投资商铺有几种情况。首先你要搞清楚你购买的目的。
一是成为资产。有这种考虑的投资者首先有融资渠道，需要依靠稳定的资产来杠杆，
二是有自己的主业，用资产融资后，可以通过稳定的主业获得收益，收益较高。所以投资者在选择的时候，更注重安全性和稳定性，但这类投资的金额一般都比较大。我觉得有这个实力的投资人不会堕落成知乎来问。二是用于自主创业和投资。我从来不相信有人买了一个店铺纯粹是为了做生意而不考虑投资回报。为此需要考虑的方面更多。一方面要根据自己的经营业态来选择，另一方面要考虑综合回报。我的一个朋友曾经在一条新建的商业街上买了一个商铺，自己经营餐饮生意。过了几年，店铺的价格其实没怎么涨，他的生意也没做下去。但他把商铺转让牢牢控制在自己手里。几年后，商业街人气越来越旺，他在转让费不断上涨的情况下，成功实现了近10%的年回报。用他的原话来说，总有不怕死的傻子冲进来。第三，是纯投资人。老实说，现在的商店真的不是好的投资。但是，我敢说，对于看似可以做的事情，开发商是不可能做到5%以上的静态收益率的。个人认为，他们每做一笔生意，价格都要透支至少三年的升值空。意思是这个房产现在合理单价是5万，三年后达到7万，那么我现在的卖价就达到7万了。
而且开发商或者运营商越来越专业，没有机会发现，反而更像是神话传说。江湖上总会有这样一个传说，就是你永远碰不到。二是搞清楚自己的承受能力。我见过太多完全没有做深入细致的资金安排的人。他们不知道自己投资的上限，不知道自己在投资过程中可以承担的风险，也不知道自己后续投资的上限。他们脑子一热，就往里扔钱，当场就被迫这么做了。当然，这种情况常见于小投资者或者钱太容易，没有经验的投资者。但是很多老江湖也是败在自己的贪婪之下，所以这不仅仅是投资商铺的问题，而是一个资产、风险、情绪等等自我管理的综合问题。我认识一个哥们，也是业内资深人士。我以前拿过几个潜力不错的房产。股票好的时候，我太贪心了。结果大量融资入市，陷入瘫痪。前几年赚的资产我赔了一大半。现在我只抽王。考虑清楚以上两点后，你就可以清楚的知道自己的投资方向和投资金额了。接下来我就说说如何根据第二种和第三种情况来选择投资对象。先说自主创业和投资。事实上，选择商业项目本身就是一个大问题。你选择的项目决定了你对店铺的要求。卖建材的不会选择步行街，卖珠宝的不会选择普通小区的底层商户。突然发现这样会把摊子铺得太大，于是决定总价不要超过500万，经营项目要中端中式餐饮。
(其实我写到这里发现题目是第三种情况。我很想偷懒不写这部分，但是我得跪着写完我选的题目，这样反而会简单一些。) 1.可达性和停车便利性:这里不用lots这个词，因为lots容易理解为离市中心的距离。而以特色餐厅为代表的中端中式餐饮行业，越靠近市中心越好，因为这种业态利润率没那么高，更看重就餐面积和翻台率。市区停车位充足、交通条件好、建筑条件适合餐饮的，要么太难找，要么太贵。在稍微偏僻不堵车的地方其实更划算。毕竟，没有人喜欢停下来吃几个小时的饭，对吗？至于停车问题，不用我详细解释吧？2.周边环境和商业分布。周围的环境很好理解。无非是人口、消费水平、物业租赁价格水平及趋势、入住率、入住率、开业率、现有商业布局、市政建设水平等硬性指标。，过几天就能在脑子里知道了。业态分布不是指商铺所在项目的业态规划。这是以后要讨论的事情。首先要看步行十分钟半径和车行十分钟半径内的业态分布。是否有聚集人气的主营业务，是否有商业形态相同的区域是需要了解的重点方面。虽然中档餐厅有酒香不怕巷子深的特点，但是有最近的消费群体和已经有客户群的大腿总是好的，至少可以节省推广成本。3.项目产品及业态策划及招商能力。这个问题会很考验人。鉴于这个环节的详细讨论可以开一门大学课程，我们就简单说一下吧。记住一点:所有开发商缺乏大型商业建设和投资运营经验的项目，自持部分和出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，而是建设大量商业，尽可能多的分割小面积内铺或内街商铺进行出售，都是垃圾！以上三点同样重要。这类垃圾包括但不限于绿地、万达等大型开发商的内街商铺(注意不是店中店)。我不是说这些店铺做不了，只是成本肯定更高，从而降低了回报率。4.价格。因为开发商越来越喜欢把店铺做小，以提高单价，所以单价和总价都需要密切关注。一些项目提供了非常有吸引力的总价。但是，一旦算出单价，就会发现比周边现有水平高很多。这是典型的开发商在未来几年升值空时会做的事情。对于个体户和投资客户来说，需要注意的因素有很多，但核心差不多就是以上几点。下次再写纯投资的情况。好了，肉来了。再说纯投资人。首先给出一个悲观的个人看法:目前市场上几乎没有值得投资的销售型综合商业物业。在目前资产稀缺，融资困难的情况下，如果一个楼盘有很好的回报预期，哪个开发商愿意卖？如果是一个基础很好的项目，但是开发商缺钱，需要依靠商业销售进行支付，那么在制定价格的时候，就必须透支一部分回报空，从而使买方无利可图或者只有微薄。所以我其实建议考虑其他投资渠道。当然，你不会太在意静态收益，更多的是购买一种可以长期持有，风险低，长期预期好的固定资产。继续读下去。这里假设你是一个投资人，现金少于300万(如果少于这个数额有麻烦，请看好你的钱，谨防被骗，好吗？)。是先看地段吗？不要！首先是选择物业类型。位置真的是第一重要的。问题是你买不到地段好的房产或者根本付不起钱。开发商不是傻子。他会把高收入送人吗？而且一个好地段不同物业类型的发展前景和限制也是不一样的，比如长沙的开福万达广场。那个地段总是没什么好说的，但是那个外大街就跟屎一样，业主隔三天就要跟万达吵架。根据风险、收益、预期的关系，直接给出一个建议的购买顺序:高端社区底层商户高入住率，中低端社区底层商户区域中心商厦(含写字楼)高入住率，中低端社区底层商户低入住率，新建商业街商铺(含专业市场)，大型商业综合体，外街商业综合体，格子店商业综合体产权商铺，懒得论证，但提醒几点:1。商业办公需求有望增长的城市，办公楼。2.政府产业引导倾向明显的商业街，尤其是资源不可复制的，可以提前排一两个，专业市场也是如此；3.大型商业综合外街，如万达金街，回报确实很难看，但作为长期持有的资产勉强过得去；4.千万不要买物业商铺！！！我不说都是坑，只是听说过最近五年赚钱的业主，没见过。其次看格式策划和执行团队。注意，我这里说的不是开发者。虽然开发商很重要，但被大牌开发商套牢的投资者也不在少数，不要被品牌忽悠了。有人说社区底层商业没有商业规划，既对又错。虽然开发商不会规划，但不代表你自己不会规划。比如现在买了一个不靠近出入口的中档小区。你以为我会把它留在那里，不管等着别人来哄抬房租吗？我会尽快找到这条街的其他业主，问问他们想干什么，同时开始出租，看看上门的商户怎么想。接下来，你会发现超市和低端餐饮商家上门的次数最多，药店和孕婴童商家提供的价格最优惠。这时候我们该怎么办？再说下一家药店或者孕婴商户以更低的租金经营三到五年，让他把店铺养起来。几年后，你会发现你的租客是最好的生活租客，到期后也愿意和你谈好价钱。记住，社区底层业务也是有规划的，只是要通过几年残酷的自然淘汰才能实现。你可以度过这个竞争期，然后靠自己获得长期的高收益。而商业体又不能靠自己。这种事情一荣俱荣一损俱损。尤其是销售型商业机构，经营者对业主的原始控制力较弱。如果事先规划不好，过程中管理技巧不得力，就会变得一团糟。到时候，你可以袖手旁观空商店哭。所以一定要注意开发商宣传的商业定位是否合理，实现的可能性有多大，后续管理团队是否完整有效，管理运营手段是否完善。不要因为一两个大牌的宣传或者高额回报的诱惑就跳进坑里！现在，他们都在卖期房。开发商为了加快销售速度，和大牌做一些不切实际的承诺，从而签订意向性合同，这种情况非常普遍。很有可能在过去的三到五年内取消合同或者开发商停止补贴，导致大牌退出。不要把一些加强业主管理，促进商业机构整体运作的条款当成霸王条款而感到反感！比如集体合同的要求，比如格式控制的要求，比如收回铺面的要求等等。，要知道你的投资会持续几十年。不要因为管理严格而失去短期利益而感到难受。在最短的时间内保住铺面是关键，整体做好了你的利润也会上来。不要买物业商铺！是的，我在这里又说了一遍。因为这狗屁就相当于你把自己的命运完全交给了别人。一旦大企业找不到老板或者管理层谈，想退出，你只能傻眼。我不相信所有的业主都能和中国人民协商一致平等地完成第二次招商。再看产品。这个和上面那个有关系。二层净高2.6米。我跟你说要做商场你信吗？柱子有4.8米远。我说要做大超市你信吗？停车位不够叫你做美食街。你相信吗？至于各种奇葩产品，我也懒得说了。让我们亲自体验一下。接下来看价格和销售政策。现在有个组合拳叫“小面积，低总价，高回报+资金支持”。这种东西能躲多远躲多远，特别是有回报承诺和资金扶持政策的。商业开发有它的规律，新项目的运作不可能远超同区域同性质的其他项目，所以一旦承诺的回报高到让你心痒，注意，基本上就是开发商急于回款引诱你入坑。至于资金支持，就是首付和组合贷款的政策。这个坑全靠运气。可能你是因为利益大甚至获利了才跳进去浮上来的。更有甚者，开发商走过去拿了多余的款项就走了，把你丢在比墓地还安静的商铺里无语。好吧，大头，就这样。
