出售违章建筑无效

违章建筑买卖无效

位于合肥市肥西路6号，土木结构西室有两间半房，系安徽省商业储运公司于1978年违章搭建，后分配给其员工张居住。1989年11月25日，单位以3500元的价格将该房屋出售给张，并注明该房屋为违章建筑。以后如遇统一规划或征用，应服从安排，无条件搬迁，不得转卖。同年，经他人介绍，张某将房屋以7000元的价格卖给了王丽。王丽交款后，张某多次要求张某交房，张某才交给王丽居住。期间，王丽多次向张某索要房屋合法手续，张某以办理过户手续为由。因为张某一直没能把房子的房产证交给王丽。王丽向法院提起诉讼，要求返还房屋，张某返还购房款7000元。

法院经审理认为：张某将购买的违章建筑转卖于王丽，王丽明知系违章建筑，而与张某签订房屋买卖协议，双方均违反了合肥市有关违章建筑不得转让、买卖的规定，其民事行为无效，双方应将各自取得的财产相互返还。法院作出判决如下： 张某与王丽的房屋买卖无效，张某返还王丽房价款７０００元，王丽将房退给张某。 【评析】 违章建筑，是指未经规划主部门发给建筑工程许可证而擅自动工兴建成的各种建筑物，主要是指房屋。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律效果；如属行政处罚后责令补办手续的，则在补办手续后，可依法取得建筑物的所有权。所以，人民法院处理有关违章建筑的纠纷，首先应确定其争议标的物的违章建筑性质，然后再根据案件的具体情况，确定当事人之间的权利义务关系。 本案发生争议的标的物，法院认定为违章建筑。对于该违章建筑，有关主管部门未作过处理，当事人也就无法取得合法手续。张某虽然是有偿从本单位取得该争议房屋，但并不因其有偿取得而使其对争议房屋拥有合法所有权。而且张某在有偿取得时，已被告知系违章建 筑，如遇有统一规划或征用时，应无条件拆除，并不得转卖。虽然此买卖行为也不合法，但对张某来说，等于是有偿取得违章建筑的使用权，而且该使用权随时是可以消灭的。张某在明知该房屋系违章建筑的情况下，仍将此房屋以所有权人名义出卖于王丽，致使王丽在买受后无法 办理合法手续，这是由买卖标的物的违章建筑性质所决定的。王丽在不能取得合法手续，要求返还买房款，解除房屋买卖关系，其理由是成立的。 虽然在争议房屋所在地有关于不许买卖违章建筑的规定，而此种规定又可被视为地方法规，因而可以该买卖行为“违反法律”为理由而认定为无效，但其根本原因，就是违章建筑不能产生所有权。当事人对自己没有所有权的房产进行处分，是无权处分，无权处分的行为是无效的。据此 ，法院均认定本案买卖关系无效，双方当事人应各自返还所取得的财产，是正确的。但返还后，张某并不依此判决而享有争议物的所有权，法院判决只是恢复到买卖行为之前的状况。对违章建筑是否进行行政处理，不属法院职权范围。