来源:三亚凤凰岛微信微信官方账号
本报讯(chinatimes.net.cn)记者卢笑笑见习记者梁宝鑫深圳报道
近日，一则“三亚凤凰岛破产重整”的新闻登上热搜。这个曾经想打造“迪拜2号”的度假岛项目再次吸引了人们的目光。
6月13日，根据中国交建(601800)的公告。SH)、其参股的三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”)无力偿还债务，其债权人提出的重整申请被法院受理。据《华夏时报》记者了解，截至去年底，凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元，但总负债约186.05亿元。CCCC投资三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司10亿元入账0元。
对此，《华夏时报》记者6月21日得到中国交建的采访回复称:10亿元股权投资在过去一年已足额计提，参股损失不会影响今年的经营业绩。本次重组进展情况，请参见中国交建最新公告。
历经多年风风雨雨，三亚凤凰岛这个著名项目背后的故事更是令人唏嘘。
据海南某房产中介谢文(化名)6月16日下午告诉《华夏时报》记者，“以凤凰岛某58平米的楼盘为例。业主2012年买的时候350万左右，到2012年底到2013年年中，房价达到12万左右/平方米。这套房子目前挂牌价245万，单价约4.22万元/平。”
为进一步了解情况，《华夏时报》记者于6月19日上午向三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司邮箱发送采访函，但截至发稿，尚未有回复。
岛内唯一一个房地产项目价格“膝盖剁”
公开资料显示，三亚凤凰岛位于三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”的核心位置，是一座吹填而成的人工岛。一期用地面积548亩，二期海域使用证面积749亩。
它最初的运营商是三亚中成国际。2002年被湖北商人曾宪云买下，项目命名为凤凰岛。2005年12月，曾宪云成立三亚凤凰岛投资集团有限公司，担任法人代表。2006年，浙江国都控股投资凤凰岛，成立三亚凤凰岛发展有限公司，作为项目公司。
2010年3月，三亚凤凰岛发展有限公司发布拆分公告，其存续分为四家公司，分别是三亚凤凰岛发展有限公司(以下简称“凤凰岛发展”)、三亚凤凰岛国际酒店发展有限公司(以下简称“凤凰岛地产”)、三亚凤凰岛土地开发有限公司(以下简称“凤凰岛土地”)。
2010年10月，由浙江国都控股有限公司、海口盛丰热带农业植物园发展有限公司、海南海洋基础设施投资有限公司、海南凤凰岛投资有限公司出资成立三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司，持股比例分别为50%、20%、15%、15%。
2014年4月10日，中国交建与三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚裕盛投资有限公司签署股权重组合作协议..
根据协议，中国交建收购凤凰岛国际邮轮港公司45%股权，三亚宇投资有限公司不可撤销地授予中国交建其持有的凤凰岛国际邮轮港公司10%股权对应的决策权；三亚凤凰岛国际邮轮港收购凤凰岛发展和凤凰岛地产100%股权。
其中凤凰岛开发的主要资产是凤凰岛国际养生度假中心，是五家产权式酒店。它的外观是帆形的，被认为是三亚著名的地标之一。
据谢文称，“这五栋建筑是凤凰岛上唯一的房地产项目。他们的房产是商住公寓，商业水电，产权50年。”
《华夏时报》记者查询凤凰岛近年房价变化时，谢文以链家中介平台上挂牌的一套58平洋房为例。业主2012年买的时候，总价350万左右，单价6万左右/平。2012年底至2013年年中，房价达到这个公寓源的历史最高点，约12万元/平。
“这套房子目前挂牌总价245万，单价4.22万左右/平。这个业主因为急着卖，要赔钱。”谢文补充道。
房天下网站显示，凤凰岛6月均价仅为37231元/平。
凤凰岛房价走势。来自:房天下
潮涨潮落
谢文判断，凤凰岛房价的大幅波动与国际旅游岛的规划有很大关系。
据了解，2009年12月31日，国务院批准海南建设“国际旅游岛”的规划，指出海南要形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济格局。
据海南广播电视总台报道，2010年1月11日，海南国际旅游岛规划出台后的第7天，三亚凤凰岛开盘，当天700套房源卖到了1空。楼市最火的时候，据海南相关媒体报道，凤凰岛房价一度达到15万元/平，号称海南最贵楼盘。
然而，随着国际旅游岛知名度的消退，凤凰岛的价格下降了。据三亚凤凰岛微信官方账号2016年5月21日发布的文章《三亚凤凰岛国际养生度假公寓曾创造海南房地产市场销售奇迹，目前销售均价约8万元/平方米》。
除了国际旅游岛的概念，2018年海南限购政策的出台也打压了凤凰岛房价增长的势头。
据了解，2018年，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，要求在限购政策基础上，实施全域限购。在已实施限购的海口、三亚、琼海，非本省户籍居民家庭需提供至少一名家庭成员在海南累计缴纳个人所得税或社会保险60个月及以上的证明。
在这种背景下，外资很难流入凤凰岛，房价也很难维持。据某中介平台介绍，凤凰岛目前在售房源只有10套，均价4.3万元/平。当《华夏时报》记者问为什么挂牌的房子这么少时，谢文透露，“如果不急着卖，它们的价格都在500万以上，而且不在网上展示。”
环境风暴刺破了房地产泡沫
熟悉海南房地产市场的某房地产公司营销人员陈华(化名)6月16日接受《华夏时报》采访时表示，凤凰岛房价的涨跌主要与海南建设旅游岛的政策有关。2010年相关政策出来后，很多开发商进入海南岛。
“但经过几年的发展，也就是2017年9月，海南出台了建省办经济特区以来最严格的生态环境保护制度规定，实行严格的围填海总量控制制度和规范的审批程序，主要是怕开发商过度开发。”陈华说。
但实际上，当时已经有部分开发商过度开发了。
2017年12月23日，环保部发布中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察意见。“一些市县重视经济发展而忽视环境保护，热衷于搞速效政绩工程。他们的财政过度依赖房地产。房地产企业指到哪里，政府规划就跟到哪里，鼓了钱袋子，破坏了生态”。
据三亚市统计局统计，2017年，三亚房地产开发投资同比增长34.1%，占固定资产投资的63.3%，比去年同期提高10.9个百分点。
环保部督察组还特别指出，凤凰岛填海工程以国际客运港、邮轮港名义取得海域使用权，实际主要用于房地产、酒店开发。由于填海造岛引起的水流变化，三亚湾西部海岸线被侵蚀，不得不花费巨资在三亚湾进行人工补沙，修复海滩。
对此，2018年1月10日，海南省出台《关于进一步加强土地宏观调控提高土地利用效率的意见》，明确提出全面停止办理产权式酒店用地审批手续(含农用地转用、土地供应、改变用途审批)；禁止将商品住宅用地与其他工业项目捆绑或搭配。
同年1月，凤凰岛项目被要求立即停工，禁止建设任何形式的房地产项目。与此同时，3700多万元的生态补偿资金不得不花掉。
此外，2021年11月20日，官网，海南省人民政府正式发布《海南省中央生态环境保护督察整改落实情况》，要求三亚凤凰岛二期工程全部拆除，恢复原状后方可施工。邮轮母港码头的功能将单独考虑。
值得一提的是，谢文告诉《华夏时报》记者，“国家现在不批海上的建筑，所以这个楼盘(凤凰岛)目前比较稀缺。”
不过，陈华认为，“凤凰岛的地产项目现在正处于价值回归的过程中。现在投资者进入海南的购买门槛比往年难多了。即使凤凰岛破产重组对周边房地产不会有太大影响，但会给之前炒得很高的房地产，也就是本身就有一定泡沫的房地产带来借鉴。”
计提减值准备后，投资金额仅为0元
据《华夏时报》记者了解，凤凰岛二期拆迁工程已经完成。
此外，由于环境问题，凤凰岛项目进展并不顺利，最终导致凤凰岛国际邮轮港“资不抵债”。根据中国交建的公告。截至2021年底，凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元，总负债约186.05亿元。
2014年，中国交建以10亿元收购三亚凤凰岛邮轮港口公司45%的股权。根据中国交建2022年6月13日公告，中国交建投资的45%股权因10亿元减值，以0元入账。
CCCC在凤凰岛的投资损失了10亿元，但实际上可能远不止这些。据海南当地媒体报道，上述交易完成后，CCCC还通过凤凰岛邮轮港公司收购了三亚凤凰岛发展和三亚凤凰岛置业100%股权，价格分别为29.99亿元和9.62亿元。
针对CCCC对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司10亿元股权投资已0元入账一事，《华夏时报》记者6月21日得到CCCC方面的采访回复称，10亿元股权投资已于往年全额计提，参股损失不会影响今年经营业绩。本次重组进展情况，请参见中国交建最新公告。
编辑:张蓓编辑:张宇宁
