买房贷款多少年还清比较好

最近一个多年不见的老同学找到我，问我买房的事。我准备把他爸爸给的老房子卖了，换个新房子。我存款不多，他就问我怎么做房贷。

我给他写了三句话。

1.首付能少就少，贷款能多就多。

2.一定要选择等额本息还款方式，拒绝平均资本。

3.如果银行能答应你贷款30年，千万不要选择29年。

但是，我给他的三个建议，经过家里人最后讨论，没有一个被采纳。

他想尽办法把首付提高到60%。为了节省账面上的利息支出，最终选择了还款压力逐月递减的平均资本还款方式。

同样，为了节省账面利息，他最终咬紧牙关，选择10年还清贷款。毕竟10年和30年的利息差可以几十万。

当他告诉我一切的时候，我突然陷入了黑暗。

如何还房贷一直是购房者争议最大的话题。就算你把事情的全部告诉他们，他们在这道迷幻的数学题面前还是会相信自己的判断，吃足了哑巴亏。

所以今天，用数据说话，我将带你再次深入分析房贷背后的秘密。

2

传统思想的邪恶

首先，我们要知道贷款从哪里来。是银行，那么银行的本质是什么？

官方的解释是，依法设立的从事货币信贷业务的金融机构。

这个回答太抽象了。简单来说，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人尽力把钱存进去，富人尽力把钱借出来。

富人会继续用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产。你会看到10年前有钱人用穷人的钱买房子，10年后再卖给穷人，在房子涨了好几倍之后。

那这到底是为什么？归根结底，穷人看到的是静止的金钱，而富人看到的是流动的时间。

中国的优良传统告诉我们，不到万不得已，永远不要向别人借钱，不到万不得已，永远不要被别人占便宜。

然后在传统思维的引导下，更多的购房者把房贷当成了终身拖累。

有些人的人生目标甚至是赚更多的钱，尽快还清房贷。而且在做房贷的时候，希望尽可能少付利息，尽快无债一身轻。

然而世界是残酷的，“二八定律”适用于任何情况。

大众思维一定会成为被剥削的族群。这个时候，老祖宗留下的美德，会让你成为一个被宰的老实人。这就是资本的本质。

那么，为什么按揭贷款能尽量多放贷呢？

三

处女贷款

首先可以确认，房贷是目前中国金融市场上可以找到的利率最低的优质贷款产品。

目前银行的基准利率是4.9%，也就是说如果你借100万，年利率只有4.9万，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。

如果有公积金额度，那就更划算了。大部分城市能做到3.25%。

记得2015年，为了楼市去库存，银行甚至可以给商业贷款打7折。这简直是白给你钱让你发财。

但是还是有很多人怕贷款，以为银行是不安好心，在故意掏空自己的腰包。

当然，这种好事只能用于首次置业。现在的第二套、第三套政策，首付和利率都会大幅提高，一定要珍惜“首贷”。

而且你要明白，不管你有多少钱，即使你能全款买房，你也要想尽一切办法把这笔优惠款从银行里取出来。

至于为什么明明可以全额支付，为什么还要强行给别人支付利息，这个我们后面再说。

四

挑选

第二步，还款方式的选择。这是本文的重点。

国外还房贷的方式很多，而我国只有两种，一种是平均资本，一种是等额本息。

平均资本就是你每个月要还一定的本金，然后在这个基础上，再加上你每个月要还的利息，前期的还款额更高，后期的月供也会因为本金的减少而迅速减少。

等额本息法是浮动本金，即月供不变，前期付全部利息，后期付全部本金。

如果你不够了解，简化一下，平均资本是逐月还贷，宁愿提前还贷；等额本息每月等额，倾向于后还。

两者的区别在于利息总额和月供不同。比如你借100万，基准利率4.9%，平均资本比等额本息少还17.3万元利息，但最初的月供会比等额本息多1500元。

你在签贷款协议的时候，为什么银行客户经理会推荐你采用等额本息的方式？

最重要的原因是很多平均资本的客户无法承受法律初期的高额还款额。为了促成尽可能多的贷款协议，他们就是喜欢这么做。

关于等额本息法还有一个很重要的问题，有些读者会经常问。

因为当你用等额本息法开始还房贷的时候，你会惊讶地发现，本息结构极不合理。比如你每月还5300元100万的房贷，利息高达4000元，本金只有1200元，简直就是资本家剥削。

所以很多人都在想，有没有可能提前偿还本金，以减少支付的利息。

比如房贷本金100万，利息91万。如果前三年我每年提前还款10万，利息会从90万变成60万吗？

我明确告诉你，这种想法是错误的。首先，如果提前还钱，仍然改变不了本息的还款结构，只是加快了还款周期。利息还那么多，提前还款不占任何便宜。

更何况，就算你每个月开始还4000多的利息，也不算亏，因为按照你100万的房贷，利率4.9%，你每年应该还了4.9万多的利息，本息结构只是一个数字的假象。

所以你要做的就是借最多的钱，还最长的时间，循序渐进，不要心急。

在这一点上，也解释了等额本息还款法的科学意义——“时间”，它倾向于后面还钱。

五

时间

时间就是金钱，这是老生常谈。但是，从宏观经济概念出发，随着时间的推移，钱被超支，你的收入肯定会增加，而你欠的钱的成本肯定会降低。

今年是2019年。想象一下十年前2009年的房价是多少，房价是多少，你的工资是多少。

2009年我们回到北京。当时城市人均工资4000元，房价12000平米。如果买一套80平米的刚需房，总价96万，贷款60万，年利率4.9%，月供3000元。4000工资，3000房贷，那时候置业，生活不会幸福。

但是10年后呢？2019年北京平均工资已经涨到9000元，现在赚钱的机会远比过去多。9000元只是保守数字。这时候你会发现还款容易多了。

这不是最重要的。重要的是北京房价从1.2万/m2涨到了6万/m2。你惊讶还是不惊讶？

无形中，你的固定资产增加了5倍，赚了384万。当然，你可以把房子卖了换个更大的，也可以把房子卖了去环游世界。

通货膨胀就更好理解了。在大环境下，央行会继续降准，钱会继续贬值，通货膨胀不可避免，你从银行借的钱也处于贬值状态。

你今年借了100万。十年后可能值50万。

所以不要看你30年的房贷利息。扣除通货膨胀率后，你会发现这是一个让你吃惊的数值。

至于能全款买房的，不妨把钱分散到理财产品，或者债券基金等。，以及他们如何抵消抵押贷款利率产生的利息。

至于如何分散资金的流动性，我以后会在房地产研究院做详细的教程。

除此之外，尽可能长时间还钱的另一个重要原因是关注钱的“流动性价值”。怎么理解？

六

流动性

如果你选择10年还清贷款，那你很可能会陷入当时的“流动性陷阱”——你现在30岁，10年后你才40岁，这是你事业和收入的高峰期。

这时候生二胎或者把父母接过来，要换个大一点的房子，才发现手上的现金流不够用。如果此时市场形势不好，只能打折换房。也有可能损失十几万。

或者很快会有大行情。比如2015年北京前夕，利率7折，首付20%。这么好的投资机会，你苦于没钱买房，白白错过了大好机会。如果不提前10年还钱，用来买新的房产，也不会因为这点小利息而错过几百万的利润。

除此之外，还有家人突然病重，急需用钱的情况。这个时候你只有房子，不能及时变现。这个时候你会发现现金流是最好的资产，可以帮助你抵御风险。

最后一句话。

想要玩好房产投资这个游戏，就必须打破固有的流行思维，重新认识金钱，定义它的意义。这就是世界。敢向银行借钱买资产的人会越来越富，老实的只敢把钱存银行的人会越来越穷。

投资反人性，要遵循20%人的方法。一旦你学会了用时间来衡量金钱的价值，你就会觉得负债是一件光荣的事情。

当然，这个债务是资产债务，不是消费债务。如果你把钱借出去，玩得开心，时间肯定不会饶你。