你好！本人从事房地产销售多年，很高兴回答您的问题。以下是房子和公寓的区别。
1.产权和年限的区别。普通住宅的使用权是70年，而公寓有商业地块和住宅地块。有40年或者50年70年。70年住宅地块不错。
2.水电费不一样。因为土地性质不同，水电收费也不同，比如住宅水电收费和公寓水电收费。住宅电费0.56元/度，公寓电费1.2元/度，天然气无法匹配。
3.物业管理不一样。商业公寓规划用地性质为公共设施。建筑外檐按公共建筑标准控制，建筑外不允许有阳台。所有规划标准均以公共建筑为标准，公寓内部按相关规定设置物业管理用房等配套服务设施，而有居住用地的房屋不受相关限制。
4.税费不一样。公寓要比住宅交更多的税费。比如个税，家庭唯一住宅同时满足且购买5年以上的，免征个税，但如果是公寓，无论如何都要缴纳个税，还有很多营业税和契税。
5.结算规定不同。一般来说，公寓用地的性质是商业用地。那样的话，就不能办理户籍了。如果是户口，一般可以走户口登记流程，解决户口问题。
6.居住品质不一样，公寓楼的容积率普遍较高。一楼20-30户，电梯只有2-4部。高峰时间很难等电梯。而且公寓人多，工作人员也挺杂的。同一楼层的房间可能是酒店、公司、美容美发、赌博等场所，所以居住质量差，住宅相对好很多。
7.通风采光条件不同。因为地块性质不同，规划指标有很多差异。一般来说，公寓的采光和通风不如住宅好。
8.付款利率和首付不同。公寓是商业性质，首付至少50%，付款利率也高。住宅付款首付比例最高20%甚至更低的话，会因地区而异。甚至有些地方的二手公寓银行也不做按揭贷款。高过户税，贷款问题，期限短，很难做一套二手公寓交易。
9.不同功能的公寓可以注册为公司等商业用途，但不能注册为住宅。
其次，你的第二个问题，能买公寓吗？
答案是肯定的，但要看你的需求。
买公寓不占个人购房指标。据统计，购买的公寓99%是投资，需要计算投资回报率，购买后是自用还是出租等等，提前想清楚。
走道照明不足容易导致安全隐患。由于其点式高层的限制，往往是中间为走廊，两边住户依次排列，或者中间为电梯，周围是一圈小户型，形成了一层一层的平面布局。这样的布局往往使得走道没有自然采光，所以空之间缺乏辨识度和朝向。一旦发生火警，很难疏散。
公寓房的优点:通常公寓面积小，总价低，易租。因为它们通常出现在闹市区，功能齐全，所以很受商务人士的欢迎。
国内大中城市的高级商务人士，对这类房产有相当的消费能力。单身公寓面积小、总价低、月供负担轻，对年轻人尤其是外籍职场人士特别有吸引力。
你会发现一个问题。同地段的房子20000平米，公寓只有16000平米。但是房子比公寓卖得好得多。这是价格和销量的反应值的最大体现。
公寓最大的问题就是一室一厅或者纯一室。办公或出租价值很大，但居住价值微乎其微。
以上是我为你分析的公寓各方面情况。希望对你有用。
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