分限制，可登记的地块却少了，因为没钱。
私企“无力”
“上海这批地块利润可观。”马表示，与去年三批一样，上海这一批地块依然延续了低比例配建的要求，大部分地块保障房配建或自持比例在5%及以下，出让地块利润可观空。据徐磊介绍，沪上第一批土地地块的利润大多在8%至10%之间，比去年三批土地供应的利润高不了多少，但比杭州今年第一次土地拍卖6%至10%的利润率要高。通常要求拿地投资的利润在6%-8%之间。“所以今年我们把所有的钱都留在了上海”。“不考虑城中村改造地块，36宗商品住宅地块剔除未售商业和自持住宅后，平均容积率约为0.51，略低于去年第三轮。近七成地块的价差空超过2万元/平方米，这是一个相当可观的利润空间。”分析马，看13个触及止损价的地块。13块地的平均容积率为0.58，略高于36块地，但平均容积率差价在23000元/m2以上，利润空充裕。
以楼面价最高的徐汇区斜土街道xh128D-06地块为例，虽然剔除配套公建后，该地块可售地价超过9.5万元/平方米，但其所在的徐汇滨江地区是上海房价的天花板，商品房限价为13.1万元/平方米，因此该项目房价与土地的价差高达3.5万元/平方米。
虽然利润可观，但只有不到20%的民营企业参与了这次拍卖。在拿地的大型民营企业中，只有金地出现在上海的首次土地拍卖中，拿下了青浦赵翔的土地。2021年上海第一批集中供地，花95亿收获三块地的碧桂园，这次只参与了金山新城一块地的竞拍，但最终在竞价过程中放弃了报价。上海本地的民企，如大华、通润、嘉运地产、大名城等仍有所斩获，但后三者拿地金额均在20亿元以下。“上海市场一定是你有钱就想进的市场，但无非是你有钱没钱。”上海当地一家民营房企的投资总监张琼告诉《经济观察报》。虽然他非常看好上海市场，但张琼的企业近年来在上海拿不到地块。
今年，张琼和他的团队通过城市地图对其他街区进行了详细研究，除了一些街区如临港，但这笔钱在上海拍卖前花在了其他地方。张琼用“天时地利”来形容拿地的概率。“门槛放宽了，账户里刚好有足够的钱和运气。”还有一个考虑是资金只够报名1-2块。如果一次性报价运气不好，很可能就没有收获了。去年，张琼选择在太仓、无锡和长江三角洲其他“机遇”城市投资。
在市场低迷的情况下，疫情无疑让今年民营企业拿地资金雪上加霜。张琼表示，虽然上海市土地拍卖政策的调整，使房地产企业缴纳的累计冻结资金从最初拍卖价格的130%降至110%，为企业节省了部分资金成本，但对于上亿的土地资金来说，资金压力仍然非常大。
对于民营企业来说，在融资还比较困难的时候，拿地主要靠销售款，“窗口期”，徐磊告诉经济观察报，这意味着只有有项目流转，才能拿到资金。但市场低迷时回款大幅下降，民营企业流动性压力很大。他说:“疫情期间，售楼处关闭了几个月，影响了我们的销售和付款。”
由于疫情导致资金无法按时到位，徐磊的公司放弃了原本在3月份注册的一块土地。5月26日发布了恢复转款活动的通知，30日中午12点存款到账，只剩下5天时间可以动资金。但当时上海的封闭还没有结束，银行还没有复工。“人们甚至不能走出社区。大额资金转账无法在网上完成，只能根据资金量选择放弃其中一个地块。”
根据5月29日《上海市加快经济复苏振兴行动计划》，上海还将从供需两端入手，优化新房上市周期，降低企业拿地成本。包括进一步缩短前期开发、拿地、建设、销售全流程时间，暂缓实施延期或分期支付地价款，降低商业写字楼自持比例等。徐磊预计，他这次得到的土地应该能够分期支付土地款。“但我们还在等相关通知，细则出来还需要时间”。
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经济观察报记者丁
地产报道部记者
关注华东地产与大健康，探寻资本背后的故事。
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