楼市调查丨地王项目“亏本卖”的厦门：购房最大的阻碍不是限购

楼市调查丨地王项目“亏本卖”的厦门：购房最大的阻碍不是限购

在厦门从事新房销售七八年的杰哥站在销售中心门口抽着烟，烟雾渐渐融化在氤氲的细雨中。

与早些年不断谈论房地产市场有多热相比，现在“有更多的人在观望。新政放开了，但看房的人还是不多。”吸了一口烟后，他平静地说:“刚开始，需求没来得那么快。让我们看看7月份的市场。”

最大的障碍不是限购

是令人望而却步的房价

今年5月，为吸引人才来厦门就业创业，支持新就业大学生住房需求，在厦门就业半年以上的全日制本科毕业生，可在岛内购买一套自住型商品房。同时，为服务跨岛发展战略，支持稳定就业人员的自住需求，促进职住平衡和产城融合，在厦门就业半年以上且无住房的非本市户籍家庭和个人，可在岛外购买一套自住型商品住房。

此外，厦门户籍二孩及以上家庭，可在全市购买第三套住房(面积小于180平方米)，但二孩需有一方未成年；厦门非购房者或家庭持有半年以上劳动合同、工作证明、医疗社保证明即可在岛外买房。同时，厦门将首套商业性个人住房贷款利率由4月份的4.9%下调至4.55%。

6月11日和12日的周末，杰哥展示了两组正在看房的年轻人。一个是即将毕业的博士生，另一个是即将结婚的年轻夫妇。“他们都说要等父母看到了再决定。这两年受疫情影响，楼市很一般，成交没那么快。以前岛外买房门槛不是很高，很多人都有资格买房。最大的障碍不是限购，而是令人望而却步的房价。"

对于新政是否给楼市带来了一些变化，“没有太大区别。之前二手房的成交量大于一手房，也就是存量房大于增量房。现在一般增量房都会比二手房大。个人认为新房如果按照配套开发，性价比会更高，所以现在一手房的体量比二手房大。包括岛上，以前都是年代久远的老房子，现在拍的很多地都在岛上。岛内新房成交量远大于二手，除非买家更着急用学区房，否则没办法。这部分是刚需。等着吧，毕业季到了，毕业就开始看房了。”杰哥的声音没有太大的起伏。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月厦门新房成交1444套，较4月的1477套微降33套；二手房成交2170套，环比上涨0.28%。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对本报表示，从5月厦门楼市成交情况来看，市场人气依然不高，新房成交规模略有萎缩，二手房成交有所回升，但幅度很小。由于厦门新政时间尚短，政策效果显现还需要一段时间，因此短期内楼市成交难以明显改善。预计接下来，随着厦门适度放松限购和落户条件，将为市场释放部分购买力，对提振楼市信心起到重要作用。此外，随着6月份房企年中业绩冲刺期的到来，部分房企将开展一些加强销售回款的促销动作，后续市场修复进程有望加快。

新申购费率低于50%

国家统计局6月16日发布的2022年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，厦门新建商品住宅销售价格指数环比下降0.4%，同比下降0.3%；厦门二手住宅销售价格指数环比上涨0.5%，同比上涨4%。值得一提的是，今年以来，厦门新房价格已经连续5个月下降。

来自柯睿的数据显示，5月厦门商品房仅一个楼盘获批预售，新增供应6.32万平方米，成交13.44万平方米。成交均价36253元/平方米，供需价格双双下跌。柯睿认为，厦门多次出台刺激市场热度的政策，但由于周期性滞后，尚未在市场数据中体现出来。目前的情况一直维持在较低水平，仅为去年同月营业额的1/4。

从近一年的新房开房率趋势图来看，从去年11月份开始，厦门的新房开房率一直低于50%。柯睿指出，5月份市场需求大于供给，呈现去库存状态。库存微降至275.15万平方米，环比下降2.5%，去化周期降至11.7个月。

同安区某楼盘，2021年3月开盘销售。原计划今年6月交房。外墙上挂的红色标语是“总价239万，一线海景准房”。单价26000元左右。公开资料显示，该楼盘开盘时均价为2.9亿元，开盘一年多后仍在售，相当于现价的九折。

记者以购房者身份查询该楼盘销售中心销售情况，得知该楼盘有2栋高层，4栋叠拼别墅，规划户数390户。高层是92平米的三房复式，交付时会铺好水、电、地板等简单衣物。

“240万元左右，大概是我们工地的折扣价。大概是四楼以下的楼层。你知道海景楼层会稍微贵一点。60万的楼层高了一点。目前高层1号楼剩下的房子不多了，2号楼是扩建，还有选择的余地。21万元的车位。如果和房子一起买，还可以再优惠5万，相当于16万的车位。”销售没有正面回答降价的问题。“价目表不能给你看。你知道现在都是一房一价。”

二手房方面，房东的心理价位也在不断下调。

在诸葛找房平台上，2021年9月至今，新开楼盘均价在3万元/平方米左右。二手房方面，今年3月，二手房均价为49450元/平方米，4、5月份每月下调1000元/平方米左右。6月二手房登记均价49649元/平方米，环比上涨4.69%。但可以看到，6月16日1204套二手房价格下调，平均降价9.48万元/套，274套二手房平均涨价11.33万元。

以位于本岛思明区瑞丽花园的一套房屋为例，建筑面积159.81平方米。4月，链家地产首次挂牌价1200万元。经过四次降价，这家房产中介的单价为70083元/平方米，总价1120万元。

受困地王:亏本卖房子一万元

根据柯睿的数据，厦门的商品房交易主要集中在同安区和翔安区。同安区5月成交均价为27902元/平方米，低于4月的29879元/平方米。集美区5月成交均价约33127元/平方米，海沧区约34710元/平方米。

“你要看2017年以后推出的地块，2016年和2017年拿的地王，现在都在亏本卖。”杰哥感叹。

典型的房地产是位于海沧区西部临港工业区的海投自贸国际项目。这个当年的传奇情节，如今已经成为媒体描述亏本卖房提及最多的案例。

2016年12月14日，厦门地方国企厦门海投置业有限公司无偿划拨3.9万平方米商品房，总价57亿元，楼面价29534元/平方米。中标地块成为当时厦门总价地王的保持者，该地块相当于37013元/平方米的隐形楼面价。

6月16日，导报记者以购房者身份致电海投自贸国际售楼处，了解到该项目目前可售户型为79平米、89平米、120平米。根据楼层不同，单价在26000-29000元之间，低于海沧区成交均价，甚至低于海投对该地块下注时的楼面价。

除此之外，其所在的2016XP04地块翔安区旺荣桥铂金公馆单价由厦门乔蓉置业有限公司于2016年8月26日以总价42.18亿元竞得，楼面价38345元/㎡，溢价率139.66%。2021年5月18日开盘后，该楼盘仍有155平米户型在售，每平米34000-38000元不等。

克而瑞研究院数据显示，2016-2017年两年间，厦门住宅功能相关用地共46宗。至少有3宗的地价或楼面价超过3.6万元，另外两宗为毗邻2016XP04的2016XP05和2016XP06，溢价率超过140%。现分别为IOI棕榈国际居住区项目和融创东南公馆项目地块。楼面价分别为36888元/平方米和37512元/平方米，销售均价分别为38000元/平方米和35000元/平方米。他们也在赔钱。

到2018年，厦门楼面均价约22000元/平方米，比2017年下降近20%，比2016年下降约30%。今年5月26日，厦门市完成的2022年第二批集中土地出让活动中，海沧区两宗住宅用地双双以底价成交，马銮湾区一宗地块楼面价为23055元/平方米，新城区南部一宗地块楼面价为28032元/平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受本报采访时表示，今年1-6月(截至6月15日)，乔蓉铂金公馆房价为36378元/平方米。在市场交易过程中，我们可以感受到当前住房项目销售和定价中的一些困难和压力。以2016-2017年厦门市场的项目为例，可以看出一些之前的高价项目在实际销售中遇到了一些问题和阻力。【/s2/】这种现象也说明，在近期销售的房源项目中，不仅是降价销售，有些还可能低于拿地成本价。这说明房企的项目销售压力不仅仅是去库存的压力，更是弃利亏本卖的无奈之举。这是当前房地产销售市场降温过程中应该注意的一个内容。反过来也警示一些地王项目，在目前的销售市场和定价下，很可能面临压力和尴尬。

5月26日，厦门完成2022年第二批集中土地出让。此次集中出让的10宗土地中，出让9宗，拍卖1宗，土地出让金合计198.7亿元。非岛屿地块的交易价格为底价。