商住地产这两年在一二线城市非常火。前段时间遇到一个网友问这个问题。“商改住”禁令最早于2017年在北京和上海实施，部分城市随后跟进。但此后，不同城市对商住公寓的态度有所不同。相比国内600多个城市和50多个二线城市，目前只有少数城市出台了此类规定，难以影响公寓市场的未来走势。公寓市场的走势其实取决于整个房地产背景走势。借此机会简单说一下我的观察。
北京、上海等地禁止“商改住”主要是为了防止炒房，禁令发生的城市也大多属于公寓销售火爆的情况。从今年11月15日广东佛山出台禁止商家换公寓的新政策来看，无疑是因为公寓的过度炒作。换句话说，为什么有人炒公寓或者热衷商住公寓？其实是这些城市房价高，住房需求得不到满足的结果。提出了几点意见:
第一，“商改住”禁令的主要目的是“宅不炒”。换句话说，如果一个城市的公寓没有投机的迹象，禁令的概率会很小。大家需要知道的一个事实是，为什么很多开发商宁愿冒险违规也要“改业为活”？主要是因为商业属性太多了。过去，开发商将土地用于商业或其他物业(非住宅)，后来发现这些土地不能简单地通过出售它们用于办公或商业目的来处理。这也反映了商业用地供应过多，也就是说全国商业地产过剩。
第二，北京、上海、广州等地公寓热的原因是房源严重不足。这样的城市不多。以长沙为例，放开了公寓和商业物业的落户限制。可以说对商住物业的态度完全取决于当地。相对于北京、上海等需要“把人赶出去”的城市，很多省会城市、二线城市对人口(人才)的需求还是很大的。以媒体选取的新一线城市为例，基本上都是常住人口，目标在1500万左右。在达到这个人口目标之前，这些城市是否会像北京、上海一样出台禁令值得怀疑。
对于大多数城市来说，公寓市场本身并不火热。毕竟公寓物业是住宅物业背后的替代品。换句话说，如果一个城市的住宅物业本身供过于求，价格处于长期横盘的局面，那么即使当地政府不对公寓物业进行任何限制，也不会引起太大的市场反应。毕竟大家都能理解土地保有和未来投资升值的关系空。也就是说，在房地产市场整体降温的背景下，公寓物业肯定会更冷，这与禁止“商改住”的政策关系不大。一些观察结果:
第一，公寓市场已经钻了很多空，但是这个空迟早会被填满，也有一批人买得起。商住物业看起来不错，价格比较低(只有同区域房价的80%不到)，位置比较优质等等。但是你想知道真正买公寓产品的人是谁吗？除了投资，很多都是买不起房的流动人口。曾经看过一个报道，一个外卖小哥在郑州某楼盘买了一套公寓。他们为什么选择买公寓？其实就是为了找个住的地方。如果一个城市连容纳外来人口的措施都没有，那基本就是“把人赶出去”了。说实话，目前全国有资格把人赶出去的城市少之又少。
其次，大部分城市的公寓市场肯定不会火爆(或者说不可能持续火爆)。看看满大街卖公寓的置业顾问就知道了。在很多二线城市房价稳定两年多之后，越来越多的朋友开始观望，开始理性分析判断。这种趋势一旦形成，连住宅市场都会受到很大影响，更何况是公寓市场？只要公寓(毫无疑问是公寓和普通住宅)的附加条件能解决，孩子能受教育，公寓市场就根本不会热(北京、上海、广州、深圳等人流密集的城市除外)。
综上所述，无论城市是否在“商改住”的政策下扩张，都很难抵挡公寓市场正在降温的事实。毕竟在房市普遍降温的背景下，公寓作为“替代品”根本不具备“叫嚣”的资格。你怎么想呢?
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