2020年洛阳市房地产市场调研

洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施

促进洛阳房地产市场持续稳定健康发展的若干措施

为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，坚持“房住不炒”定位，保障群众住房需求，稳定地价、房价和预期，实现房地产市场良性循环和健康发展。根据有关规定，结合我市实际情况，特制定如下办法:

一、综合评级企业，突出分类政策

(1)根据企业综合评级实施差异化预售管理。根据房地产企业日常表现、开发经营、诚信表现、违规行为、投诉情况等因素，将房地产企业由优到劣分为一级、二级、三级，评级结果与预售形象进度标准挂钩。在开发建设资金投入达到项目建设总投资25%以上的前提下，对一级房地产企业适当放宽预售形象进度标准。建设工程在8层以下(含8层)的，可在基础工程完工后办理预售；8层以上的，待地基及地上2层完成后，即可进行预售。二级房企适度提高预售形象进度标准。建设项目在8层以下的，完成地基、地上4层即可办理预售；8层以上，形象进度过半可预售。三级房地产企业严格控制预售的形象进度标准，建设项目完成主体工程(不含二次结构)后方可办理预售。因存在烂尾楼或违规操作导致项目无法推进，被人民法院列入失信被执行人名单的房地产企业，不得参与我市新出让地块的竞买和开发。

(二)根据企业评级实行差异化监管资金管理。根据房地产企业综合评级结果，适当放宽一级房地产企业财务监管标准，根据项目形象进度分12个节点拨付资金；适当提高二级房地产企业资金监管标准，根据项目形象进度分9个节点拨付；对三级房地产企业严格控制资金监管标准，根据项目形象进度分六个节点进行分配。

(三)支持建设优质改善型住宅小区。优化住房供应格局，规划建设高品质住宅区，促进住房产品升级，支持居民自住和改善性住房需求，逐步提高装修住房供应比例。对低容积率、高绿地率、精装修的优质房地产项目，可根据建设成本适当提高商品房备案价格。对高标准建设的“未来社区”项目，预售形象进度标准可适当放宽，房地产企业可按建设成本申报预售价格，预售管理部门可直接备案。

二。创新服务方式，减轻企业负担

(四)严格执行土地净出让。出让土地必须权属清晰，安置补偿到位，无法律和经济纠纷，明确土地位置、使用性质、容积率等规划条件，完成市政管线迁移、文物勘探发掘和地质勘探，具备启动开发所必需的其他基本条件。

(五)分期缴纳土地出让金。2022年12月31日前，商住项目土地出让金按50%确定，工业项目按20%确定。允许分期缴纳土地出让金。企业申请分期付款的，需要出具承诺书，签订转让合同后三个月内支付80%，半年内支付。分期付款部分需要按照银行同期贷款利率支付利息。根据土地出让合同和房地产企业承诺书，有关部门可以办理规划等审批手续。

(6)优化预售资金监管政策。商品房预售资金监管期限自商品房预售许可证签发之日起至不动产首次登记后止。预售资金监管范围包括房地产企业预售商品房取得的全部收入，包括首付、首付、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。完善预售资金监管模式，将商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金为保证项目竣工交付所需资金，根据项目节点申请，经批准后专项用于支付项目建设费用；预售收入超过重点监管资金额度的，属于非重点监管资金，房地产企业可以根据需要提取使用。开发企业也可凭商业银行出具的保函抵扣同等额度的重点监管资金。

(七)拖延缴纳城市基础设施配套费的。2022年12月31日前，房地产企业可申请分批缴纳城市基础设施配套费，最长6个月。未足额缴纳的，将对该房地产企业进行综合评级降级，相关部门将依法进行处罚。

(八)完善装配式建筑政策。房地产装配式建筑在项目中的比例按地面总面积计算。2023年12月31日前，房地产企业可申请减少装配式建筑配建面积。实际建筑面积低于待建部分的，按照市住建部门每年公布的造价差额缴纳装配式建筑易地建设费后，不予分配；房地产企业也可申请增加装配式建筑建筑建筑面积，增加部分按市住建部门每年公布的造价差额给予奖励。

(9)合理分配住宅和商业建筑的比例。积极引进龙头骨干企业、平台公司、现代服务业、外贸结算中心、区域总部、小巨人房地产企业、瞪羚房地产企业、隐形冠军房地产企业，全面提高闲置非住宅商品房利用率，加快形成优质特色建筑产业集群，有效盘活闲置存量资源。新建商业地产项目可合理降低商业建筑比例。原则上商住用地供应，商业比例可根据项目位置、辐射范围、服务人群灵活配置。

(十)合理确定公共设施的容量面积。新建商业地产项目，幼儿园、老年人日间照料中心、社区公共管理用房等公共设施无偿移交政府相关部门，不纳入项目容积率计算范围，不收取土地出让金。

(十一)完善房地产项目周边配套。对于出让的土地，相关部门要尽快完善周边的学校、商业、医院等配套设施；土地出让前，应基本建成路网、水、电等基础公共服务设施，为项目提供有利条件。

(12)科学制定环保建设政策。一级房地产企业开发的商业、办公、“未来社区”、大型居住社区项目，经市政府有关部门批准后，可参照《洛阳市秋冬季大气污染防治重点民生保障项目监督管理办法》执行。

三。加大信贷支持力度，支持合理消费

(十三)调整公积金贷款政策。房地产开发企业在取得商品房预售许可证时，可以申请住房公积金贷款项目准入备案。提高公积金贷款额度，个人最高贷款额度调整为55万元，夫妻和青年人才最高贷款额度调整为65万元。加大对公积金贷款购买第二套改善型住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设定在房龄范围内，统一执行20%。

(14)加大对住房融资的信贷支持。引导洛阳各商业银行及其他金融机构积极向总行和省行争取房地产贷款额度，增加对洛阳的信贷投放，更好地满足房地产领域的资金需求。对经营稳定、杠杆率合理、销售前景良好、资金运作封闭的房地产企业建设项目，按照市场化、法治化原则发放开发贷款，防止盲目退贷、压贷、断贷。按照依法合规、风险可控、业务可持续的原则，加大对房地产企业兼并重组的融资支持力度。

引导银行和金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付款比例，贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有1套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%。实施差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投入，推动贷款利率适当下浮。鼓励开发面向“新市民”的住房抵押贷款产品，灵活设置准入门槛、信用等级、担保方式、贷款额度等条件，推动贷款利率适当下浮。区域优势明显的二手房贷款年限调整为30年以内。支持拍卖行抵押贷款业务。

(十五)大力发展保障性租赁房。落实建设青年友好型城市的要求，通过盘活现有土地、建设工业园区、改建非居住住房、改建和改造闲置住房等方式建设保障性租赁房。，并优先考虑来罗就业创业的青年大学生。完善保障性住房申请信息查询管理系统，开通保障性租赁房app，实现保障性租赁房信息查询、网上申请、分配等业务处理。

第四，规范市场行为，优化发展环境。

(十六)合理调控土地供应节奏。按照供需平衡原则，根据全市商品住房在售、在建、供地、建设等规模，科学编制年度住宅用地供应计划，有序出让、留茬供应，保障商品住房用地需求。综合考虑住房建设总量、供应结构、空布局和开发进度等。，在市场需求旺盛、去化周期短的区域适度增加住宅用地供应；在市场需求疲软、去化周期长的地区，适度减少住宅用地供应。

(十七)加强房地产市场监管。整顿房地产市场秩序，重点查处未经批准预售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为，严厉打击违规销售、明码标价、拒绝使用公积金贷款购房、恶意哄抬房价、虚假承诺等侵害群众利益的行为。严格执行新建商品房预售价格备案制度，引导开发企业合理定价，严格执行明码标价和一房一价。

(18)优化服务引导预期。运用信息化手段提升政务服务水平，推行网上签约备案、房屋交付认证的模式。对已取得预售许可的房地产开发项目，采用“互联网加网签”技术完成交易主体核验，网签备案。再造综合验收备案、规划核实、纳税、不动产登记全链条流程，大力推进“交房发证”。充分发挥舆论引导作用，客观准确地向公众发布市场趋势和政策信息，努力形成稳定健康的房地产消费预期和科学合理的住房消费观。

本通知自2022年5月1日起施行，有效期2年。执行期间国家法律法规另有规定的，以国家法律法规为准。