前几天，一个朋友去参加“房子抽奖”活动。
回来后，这位朋友(暂且叫大明)开始不断向笔者提出各种问题。朋友说，他这次摇号只是抱着试试看的态度，目前也无意买房，因为网上所有的房产专家都在说“2021年楼市会冷，会走低或成为新常态。”这种情况下，现阶段肯定不适合买房，因为价格还在跌。买了之后很可能价格还会继续下降，那就得不偿失了。
但大明表示，在抽签的过程中，他发现实际情况似乎与专家给出的意见完全相反。这个楼盘这次共推出85套房子，但参与摇号(通过资格审查)的人数高达600人(刚需购房者300人，普通购房者300人)，中签率不到14.2%。场面非常热闹。现场“热闹的抽奖”和“冷冰冰的网上物业”形成鲜明对比，大明对专家的话存疑。
文君详细研究了这个楼盘，得出的结论是:目前房市确实比较冷，但是在部分区域和个别楼盘还是有热度的，这是合理的情况。该楼盘有三大优势，令购房者趋之若鹜:首先，该楼盘品质较高，属于某分公司与另外两家知名房企联合打造的小区，品质优良，赢得了良好的口碑；其次，小区配有优质初中，升学率在当地城市排名前5；这是最后的地段和交通。小区紧邻地铁4号线，位于一个高速路口，靠近城市主干道(8车道)。在三大主导因素的叠加下，这种属性能不被追捧吗？
同时，笔者也了解到，目前市内各大建筑“冷热不均”的情况非常明显。这栋楼虽然有“抢房热”，但其他楼很少。2021年12月10日，一座名为“A公馆”的建筑首次推出。但抽奖报名结束后发现只有一个人参加，中奖率320%。
事实上，这完全符合房地产学者马光远的预测。去年，马光远表示，未来优质地产只会存在于“三个20%”范围内，即20%的城市、20%的楼宇、20%的房企。按照二八法则，高质量有潜力的房子只存在20%。房价普遍上涨的时代已经一去不复返了，以后买房要格外谨慎。
随着2021年接近尾声，2022年指日可待，很多没有房子的人开始焦虑。尤其是临近年底，房市开始变得“忽冷忽热”。该不该买房，什么时候可以卖，哪里可以买房？这一系列问题摆在刚需者面前。根据文君的说法，对于没有房子的人来说，有一个好消息:2022年，楼市的“三个迹象”出现，两类人应该有信心。
1.房企降价呈现“内量”趋势。
2021年“金九银十”这一年，可以说是历史上比较冷门的两个月。国家统计局数据显示，9月房地产成交价格约为9757元/平方米，为77个月来首次出现价格下降。10月份情况更加严峻，新房成交价格再次下跌，直接达到9749元/平方米。这已经是连续几个月的下降趋势。
公开数据显示，70个大中城市中，52个城市新房价格下降，64个城市二手房价格下降，无论是成交量还是成交价格。是二手房市场的晴雨表，成交量占整个市场的60%以上，70个城市中有64个出现回落。情况可想而知。
为什么新房和二手房都在步步后退？究其原因，笔者认为是房地产企业“内卷化”的结果。2020年8月央行三条红线出台，2021年再次增加双天花板令。在楼市“3+2”的限制性要求下，房企账面上的资金开始快速减少。大多数房地产企业已经形成了高负债、高周转的生存模式，这是众所周知的事实。一旦银行的巨额资本减少，那么生存将成为一个大问题。正如万科郁亮所说，随着楼市“3+2”收紧，未来现金流比什么都重要，“住”是郁亮的主要目的。
因此，为了资金流动，房企掀起了促销“滚入”模式。张三降价5%，李四降价10%，王二直接降价20%。没有最低，只有更低。据了解，一些地方房企，为了收回账面现金流，折扣高达30%以上。这种对“折扣”的争夺当然不会被城市忽视，于是“限价令”在下半年应运而生。扬州、襄阳、天津、南通、株洲、哈尔滨、岳阳、沈阳、昆明、张家口、桂林、唐山、江阴、鄂州、惠州、福州、徐州、安庆等超过21个城市采取了类似措施。
2.高层多次重申要稳定房地产市场。
年初，人民日报在对住房和城乡建设部部长王的专访中表示，全年要实现房地产市场平稳健康发展，实施地方城市的差异化调控机制和长效措施，建立房地产热预警机制。可以说，王做了一把钥匙锁，整个房市将继续在“稳”字上做文章。
4月开始，高热度城市开始调控加码，随后整个房市陷入“下行”轨道。多城调控开始步步紧逼，银行对房市的贷款和融资规模开始收缩，甚至停贷。如果整个住房市场继续坚持这种“趋势”，那么结果将毫无悬念。
然而，正如马光远在10月份多次表示的那样，房地产市场现阶段已经很冷了。如果继续给房市泼冷水，可能会结冰(提前入冬)。所以，这个时候，要给予适当的“救助”。正是在这样的背景下，黑龙江哈尔滨等城市的“救市计划”应运而生。高层对房市的态度也发生了变化。比如在国办会议上，住建部再次明确，要努力实现住有所居，重新匹配房地产金融措施。未来房地产贷款要适当增加，地方城市要适当救助房企。
从10月到12月，“房企解困”的策略在大城市纷至沓来。根据…的报道澎湃，截至目前，至少有10个城市出台了购房补贴方案，如新乡、南通海安、金华武义、湖北荆门、北保定、万州、重庆、广西桂林、江苏开封、河南芜湖、安徽衡阳、湖南衡阳。
3.央行发出一系列信号，利率开始下降。
房地产学者任泽平曾表示，要看房地产的涨跌，长期看人口，中期看土地，短期看金融，楼市热不热，关键看针对房市的金融政策的积极程度。2021年金融措施收紧7个多月，于是整个楼市“收紧”。自12月以来，在银行的一系列信号下，针对房地产市场的“金融措施”开始放松。
12月中旬，整体RRR下调0.5个百分点，释放资金1.2万亿；12月20日，在新一轮的LPR报价中，LPR下降了。1年期为3.80%(之前为3.85%)，5年期为4.65%(之前为4.65%)。与此同时，各大银行的实际房贷利率也开始下降，超过15个城市的首套房和二套房平均贷款利率已经降至一年前的水平。
鉴于此，笔者认为，不要误判2022年的楼市，两类人要有信心。
根据以上三大利好消息，2022年楼市仍将在“可控区间”运行，不存在大起大落的可能。所以，无论什么时候买房，都不太可能贬值或者大赚一笔。所以对于刚需无房或者准备置换二套房的人来说，可能是个好消息。
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