房地产负债率高是很正常的事情。目前万达已经把负债率降到了60%，因为近几年万达大量变卖资产还债。其目的是转型，走轻资产发展的道路，因为王健林并不看好房地产市场的未来发展。
我们来看看目前一些房地产企业的负债率。房地产从来都是资金导向的行业，资金是房地产的命脉。高负债、高杠杆一直是房地产商的生存技能，所以这几年很多房地产商一直处于高负债状态。目前，中国房地产开发商的平均负债率约为80%。
顶级房地产开发商的债务更是惊人。
截至2018年上半年，销售额排名前5的开发商有息债务为15，850亿元。其中，中国恒大6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿元，融创中国2098亿元，保利地产2251亿元。
房地产开发商未来将面临巨大的偿债压力和不可预知的风险。这几年中国房价发展很快，开发商赚了很多钱。同样在这种环境下，开发商不断增加杠杆，负债累累。
但是，目前中国楼市已经进入拐点，房价不可能像过去几年那样快速发展，甚至部分地区房价还出现了下降趋势。然而，在楼市不乐观的时候，很多开发商的债务到期了。
目前，房企有息负债余额约为19.2万亿元，其中最大的是房地产开发贷款，其次是委托贷款、信托融资、信用债、MA贷款、海外债券和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
如此高的债务是房地产开发商头上的一块石头。搞不好会砸自己的脚。未来四年将是房地产还债高峰期。2018年下半年至2021年的到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后的总和仅为0.9万亿。
估计这几年将是中国房地产转型改革的重要时期。按照目前房地产的发展趋势，开发商显然不可能像过去那样高负债、高杠杆发展。
所以我们看到很多企业都在寻找资金过冬，通过降价促销，尽快回笼资金，通过发行高息债券来融资。
比如前段时间恒大发行了18亿美元债券，利率13%左右，其中许家印认购了10亿美元。由此可见，目前房地产行业融资非常困难。
在这种情况下，很多开发商都在寻找转型之路。
万达负债率降至60%，转型初见成效。2017年，万达负债超过4000亿，一直是热点新闻。当时王健林被称为中国的债王。
为了减少债务，万达近年来一直在出售各类资产来还债。
我们来看看万达最近两年出售的一系列资产清单:
2017年7月19日，万达、融创、RF上演世纪交易:万达以199.06亿元的成交价向RF地产出售77家酒店，以438.44亿元向融创出售13个文旅酒店项目91%股权，总金额637.50亿元。
随后，万达陆续清理空了英国、澳大利亚、美国、西班牙等多个海外资产，并将大部分业务搬回国内。
比如马竞17%的股权以5亿欧元左右的价格出售；以3.15亿卖掉澳洲黄金海岸项目和悉尼项目。
今年9月18日，万达集团出售其在芝加哥的摩天大楼，10月29日，万达向融创出售万达文化管理100%股权，代价为62.81亿元。
通过这一系列资产处置，万达集团在一年多的时间里回笼资金近2000亿元，大大减轻了偿债压力。
和王健林一起转型是明智的选择。首先，我们不得不佩服老王的眼光和勇气。这几年中国房地产发展很快，很多开发商都在开疆拓土，所以我们看到很多开发商高负债，高杠杆。
然而，近年来，随着中国房地产的快速发展，王健林正在寻求转型，减少房地产业务，并取得了初步成效。
我们以万达2017年的业务收入为例:
2017年，万达集团营收共计2273.7亿元，其中商业地产1125.4亿元，文化集团637.81亿元，影视集团532亿元，金融集团321.2亿元，网络科技集团58.6亿元，其他业务130.7亿元。
也就是说，目前万达集团与房地产相关的业务收入只占50%左右，另外50%是新业务贡献的。在房地产业务中，租金又占了一部分，所以万达集团非房地产项目开发的业务收入约为64%，远高于其他房地产开发商。
比如2017年恒大营业收入3110.2亿元，其中至少90%来自房地产。
所以，虽然恒大目前规模比万达大，但未来发展潜力不一定比万达好。
现在回想起来，出售各类资产还债，减轻企业债务压力，走轻资产之路，是王健林明确的选择。至少他看到未来中国房地产的道路不是很清晰。
