新冠肺炎的影响可能是短期的，不会影响整个行业的长期趋势。然而，如今的房地产行业已经不再是朝阳行业。从目前的发展背景来看，虽然已经结束了扩张式发展阶段，但说房地产行业是夕阳产业似乎还为时过早。现在它的发展更倾向于处于成熟调整期。未来，随着行业支撑因素的进一步弱化，房地产行业的发展将面临更大的调整。
首先，房地产行业快速发展的朝阳阶段已经结束，正在进入成熟的调整期。
房地产行业已经过了朝阳阶段，容易出现膨胀式发展的现象，正在进入相对成熟的调整期，这一点可以从房地产行业重要发展数据的趋势变化中得到印证。
1.房地产开发投资增速处于下行通道。
房地产行业的兴衰离不开投资的拉动。房地产行业蓬勃发展，高速发展的时候，也是房地产开发投资增速比较大的时候。正常情况下，增速保持上行，行业上行的可能性更大。但如果开发投资增速长期保持下降，行业的持续高速发展将受到严峻考验。
从2003年到2010年的近8年时间里，房地产开发投资平均增速超过20%，最高时甚至超过40%。虽然这一阶段有所下降，但高增长是这一时期非常明显的特征。
然而，房地产开发投资增速在2010年达到33%的峰值后，于2011年降至27.9%，此后一直处于长期下降趋势。2016年触及6.9%的低点后，虽然最近两年略有回升，但也只有10%左右。考虑到目前的经济环境和行业背景，回到当年高速增长的可能性很小。
2.我国商品房成交面积增速在下降，总销售面积在高位徘徊，停滞不前。
2019年，全国新建商品房销售面积17.16亿平方米，较2018年微降0.06%。经过多年的正增长，进入负区间。2018年，全国新建商品房销售面积同比增速为1.3%，2017年为7.7%，2016年为22.5%，连续多年呈下降趋势。
与此同时，2017年、2018年、2019年的新建商品房销售面积非常相似，都处于17亿平方米左右的历史高位。这两种叠加状态是前所未有的。虽然有楼市调控的原因，但从其增速、增长和行业问题来看，房地产行业已经不能是“朝阳”阶段。
总的来说，虽然增速呈下降趋势，但并没有真正进入长时间的负增长区间，总量仍处于扩张或调整状态，只是速度有所放缓。所以这个阶段既不是日出阶段，也不是日落阶段。在相对较大的需求基数和城镇化的推动下，用成熟的调整期来比喻比较合适。
第二，房地产行业发展的支撑背景发生了变化，行业发展的压力越来越大，但不会成为“夕阳”，而是由于支撑背景的变化，其规模萎缩的概率会逐渐增大。
虽然房地产行业目前处于成熟调整期，但与之前的高速旭日时期相比，支撑其高速发展的诸多因素已经发生变化，房地产行业未来发展的压力将随着时间的推移而不断加大，增加规模收缩的概率。
1.人口状况及其结构正在发生变化。
人口基数决定市场需求空，需求将决定整体房地产市场的走势。目前出生率呈下降趋势，人口数量将出现拐点，人口结构也在发生变化。
(1)随着出生率下降，人口增长将放缓。
中国的出生率和人口自然增长率都处于下降状态。统计局数据显示，2019年，国内出生人口1465万人，比2018年的1523万人减少58万人，出生率降至10.48‰，为近40年来最低。
同时，减去自然死亡人数后，2019年人口自然增长率仅为3.34‰，也是多年来最低。这样的人口趋势对人口增长的可持续性影响很大。根据IMF的预测，从2020年开始，中国的人口增长率将明显下降。
(2)人口结构的变化会影响潜在的购房需求。
除了出生率对总人口发展的影响，人口结构的变化也会影响潜在的购房需求。根据统计局数据，2019年，60岁以上人口约为2.53亿，占总人口的18.1%，而2018年这一数字约为2.49亿，占17.9%。
如果展望2014年，60岁以上人口为2.12亿，占人口的15.5%；2010年约为1.78亿，占比13%。可以看出，无论是数量还是比例，60岁以上的人口都在呈现逐年增加的趋势。
有购房潜在需求和能力的人群主要集中在20-60岁这个区间。随着出生率的下降和老龄化比例的增加，潜在的购房者将随着时间的推移而逐渐被压缩，从而影响长期的市场需求。
2.经济环境的变化削弱了对房地产快速发展的支撑。
虽然房地产业已经发展成为国内经济的支柱产业，但它也对上下游的许多产业起到了非常重要的带动作用。但离不开经济环境发展的制约，经济发展的放缓和信贷投放的控制都会对房地产的发展产生影响。
(1)经济增速放缓削弱了对房地产快速发展的支撑。
经过多年的高速发展，中国国内经济的增速已经呈现出明显的下滑趋势，而房地产行业作为拉动经济增长的主要引擎之一，在整体经济放缓的背景下，如果继续保持或提高速度，就意味着需要继续提高房地产在经济中的比重。
这样一来，对经济其他部分，尤其是金融业的影响会越来越大，一家独大不利于结构的合理均衡发展。因此，房地产业与经济增长的协调发展将使结构更加均衡，从而对房地产业发展的经济支持变得比以前更弱。
(2)M2增长率的下降和信贷投放方向限制了房地产的扩张。
近年来，M2的增长率已经下降到8%左右。另一方面，在央行提倡的降杠杆、稳杠杆措施中，房地产是关注的焦点。从一个侧面看，房地产行业的财务杠杆已经到了需要严控的地步。如果任由房地产行业的信贷高速扩张，杠杆会进一步加大。
无论是房企还是购房者，都存在资金密集型和主要依靠贷款这两个特点。如果这个行业的信用扩张不能像以前那样进行，那个行业的发展必然会受到抑制。
人口和经济发展的上述特征无疑将使房地产业的快速发展面临考验，随着时间的推移，房地产的整体发展将面临越来越大的压力。在这种背景下，行业成熟时规模缩小的概率也在增加。
三。总结。
综上所述，从房地产行业的发展来看，目前既不是处于蓬勃发展的“朝阳”阶段，也不是处于严重萎缩的“夕阳”阶段。相对来说，处于成熟调整的状态。但是，受人口和经济发展特点的影响，房地产业保持较高的发展速度将更加困难。同时，随着时间的推移，虽然不会成为“夕阳产业”，但规模逐渐萎缩的概率会增大。
