什么是楼市调控

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中国经济的地位如何？这个话题会不时被提出来讨论。

最近重读了《中国经济的新定位:如何走出增长困境》。这本书于2017年2月出版。当时中国经济增速放缓，各方都在观望。这是短期下降还是长期变化？于是《人民日报》发表长文，首次提到“新定位”的概念。

该书汇集了相关领域最具影响力的经济学家和政策制定者，探讨了制度转型、结构改革、全球化开放、新形势下的大国战略等重要问题，对当时经济面临的问题和未来趋势做出了客观判断。

他们的意见不仅仅是针对一时一事，而是从中长期考虑，着眼全局。书中涉及的很多话题看起来仍然是热门话题，政策方向和分析之间仍然有很多相似之处。

作者:吴敬琏/刘鹤/樊纲

出版社:中信出版社出版时间:2017年2月

今年一季度经济增速为4.8%。4、5月份受疫情等因素影响较大。考虑到6月份形势的好转，有专家预测第二季度经济增速在0.5%左右。这样看来，要实现5%以上的年经济增长率，还是一个不小的挑战。

近期，自上而下一系列稳定经济增长的政策密集出台，其中从中央到地方的多项稳定房地产市场的政策措施引起市场热议——

今年以来，全国楼市松绑政策涉及171个省市和地方，各地出台政策超过300次。仅在5月份，就有超过140项地方楼市松绑政策，是4月份的两倍。

如何理解房地产政策“变”与“不变”？书中的思路可以提供一个思考方向。

“房住不炒”的基调早在2016年就确定了，但这并不是楼市降温的起点。

到了2016年底，媒体报道房价依然“超预期飙升”。国家统计局公布的数据显示，以2015年100的数据为基础，2019年12月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数普遍上涨30至60。

变化发生在2020年。当年8月，住建部与央行约谈12家重点房企，新的“三条红线”融资规定流出，成为房地产行业的颠覆性事件。

此后，国家陆续对银行贷款、境内外债务融资、信托融资等主要融资渠道进行了全方位的严格控制。

为什么转折会发生在这个时间点？

中国工商银行原行长杨凯生在《关于去杠杆的思考》一节中提到，杠杆率分为全社会、政府、企业、居民个人和其他杠杆率。

把去杠杆作为供给侧结构性改革的重要任务，在2015年12月的中央经济工作会议上提出；以及“国务院文件显示，目前明显是以企业为主，或者非金融企业为主”。

“你为什么要这样做？虽然统计口径有差异，但各方面的统计分析趋势基本一致。中国整体负债率不高，政府负债率不太高，个人负债率低，企业负债率高。所以在这样的情况下，我们去杠杆的重点应该是企业。”杨凯生指出。

他给出了一组个人负债率低的数据。“根据国际清算银行的统计，2015年，中国居民杠杆率仅为39.5%，而日本为65%，英国为86%，西班牙为73%，法国为56%，美国为77%，韩国为81%，加拿大为92%，澳大利亚为113%。”

时任CICC首席经济学家洪亮的《杠杆率、储蓄率与房地产》一节，以及时任中国经济体制改革研究会副会长樊纲的《房地产两极分化与‘城镇化’战略再思考》一节，也涉及了相关话题。

但从那以后，情况明显发生了变化。

一方面，在疫情之前，企业部门的杠杆率已经明显放缓。2019年，非金融企业部门杠杆率全年仅上升0.3个百分点，仅在当年一季度大幅上升，后三季度有所下降。

另一方面，中国居民部门的杠杆率成为所有部门中最快的:从2000年的不到5%，增加到2021年底的62.2%，超过德国的水平，接近日本的水平。

在关键的两年里，2019年提高了3.7个百分点，2020年提高了6.1个百分点——两年共提高了近10个百分点。

房地产贷款是提高居民杠杆率的主要原因:在所有居民债务中，占比最大的是居民中长期消费贷款(主要是住房抵押贷款)，占所有居民贷款的65%，到2020年底与GDP的比率将达到40.1%。

在此背景下，2020年8月，“三条红线”新规出台。当年居民部门杠杆率上升，后从前三季度的1.9、1.9、1.8个百分点回落到0.5个百分点。

2021年居民部门杠杆率在2020年末保持在62.2%，没有上升。

未改变的

说到楼市，房产税就不得不提了。从官方到学界，这个被认为高度敏感的税种，往往会因为一点点新闻而吸引大量关注。

早在2003年10月，党的十六届三中全会就提出“在具备条件的情况下，对不动产开征统一规范的房产税”，这是中央首次释放对个人住房保有环节征税的信号。

2011年1月，上海、重庆启动试点，但并没有对高房价起到“一剑封喉”的效果。在“本轮税制改革的主题”一节中，时任国家经济战略研究院院长的高培勇指出，“价格肯定起作用。如果价格不行，价格往往不够高。”

据统计，2020年，上海房产税收入199亿元，占其税收收入的3.4%；重庆房产税收入72亿元，占比5%。这个数据还包括个人财产税和企业财产税收入。如果只是个人住房房产税，比例会更低。

在很多专家看来，这次以房地产税为标志的税制改革不是为了增税，而是一次涉及诸多领域的系统性改革。可以在短期内引导合理的住房消费，在长期内促进更加公平合理的税收制度建设。

高培勇指出，这一轮税制改革不同于历史上任何一轮税制改革。区别之一是“增加直接税，减少间接税，从而优化税制”。个人所得税和房产税都是直接税。

他说，中国大部分人基本上只知道现实生活中有直接税，不知道有间接税。“在间接税阶段，税收隐含在各种商品的价格中，人们在消费过程中不自觉地缴纳了税收。”“征收效率提高，民众税负痛苦减轻。但是，也有副作用”。“间接税等于退税，收入越高，消费支出占总收入的比重越低”。

自去年多部委开会讨论，房产税试点城市扩容成为大概率事件，一度成为决策部门对房产税改革的总基调。但随着新一波疫情带来的反复不确定性，稳增长面临较大压力。在这种背景下，政策需要稳定各方的预期，包括房地产市场的预期。

今年3月，财政部有关负责人在回答记者提问时表示，房产税改革试点是根据全国人大常委会的授权进行的。部分城市开展了调研和前期研究，但综合各方面考虑，今年不太可能扩大房产税改革试点城市。