土增税汇算清缴流程

一、结算单位

经国家有关部门批准的房地产开发项目作为一个单位进行清算，分期开发的项目作为一个单位进行清算。开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当单独计算增加值。开发项目第一阶段以政府主管部门核发的《工程规划许可证》或《工程建设许可证》为阶段标准；二是以“销售许可证”作为分期标准。

二。清算条件

1.强制清算:有下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算:

①房地产开发项目全部竣工销售；

②房地产开发项目未竣工决算整体移交；

③土地使用权直接转让。

清算时限:对土地增值税应清算的项目，纳税人应在符合条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.选择性清算:有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算:

①已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上，或剩余可售建筑面积已出租或已入住，虽然该比例低于85%；

②取得销售(预售)许可证未满三年的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

④省级税务机关规定的其他情形。

清算时限:符合上述条件之一的土地增值税项目，由主管税务机关确定是否清算；对已确定清算的项目，主管税务机关应开具清算通知书，纳税人应自收到清算通知书之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税汇算清缴的纳税人或主管税务机关认定需要进行土地增值税汇算清缴的纳税人，拒绝在上述期限内进行土地增值税汇算清缴或未提供汇算清缴资料的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

三。需要提交的信息

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请和土地增值税纳税申报表；

(二)房地产开发项目清算情况说明，主要包括房地产开发项目立项、土地使用、开发、销售、关联交易、融资、纳税等基本情况以及主管税务机关需要了解的其他情况；

(3)工程竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价证明、国有土地使用权出让合同、银行贷款结息通知书、工程合同结算单、商品房买卖合同统计表、销售进度、预售许可证及其他与转让房地产的收入、成本、费用有关的证明材料；

(4)纳税人委托税务中介机构对清算项目进行审计验证的，还应提交中介机构出具的土地增值税清算税款验证报告。

四。收入确认

1.纳税人转让不动产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税汇算清缴管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，对收入项目名称进行了调整，在《土地增值税纳税申报表(一)至《土地增值税纳税申报表(六)》中增加了“视同销售收入”数据栏。

2.确认收入时，对国家有关部门批准备案的项目进行清算；分期开发的项目，分期进行清算；是否分别计算不同类型不动产的增值额和增值率，缴纳土地增值税。

3.确认收入时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或发票未全部开具的，以双方签订的销售合同中包含的销售金额和其他收入确认收入。买卖合同载明的商品房面积与有关部门实测面积不一致。清算前已发生补偿款和返还款的，在计算土地增值税时应进行调整。

4.房地产开发企业将开发的房地产部分转为自用或租赁等商业用途时，产权未发生转移的，不征收土地增值税，其收入不纳入汇算清缴，相应的成本费用不予扣除。

动词 （verb的缩写）扣除

1.取得土地使用权支付的金额:纳税人为取得土地使用权支付的土地价款和按照国家统一规定支付的相关费用。

2.房地产开发成本:纳税人房地产项目的实际成本，包括:

(1)征地拆迁补偿费:土地征用费、耕地占用税、劳动安置费、与地上地下附着物拆迁补偿有关的费用净额、安置房费用等。

(2)项目前期费用:规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等费用；

(3)建筑安装费用:以外购形式支付给承包方的建筑安装费用，以自营形式发生的建筑安装费用；

(4)基建费用:规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等费用；

(5)公共配套设施费:包括不能有偿转让的开放式社区公共配套设施费发生的费用；

(6)开发间接费用:为直接组织和管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(7)借款费用:符合资本化条件的借款费用；

3.房地产开发费用:与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用，包括:

(1)利息支出:按照转让的房地产项目可以分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同期贷款利率计算的金额；

(二)其他房地产开发费用:在第一项和第二项金额之和的5%以内计算扣除；利息费用不能按转让的房地产项目分摊或不能提供金融机构证明的，在第1、2项计算之和的10%以内扣除房地产开发费用，不再考虑扣除利息；

4.不动产转让相关的税收:营改增后不含增值税；企业实际缴纳的城建税和教育费附加，能够根据清算项目准确计算的，允许据实扣除；无法准确计算的，在清算项目中预缴增值税时实际缴纳的城建税和教育费附加扣除；

5.国家规定的其他扣除项目:可加计第1、2项之和的20%进行扣除。