一个
这个城市就是长沙。
原因是前几天长沙的同学来我所在的城市出差，晚上聚餐。结果同行中居然有一个长沙市房管局局长。
作为一个中国城市楼市的研究者，尤其是一个想探索政府调控规律和套路的自媒体创作者。
我不能放过这个机会。
趁着酒宴，我和那哥们半夜硬聊了一天，了解了不少长沙的调控情况。
我才知道，长沙的楼市真的和我们想象的大相径庭。长沙的楼市调控，意味着和我们想象的大相径庭。
今天写出来，尽量通过我的文字让大家了解一个城市楼市调控者的真实工作心态，一个城市楼市调控的真实关注。
2
上凉菜的时候，我们聊到了长沙的房价和调控。
长沙的调控真的很牛逼。
不信！
我先告诉你一件事。中国有哪个城市能在近五年的时间里，新房价格年年涨，但年年调控都被赞。
去年住建部下发文件《长沙落实主体责任，稳步实施房地产市场平稳健康发展长效机制》。
这是什么？
这是中国楼市调控示范区的金字招牌，你可以成为中国楼市调控行业的国际班三好学生。
此后，住建部有了内部规章制度，调控不到位的城市，房价上涨过快。
除了喝住建部的茶，去长沙学习考察还有更多程序。
在深圳和东莞，兄弟俩都去了长沙取经。
这些事实很多人都知道。
然而，很多人不知道的是，在孩子管得很好的长沙，房价5年来一直没有停止上涨。
不信你看看图上的数据就知道了。
2017-2018年中期之前，是暴涨。
2018年年中以后，会慢慢上升。
长沙梅溪边，2018年初的价格还是9970元/㎡，清盘时的价格已经涨到1.2万。
梅溪湖梦想新世界，前年房价12300元/㎡，今年已经逼近14000元。
事实上，从2016年开始，长沙大部分新房一年都没有停止上涨。
就在去年。
湖从11500元/平方米涨到13800元/平方米；
梅溪湖从9970元/平方米涨到13500元/平方米；
滨江从11500元/平方米涨到13400元/平方米；
北方金星从9700元/平方米涨到11000元/平方米；
开福北从10200元/平方米涨到10800元/平方米；
省红星从9970元/平方米涨到11800元/平方米；
高铁展览从9970元/平方米涨到10800元/平方米...
房管局备案数据显示，长沙近四年左右每年涨幅在10%左右。
不过也就高13%，低8%，但确实每年都在涨。
年年升，年年被赞，年年被访，你不得不说，长沙，有东西。
三
上热菜的时候，我们谈到了恒大事件。
2021年11月19日，在恒大事件持续发酵，很多城市还没搞清楚怎么回事，还没搞清楚怎么处理的时候，长沙居然做到了这样的奇迹——
长沙是全国首个实现恒大项目全面复工复产的省会城市，全市共复工16个项目。
恒大大家应该都知道。
每个城市都难，连住建部都难。
但是但是但是。
如此艰巨的任务，由长沙这样一个普通的省会城市率先完成。
长沙不是恒大总部所在地广东，不是重灾区住建部的监管区域，也不是恒大的优先城市。
但正是在长沙住建局和长沙市政府的努力下，才真正做到了。
据长沙房管局老人说，他们局做了五件事(他是主要管理者之一)。
一是恒大一出现问题，就审计恒大的项目，摸清家底(不用等住建部的通知和要求)；
二是集中管控恒大项目的印章，防止擅自处置资产，解决后续处置资产的授权问题；
三是在项目所在地街道设立复工复产专用账户，归集后续项目全部监管资金和投资资金；
第四，组织召开业主代表会议，建立微信群，业主相关问题和项目进展可以在微信群中得到解答和汇报，避免发生冲击恒大或政府的群体性事件。同时，16个项目有16个领导分管，谁的项目出了问题，谁就要被问责。
五是住建局统一责成恒大与总包就关键数据和合同履约达成共识，进行支付，督促施工方开工。
第六，持续监管，确保恒大项目不仅开工，还要持续监控，防止二次停工。
在这个问题上，长沙住建局真的很优秀。
三
然后，我们谈到了11月在长沙拍卖，市场库存，供应和需求。
在刚刚过去的2021年11月，长沙拍了6次地拍，很常见。
然而不同寻常的是，这6场土拍居然成就了2021场城市土拍的奇迹:
无论地段好坏，都没有一流的镜头。
无论地价高低，都没有一级拍卖。
众所周知，2021年中国城市秋冬拍卖，难点不在于压溢价，而在于不流拍。
然而，11月的长沙，在全国楼市、土地拍卖哀鸿遍野的时候，一线城市却成功实现了零拍卖。
请不要忘记，长沙不是中国一线城市，更不是中国二线热点。长沙也是全国限价、限购最严的城市，却做到了很多城市做不到的“低溢价零拍卖”。
但是，如何理解这种现象呢？
2021年底，长沙楼市不热，在全国的推动下更冷。
但与很多城市不同，长沙的“冷”并不是城市严重供过于求导致的冷。
而是通过人才引进的松与紧、工作证的审批、预售量的审批、土地拍卖的金额、土地拍卖的冷热、舆论的引导，形成政府调控的市场的“冷”。
但从供需角度来看，长沙是全国为数不多的长期持续供不应求的城市。
一个大长沙，整个库存分区周期大概是6.6个月。
20大板块中，只有大托木云板块和青竹湖板块两个板块有供过于求的危险，但对主要市场影响不大。
其他18个板块从去化周期来看，处于严重短缺(不足6个月)和短缺(6至12个月)状态。
你可以理解为什么长沙拍不掉，因为开发商知道板块产品不够卖，一有货就买。
为什么土地拍卖溢价低？因为开发商知道板材市场冷淡，政府限价已死，不愿意出更高的溢价。
这就在土地拍卖和楼市热度之间达成了动态平衡和巧妙平衡。
套用老人的话，在这种供需形势下，长沙市场是听话的。
明年长沙楼市热不热，我们说了算，市政府市长说了算，不是市场，不是开发商。
四
当然也问了一些关于长沙楼市的问题。
比如利润太薄，开发商做产品，交房经常出问题。
比如在北辰中央公园，产房里出现了彩绘人工湖。
比如利润太薄，开发商不愿意在长沙多拿地，搞优质产品。
然而，那个家伙用几句话反驳了我:
在长沙，企业利润薄，我承认。
但是，第一，你的土地成本低，你可以抑制开发的主要成本项目。赚钱不赚钱取决于你的成本控制能力。
第二，你利润薄，但我总是让市场供不应求。如果有房，我可以卖掉，这样可以保证你付款的速度。
不像国内很多城市，市场火爆的时候，土地成本高。
市场冷了，销售彻底凉了，回款彻底断了。一旦降价，老业主又会闹事。
可以说在其他城市的发展都是股票或者期货发展，利润有高有低，不稳定。
一不小心，高价就能压垮公司，楼市低迷就能压垮公司。
在长沙发展是基金式的，利润低但稳定。
全市大部分板块都是供不应求，这保证了你的销量，现金流，你的生存。
像现在这样的全国市场，2021年，开发商应该更喜欢长沙式的“基金开发”。
作为开发商，尤其是全国性的开发商，你不可能在长沙市场赚很多钱。
然而，长沙将永远是贵公司可靠的现金来源。有了这个，你就再也不敢放弃长沙楼市了。
