人生三大错觉:TA还爱你，股票在涨，房价在跌。这么多年，很多人骗过我。现在好像只有房产中介和售楼小姐没骗过我，一直跟我说房价涨，房价涨！毫无疑问，房子是个大问题。我是国内某三线城市的房贷相关从业人员。每天都会遇到各种客户，问各种问题。今天，我想介绍一下银行的按揭政策。房贷是各家银行，尤其是五大国有银行个人贷款的主要业务。各家银行的房贷政策都差不多，有些要求略有不同。
注:以下仅针对非限购城市。
1.对借款人的要求
要获得抵押贷款，首先你得是银行认可的申请人。一般来说，要求如下:申请人18-65周岁(部分银行为18-60周岁)，有稳定工作，信用报告正常。注意，银行的信贷审查是以家庭为单位的。也就是说，如果夫妻一方有不良信用记录，即使购房合同上写了一个人的名字，也不可能向银行申请贷款。显然，征信是银行审核的重中之重。
个人信用报告记录个人信用信息，主要包括个人基本信息、信用信息(是否有银行贷款、信用卡逾期透支记录等。)，以及非银行信息(水电气等公用事业缴费信息，欠税，民事判决书等。).目前，征信中心已经支持个人通过互联网直接查询。然而，目前非银行信息的收集并不完整。目前主要看信用卡和个人贷款是否逾期。现在的政策是个人不良信用信息要保存五年，也就是说五年前的逾期记录不在征信报告中体现。银行也会看客户过去五年的信用信息。主要指标为累计逾期次数、最高连续逾期次数、最高逾期金额。其中，最大逾期金额超过1000可以视为大额，该指标的重要性低于其他两项。两年内6次以上或连续3次以上，五年内12次以上或连续3次以上。如果是年费逾期，可以去发卡银行开具相关证明。一般来说，对房贷没有影响。如果是非年费导致的逾期，这类客户要看客户的资质，比如工作单位，工资是否由银行发放，公积金社保缴存等。审批时会提高利率，即不按最优惠利率审批贷款。
解决方法:离婚是一个很好的解决方法。两个字:离婚，三个字:假离婚。关于这件事不要讲太多细节，请自己理解。
2.房屋数量的标识
蔡阿姨知道银行对首套房和二套房执行不同的利率政策，但是你所认为的首套房和二套房和银行认可的首套房和二套房不是一个概念。并不是说现在你名下有一套，银行就认可二套房。简单来说，目前银行在认定套数时执行的是“认贷不认房”的政策，即借款人夫妻名下是否有未结清的房贷。只要没有未结清房贷，就再购买首套房；有1套房贷未结清的，认定为二套房；有两套未结清房贷的，认定为第三套房。不好意思，第三套房。
3.贷款金额、期限和利率
贷款最高可贷金额
最高可贷贷款额度政策和房价一样，但是变化没有房价大。以前首套房要求三成，二套房要求六成，已经执行多年。今年政策有所调整。现行政策是家庭首次购买普通住房，首付最低20%，非首套房购房首付最低30%，二套房首付由60%降至30%。这里要说明的一点是“首次购买普通住房的家庭”的概念。即家庭无房贷记录，购买普通住房只能执行最低两成政策。如果夫妻双方都办理了房贷，并且已经结清，首付不能是20%，最低是30%。如果土豪第一次买别墅，请首付30%以上。
贷款期限
贷款期限最长30年，借款人年龄加上贷款期限不能超过70(有的银行不超过65，最宽松的银行是75)。
利率政策
根据10月8日国家新政，首套房执行利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60BP。利率政策由各银行根据当地市场决定。目前大部分城市的执行利率高于指导利率。比如我市第一个LPR+45BP执行，参考最新的LPR 4.85%，即执行4.85%+0.45%=5.3%。
4.还款方式
理论上，按揭贷款的还款方式有很多种，很多你都没听说过。各家银行的合同里都有几个选项，但实际操作中，我们不介绍别的。都要求客户在等额本息和平均本金两种还款方式中选择一种。那么问题来了。两者有什么区别？
首先你要明白，银行不是高利贷，每个月的还款额一部分是本金，一部分是利息，所以一开始全额还利息根本就是扯淡。等额本息顾名思义，每个月偿还的本息之和是相等的，即每月还款额相同。但平均资本中每月偿还的本金是相等的，每月偿还的利息越来越少，每月偿还的金额就越来越少。其实计算利息的逻辑是一样的，就是用剩余的本金来计算下个月的利息，不做详细展开。
樊外:
相信很多人都听说过这个故事:据说一个中国老婆婆和一个美国老婆婆死后在天堂相遇，并互相交谈。美国老太太说她年轻的时候买了房子，直到去世都没有还清房贷。她一辈子都在还债，却一辈子都住在房子里。中国老太太说，她想一辈子拥有自己的房子，所以攒了一辈子的钱，可是刚买了房子，住了一天就死了。真可惜。
我不知道它起源于何时，但毫无疑问，这个故事是杜撰的。然而，正是这个杜撰出来的故事，影响甚至改变了一大批中国人，成为改变中国房地产消费的动力。我不知道这个故事是银行写的，还是房地产公司写的，还是其他部门写的，但效果是如此的铺天盖地，以至于无数中国人开始反思自己不应该负债的传统观点。公司的老司机告诉我，从这以后，好像一夜之间，贷款买房成了时尚。如果有人出声提醒，不要欠太多钱，透支未来很危险，肯定会被认为过时了，落伍了，很多人消费观念都变了，成了房奴。随着房价一步步上涨，房贷期限也从最初的10年逐步放宽到30年(当然这也是与国际接轨)。你想想，如果房贷只能贷10年，你还能贷得起吗？
反正我买不起~
