房企上半年销售额

报告：近半数房企上半年业绩目标完成率不足30%

6月30日，易居企业集团研究中心微信官方账号“嘉里地产研究”发布2022年上半年中国房地产企业销售数据显示，2022年上半年销售排行榜前10名中，仅有8家房企(全口径金额)超过1000亿元。其中，碧桂园、保利发展、万科地产位列前三，销售金额超过2000亿元。之后只有中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地5家房企超过千亿元。

克里表示，2022年上半年房地产市场下行压力巨大，表现在刚需刚需购买，改善观望，住宅房贷两次负增长。重点30个城市累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交量同比下降35%，26个二三线城市同比下降50%。主要原因有三:一是房企“雷雨”造成市场信心不足，购房者普遍担心项目交付甚至烂尾。第二，房价有望掉头向下。在“买涨不买跌”的心理作用下，市场观望情绪浓厚。三是市场需求和购买力明显透支，但受疫情影响，居民就业和收入预期下降，首付和月供压力上升。

从大型房企上半年业绩目标完成情况来看，在公开披露年度目标的大型上市房企中，截至6月底，大部分企业的目标完成率不足40%，有近一半甚至不足30%。多数企业上半年目标完成情况明显低于去年同期，部分企业目标完成情况比去年同期下降20个百分点以上。

今年以来，即使大部分房企选择不公开披露目标，也已经主动下调了全年目标。但截至上半年末，企业实际业绩仍不如预期，下半年货源和销售压力将加大。随着近期政策的宽松和完善，大型房企需要在三四季度进一步加紧货源，积极营销，提高去化率水平。

如下所示:

6月份业绩环比大幅增长61.2%

同比降幅仍然较大

2022年6月，行业规模房企积极推盘营销，冲刺半年业绩。百强房企实现销售金额7329.7亿元，月度业绩规模环比增长61.2%。但目前整体市场需求和购买力透支，行业信心不足。短期来看，行业仍面临较大的下行压力。6月百强房企月度业绩降幅虽略有收窄，但仍维持在43%的高位。从累计业绩来看，上半年百强房企累计销售额也同比下降50.3%，与前两个月基本持平。

部分规模房企6月表现良好

性能提高了50%以上

具体来看，6月份部分大型房企去工业化形势良好，月度业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、法华、仁恒等企业，月度业绩增幅均在60%以上。其中，位于上海杨浦的仁恒海上园项目，6月底推出372套房源，吸引近1800组客户认购并全部售罄，单个项目销售额近60亿元。滨江6月也有不少新开盘项目，杭州也有不少新开盘或预证项目获批加推，都为6月带来了较高的业绩贡献。

目标完成情况不如预期

下半年供给和去化压力的放大

从大型房企上半年业绩目标完成情况来看，在公开披露年度目标的大型上市房企中，截至6月底，大部分企业的目标完成率不足40%，有近一半甚至不足30%。多数企业上半年目标完成情况明显低于去年同期，部分企业目标完成情况比去年同期下降20个百分点以上。

今年以来，即使大部分房企选择不公开披露目标，也已经主动下调了全年目标。但截至上半年末，企业实际业绩仍不如预期，下半年货源和销售压力将加大。随着近期政策的宽松和完善，大型房企需要在三四季度进一步加紧货源，积极营销，提高去化率水平。

企业融资规模明显下降

下半年到期债务偿还压力大

从企业融资来看，目前行业风险尚未出清，企业整体融资仍未明显回暖，大部分企业流动性压力持续。2022年上半年，行业规模房企整体融资规模下降明显。1-6月，大型房企月度融资额均出现不同程度的同比下降，其中1、2、6月降幅较大，降幅均超过50%。

展望下半年，房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆。根据上半年的政策信号，下半年的融资政策将继续以支持企业合理融资需求、保持房地产融资平稳有序、尽快恢复房企“造血”功能为重点。不过，政策复苏的传导还需要时间。短期内，大部分民营房企融资难、融资贵的问题并未得到实质性改善。面对下半年几波债券到期高峰，企业整体偿债压力仍然较大。

上半年市场压力巨大，成交减半

6月拐点上升长三角弹性更大

2022年上半年房地产市场下行压力巨大，表现为刚需刚需购买，改善观望，居民房贷两次负增长。重点30个城市累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交量同比下降35%，26个二三线城市同比下降50%。主要原因有三:一是房企“雷雨”造成市场信心不足，购房者普遍担心项目交付甚至烂尾。第二，房价有望掉头向下。在“买涨不买跌”的心理作用下，市场观望情绪浓厚。三是市场需求和购买力明显透支，但受疫情影响，居民就业和收入预期下降，首付和月供压力上升。

6月，房地产市场可谓“久旱逢甘霖”。供需有所增加，同比降幅明显收窄。市场似乎显示出复苏的迹象。但上述市场下行的三大核心问题仍悬而未决，短期市场仍面临较大下行压力。重点30个城市供应面积环比增长50%，同比降幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比降幅收窄至38%。其中，一线城市抗跌性最强，成交环比增长85%，同比降幅收窄至17%。26个二三线城市市场整体企稳，但城市分化加剧，成交环比增长24%，同比仍下降41%。

分区域来看，长三角地区市场更为灵活，苏州、南京成交量环比增长超三成。上海购房需求得到补充，成交率先同比转正。本月上海新盘平均去化率高达85%，“日盘”占比近七成。由于供应“崩盘”，部分远郊刚需盘去化率已降至30%，但开盘当天认购套数也在100套左右，实际去化压力整体可控。无锡、常州等城市成交仍处于低位，同比跌幅在70%左右。比如无锡，房企供应信心不足，集中开盘项目大幅减少，去化率大多在30%以下。

环渤海本地市场回暖，北京市场明显回暖。新盘平均率超过40%，高性价比楼盘持续热销，尤其是豪宅。济南、青岛等集中网签备案，成交量环比上涨70%，但市场并没有实质性好转。比如济南，新盘平均去化率低至21%，外围区域去化压力加剧，部分项目去化率低于10%。而以北京为代表的三四线城市市场持续低迷，打折降价常态化，部分项目亏本销售。

大湾区市场缓慢复苏，深广佛成交稳中有升，同比跌幅收窄至20%以下。比如深圳，新盘平均去化率已升至40%，但项目分化加剧。高性价比建筑去污率可达80%，偏远地区建筑去污率不到20%。东莞、珠海成交继续低位运行，同比跌幅超过50%。比如东莞，市场观望情绪浓厚，新盘去化率普遍低于30%。

中西部市场已经触底，成都、Xi、长沙成交稳步增长。核心区的“日光盘”并不少见，但外围区仍然面临着巨大的去商业化压力。得益于救市政策加码，郑州成交明显回暖，新盘平均去化率在27%左右，部分改善盘去化率超过60%，但刚需盘去化仍有难度。武汉、重庆成交继续低位运行，同比跌幅超过60%。比如重庆，新盘平均去化率低至15%，近半项目去化率不足10%，部分项目甚至开盘当天零认购。

展望下半年，随着地方救市政策不断加码，房地产市场有望逐步企稳，整体成交好于上半年。然而，市场复苏的进度因地区和城市而异。对于那些市场需求和购买力明显透支的三四线城市，市场真正企稳仍需时日。

相对而言，长三角地区的市场更加灵活，尤其是上海、杭州、合肥等核心一二线城市。下半年，在大量供应的情况下，营业额有望同比转正。环渤海和大湾区周边市场由点到面全面回暖尚需时日，下半年成交整体回暖幅度可能有限。中西部地区的市场复苏周期可能更长。长期过量的土地供应导致楼市供需明显失衡。不仅三四线城市，重庆、武汉等二线城市库存也很高。去库存将是今年市场的主旋律。

刺激政策力度很大，但力度太弱

供需双方仍在期待下半年

从行业政策来看，上半年中央继续加码房地产价格，六部委积极表态维稳，4.29政治局会议全面落实两个“支持”。然而，稳定房地产政策的效果并不明显，居民按揭贷款出现了两次负增长，这真实地反映了住房按揭贷款需求仍然疲软。中央银行的RRR削减和降息帮助经济稳步增长。RRR整体降息0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元。超过5年的LPR总共降低了20个基点至4.45%，从而在短期内稳定了房地产。

展望下半年，货币政策将继续宽松，通过降准降息为实体经济纾困，房地产行业也将受益。房地产政策可能逆周期调整，行业也将从去杠杆转向稳杠杆。全面放宽住宅按揭贷款政策，引导房地产交易尽快回归正常化，涉及全面降低首付比例、放宽限贷政策标准、继续下调房贷利率等。地方政府将加大落地救市政策组合拳力度，二线和三四线城市将全面取消限购、限售、限价，让市场信号不再失灵，而压力城市仍需通过财税刺激、房票投放等政策措施支撑市场。